Договор купли-продажи квартиры по ипотеке в рф

28 марта 2019 в 17:54

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке в РФ

Напомню, что в апрельском номера журнала за 2018 г.

вышла статья   «Как выбрать банк для ипотеки», где мы рассмотрели вопросы, посвященные выбору кредитного учреждения, а в сентябрьском номере в материале «Как выбрать квартиру для ипотеки» разобрались с принципами выбора объекта недвижимости, который удовлетворил бы и нас, и банковскую организацию. Обращаю внимание, что и там, и в этой статье, процесс рассматривается со стороны покупателя (заемщика)

Сегодня рассмотрим некоторые нюансы собственно оформления ипотечной сделки.

Причем обратим внимание в основном на процедуру и последовательность действий, и не  будем говорить о том, что надо внимательно читать тексты кредитного договора, договоров купли-продажи и ипотеки. Эта тема уже без того избита.

В нормальном банке нам все это дадут заранее, и можно будет вечерами упражняться в изучении юридической терминологии. В принципе, форма кредитного договора и договора залога (ипотеки) в банке стандартная, и что-либо изменить там вряд ли получится.

Обсуждать можно в основном договор купли-продажи, поскольку это наш договор с продавцом, но во-первых, это можно делать только вместе с продавцом при участии менеджера банка, во-вторых, тоже не в таких широких пределах, как можно было бы подумать.

Квартира найдена: что делать дальше

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке в РФ

Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке. Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк. Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.

Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит.

На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома.

Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.

Вместе с одобрением сделки менеджер банка сообщит телефоны оценочных и страховых компаний, с которыми у банка есть договоры на взаимодействие по ипотечным кредитам.

Что происходит на стадии оценки?

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.

Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно.

Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.

Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Страхование рисков

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

  • ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
  • риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
  • риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
  • вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

  • Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
  • — да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
  • — в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
  • — лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
  •  В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли  страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб.

Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.

Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если  уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей.

За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве.

Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки.

Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть.

Читайте также:  Доверенность на управление квартирой: порядок оформления

Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Сделка купли-продажи по ипотеке

Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.

После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи.

Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.

В день сделки приходим в банк, подписываем кредитный договор, потом договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Процедура занимает минут 30.

На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.

Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…

Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.

Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.

После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят. Но это уже, так сказать, «издержки производства».

При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются.

Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия. Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными.

После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.

Вот и все. После оформления сделки остается отнести документы в МФЦ на оформление. Эта процедура была подробно описана в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ».

С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.

Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.

Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения.

Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры. Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта.

Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли. Это неправильно, но бороться себе дороже.

Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН,  отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет.

За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.

Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)

Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем.

При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.

  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.

2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.
Читайте также:  Заявление в полицию, прокуратуру по факту мошенничества: образец, пример, подача

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

О том, как банки проверяют квартиру по ипотеке на юридическую чистоту — читайте в другой статье на нашем сайте.

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту.

Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара.

Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении.

Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф.

Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным.

Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок.

Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена).

Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

  • Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
  • Как происходит передача денег при ипотеке продавцу
  • Все о первоначальном взносе по ипотеке

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности.

Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН.

Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них.

С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие.

Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи.

Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Другие образцы договоров, есть на специальной странице — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

  1. Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)
  2. Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка
  3. Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

Оцените автора (13

Дкп с ипотекой образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)

В ипотечном договоре указываются следующие сведения:

  • место и дата заключения договора;
  • информация об участниках сделки: ФИО заемщика, наименование банка, реквизиты;
  • описание ипотеки: общая сумма, срок кредитования, валюта, % ставка, информация о платежах (их количество, сумма, периодичность);
  • порядок изменения ипотечного кредита, если заемщик досрочно погасит финансовые обязательства;
  • способы исполнения финансовых обязательств;
  • обязанность по заключению других договоров;
  • обеспечение по ипотеке, требования к нему;
  • цель кредитования;
  • ответственность заемщика за неуплату кредита (штрафы, пени, неустойки, порядок их расчета);
  • условия по переуступке прав требования;
  • согласие заемщика с пунктами договора;
  • дополнительные услуги;
  • способы связи между заемщиком и банком, варианты решения спорных ситуаций (путем переговоров, в судебном порядке);
  • порядок предоставления ипотеки;
  • информация о титульном созаемщике;
  • наличие закладной;
  • указание на целевое использование средств, способы подтверждения их расходования;
  • согласие заемщика на предоставление информации иным лицам, на запрос сведений в БКИ;
  • гарантии, заверения,
  • адреса и реквизиты сторон: для банка это почтовый и юридический адрес, ИНН,№ отделения, БИК, а также ФИО и подпись уполномоченного лица.
Читайте также:  Стоит ли платить коллекторам за просроченные кредиты?

Скачать

Образец договора Сбербанка.pdf

Договор ипотеки: понятие, особенности

Под договором ипотеки понимают соглашение, опосредующее отношения между кредитором и заемщиком по вопросу приобретения жилья с использованием заемных средств первого, дальнейший порядок погашения долга и срок залога такого имущества.

Особенности ипотечного договора:

  • Обязательно в письменной форме;
  • Отношения носят длительный характер (как правило, не менее 10 – 15 лет);
  • Обязательно оформление страховки на имущество;
  • Приобретенное имущество остается в залоге у банка;
  • Заемщик должен отвечать жестким требованиям (стаж работы, возраст, достаток);
  • В случае неисполнения обязательств за банком остается право реализовать жилье;
  • Договор в обязательном порядке должен иметь существенные условия:
  1. Сведения о кредиторе и заемщике;
  2. Сумма заемных средств;
  3. Период кредитования;
  4. Сведения о предмете (квартире, доме);
  5. Годовая процентная ставка;
  6. Размер платежей и периодичность их внесения;
  7. Указание на залог имущества;
  8. Условие об обязательном страховании и его виде (имущественное, жизни и здоровья, титула).

Что необходимо учесть клиенту

Перед подписанием договора необходимо внимательно изучить такие пункты:

  • наличие или отсутствие штрафов за досрочную выплату ипотеки (и предусмотрена ли такая возможность вообще);
  • действия, за которые устанавливаются штрафы (так, банк не вправе накладывать штраф, если списания денег не произошло по вине третьих лиц);
  • наличие или отсутствие возможности отказаться от комплексного страхования.

Также следует ознакомиться с информацией о полной стоимости кредита. На первой странице договора указаны реальные расходы по ипотеке.

Необходимо изучить права и обязанности, действующие для клиента и банка. Так, если заемщик постоянно допускает просрочки по кредиту, то банк вправе требовать досрочного погашения ипотеки.

Важная информация, о которой должен помнить заемщик

Особое внимание при заключении договора следует обращать не сколько на сами условия кредитования, а на штрафы и возможность досрочного погашения.

Сбербанк предоставляет право своим заемщикам погашать кредит досрочно без комиссии и штрафных санкций.

  • Часто банки предусматривают штрафные санкции за несвоевременное перестрахование имущества, нецелевое использование средств или отсутствие осмотра банком залогового имущества.
  • Договор ипотеки — это очень важный документ и мелочей здесь быть не может!
  • При оформлении ипотеки следует изучить все нюансы как предварительного, так и основного ипотечного договора.

Следует помнить, что желание сэкономить на оплате услуг юриста может обернуться большими проблемами. Поэтому нужно подойти к процессу составления основного договора крайне ответственно и предусмотреть все возможные негативные ситуации.

Видео: Ипотечный договор

Типовой договор ипотеки Сбербанка заключается после получения одобрения на выдачу кредита и содержит те же условия, что и основной, за исключением указания признаков, характеризующих жилплощадь как индивидуально-определенный объект.

Цифровая ипотека

Сегодня можно оформить ипотеку дистанционно. Такие возможности предлагают многие крупные кредиторы РФ, включая Сбербанк. Для получения кредита нужно заполнить форму на сайте банка, указав в ней ФИО пользователя, № телефона, e-mail и дату рождения. Затем необходимо отсканировать документы и отправить их в банк по почте.

Уже в день обращения будет принято решение банка. При положительном решении сотрудник банка начнет проверку залогового имущества, после чего пригласит пользователя в офис для подписания договора.

В 2020 году был принято закон о бездокументарных закладных, удостоверяющих права владельца на погашение обеспеченных ипотекой обязательств. В свою силу документ вступает после подписания его ЭЦП, а затем регистрируется в Росреестре.

В ближайшие несколько лет ипотечные договоры станут бездокументарными. Операции будут подтверждаться по ЭЦП. Посещать отделения банка больше не придется.

Документы станут проверяться с помощью блокчейн-технологий и искусственного интеллекта, время проверки сократится до нескольких минут.

Также специалисты утверждают, что люди получат возможность оформлять ипотеку на жилье, которое располагается в любой точке мира.

  Понятие и особенности замены стороны в договоре

Что такое предварительный договор, из чего он состоит и зачем нужен?

Перед заключением соглашения кредитор обычно требует от клиента предварительный договор купли-продажи, который заключают между собой будущий покупатель и непосредственно продавец жилплощади. Без документа не обойтись в тех случаях, когда в ипотеку приобретается вторичное жилье. Он включает в себя четыре блока:

  • Условия кредитования, описание предмета сделки, отметка о том, что стороны планируют в дальнейшем заключать основной договор;
  • Ключевые условия (описание процесса заключения сделки купли-продажи и передачи средств, указание стоимости объекта, пометка о том, каким образом объект будет передан банку-кредитору как залог).
  • Намерения сторон и гарантии. В этом разделе уточняется, когда и как будет заключаться основной договор;
  • Заключительные моменты. Кто принимает участие в сделке и количество экземпляров документа.

Для заключения предварительного договора не требуется привлекать сотрудника Сбербанка, в сделке принимают участие всего 2 стороны: покупатель и продавец.

Дальше документ требуется принести в банк, чтобы на основании него составить основной ипотечный договор, когда к сделке присоединяется третья сторона – сам Сбербанк.

Предназначение этого документа простое: он нужен, чтобы согласовать предварительные условия и предоставить банку готовый текст документа. Это позволяет кредитору понять, что стороны достигли соглашения, определились с ценой и методом передачи денег от покупателя продавцу.

Благодаря предварительному договору существенно сокращается время, требуемое для подготовки и отражения всех важных моментов основного документа ипотечной сделки.

ипотечного договора в Сбербанке в 2020 году можно на здесь или взять бланк в любом офисе кредитора, после чего заполнить своими силами или привлечь к процессу юриста.

Дополнительные особенности и нюансы

Нередко перед заключением ипотечного договора супруги оформляют брачный контракт, который регулирует вопросы исполнения финансовых обязательств и раздела залогового жилья при разводе. Брачный договор составляется только на добровольной основе, при обоюдном желании обоих супругов, после чего заверяется у сотрудника нотариального агентства.

Обычно необходимость в супружеском контракте возникает, если кто-либо из супругов не соответствует требованиям банка (неплатежеспособность, зарубежное гражданство, испорченная кредитная история).

Ипотечный договор Сбербанка: основные условия

Типовой договор Сбербанка по ипотеке содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора (указание всех индивидуально-определенных признаков жилплощади):
  • Тип объекта (квартира, частный дом);
  • Площадь;
  • Этажность;
  • Адрес;
  • Кадастровый номер;
  • Состояние;
  • Вид материала постройки (кирпич, панели, брус);
  1. Сведения о правомочиях на квартиру со стороны прежнего собственника (продавца):
  • Гарантии, что продавец распоряжается объектом на праве собственности;
  • Объект освобожден от прав третьих лиц;
  • Объект не находится в залоге и аресте;
  1. Порядок передачи недвижимого объекта:
  • После перечисления средств на расчетный счет продавца;
  • После введения дома в эксплуатацию;
  • После переоформления правоустанавливающих документов и подписания акта-приема передачи;
  1. Условия о закладной на недвижимость (залог на объект, как правило, оформляется на весь срок кредитования);
  2. Порядок проведения расчетов заемщика с банком:
  • В каком виде предоставляются заемные средства (в наличной или безналичной форме);
  • Вид платежей (аннуитетные или дифференцированные);
  • Дата, до которой должен производиться расчет или автоматическое списание;
  • Условия о досрочном погашении;
  1. Права и обязанности контрагентов;
  2. Ответственность за нарушение или неисполнение условий соглашения;
  3. Срок предоставления займа;
  4. Дополнительные условия:
  • Порядок внесения изменений;
  • Условия изменения договора в одностороннем порядке;
  • Ситуации форс-мажор;
  1. Сведения о заемщике и кредиторе;
  2. Подпись, дата.

Скачать типовой договор ипотеки Сбербанка

Права и обязанности сторон договора

Согласно условиям договора ипотеки в Сбербанке кредитор обязан:

  • Перечислить сумму займа на счёт клиента;
  • Рассмотреть заявление о реструктуризации задолженности (при наличии);
  • Выдать справку об отсутствие задолженности перед Сбербанком (документ оформляется по запросу контрагента);
  • Уведомить заёмщика о произведённых операциях с закладной (если она оформлялась);
  • Направить средства материнского капитала и иные субсидии на погашение тела займа и начисленных процентов (актуально для заёмщиков, имеющих право на получение бюджетных средств).

Читать дальше: За добросовестное исполнение трудовых обязанностей

Заимодавец имеет право:

  • В одностороннем порядке снижать процентную ставку по ссуде (о данном действии заёмщик уведомляется заблаговременно);
  • Изменять размер неустойки при нарушении клиентом сроков внесения аннуитетных платежей;
  • Проверять техническое состояние залогового объекта;
  • Отказаться от предоставления займа неблагонадёжному соискателю;
  • Предоставлять отсрочку по внесению ипотечных взносов (речь идёт о заёмщиках, попавших в трудную финансовую ситуацию);
  • Продать или переуступить остаток задолженности по ссуде третьим лицам при нарушении заёмщиком графика платежей.

Сбербанк может потребовать досрочный возврат денежных средств в следующих ситуациях:

  • Систематическое нарушение заёмщиком сроков внесения денежных средств;
  • Утрата или частичное разрушение залогового объекта;
  • Немотивированный отказ контрагента в проверке залоговой недвижимости;
  • Сокрытие информации об обременениях, наложенных на залоговое обеспечение;
  • Отсутствие договора, страхующего риск утраты или повреждения кредитуемой недвижимости;
  • Нецелевое использование заёмных средств.
  • Застраховать залог;
  • Вовремя вносить аннуитетные платежи;
  • Содержать недвижимость в надлежащем техническом состоянии;
  • Уведомлять кредитора об изменении личных данных (фамилия, место постоянной регистрации и др.);
  • Не производить операций с недвижимым имуществом без согласия Сбербанка;
  • Не передавать обязанности по договору третьим лицам;
  • Выплатить банку неустойку при несвоевременном погашении ссуды.
  • Обратиться к кредитору с заявлением о реструктуризации долга;
  • Потребовать закладную после полного погашения ипотечной ссуды.

Все противоречия, возникающие в ходе погашения ипотеки, стороны разрешают путём переговоров. При невозможности достижения компромиссного решения кредитор и заёмщик имеют право подать исковое заявление в суд.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *