Продать долю в нежилом помещении гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Это связано с многочисленными законодательными требованиями к проведению такой сделки. Процедуре продажи доли в нежилом помещении и её покупке будет посвящена настоящая статья.
Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение
Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении.
Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
- уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
- сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
- в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
- требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.
В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения
Закон требует обязательное соблюдение письменной формы. Например, Продавец может:
- написать письмо в адрес остальных собственников;
- направить телеграмму;
- обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
- разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Наиболее предпочтительным и «безопасным» является уведомление через нотариуса. Как указано в Письме ФНП от 31.03.2016 года № 1033/03-16-3 безусловным доказательством того, что уведомление о продаже было направлено, являются:
- нотариальное свидетельство о том, извещение передано или направлено сособственникам;
- копия телеграммы, которая была выдана на почте.
Опись вложения в письмо не может быть безусловным доказательством направления уведомления сособственникам о предстоящей продаже доли, так как в тексте описи не будет отражено содержание самого уведомления. А при направлении письма потенциальным покупателям важно не только соблюсти форму, но и правильно оформить, изложить все необходимые данные в уведомлении.
Тем не менее, закон не исключает возможности направления извещения простым письмом. Если продавец выберет такую форму уведомления, то извещение обязательно нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи необходимо достаточно подробно описать тот документ, который направляется в адрес долевого собственника.
Пример описания извещения в описи вложения:
Извещение о продаже ½ доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, г. Мантурово, ул. Центральная, д. 15, помещение № 5, по цене 4 000 000 рублей.
Какую информацию нужно указывать в извещении о продаже доли в коммерческой недвижимости
В законе отмечен только один обязательный пункт, который должен быть указан в уведомлении – цена, за которую продавец хочет продать свою долю (статья 250 ГК РФ).
Также в указанной норме обозначено, что в извещении должны быть отражены другие условия, на которых будет составлен Договор продажи доли нежилого помещения. Но не уточнено, какие именно другие условия необходимо отразить.
Между тем, в указанном выше письме ФНП РФ перечислена информация, которую нужно включить в извещение:
- описание объекта продажи, то есть доли в праве на нежилую Недвижимость;
- стоимость доли;
- порядок расчетов между продавцом и покупателем;
- будет ли оформлен Залог в случае рассрочки платежа или нет;
- сроки передачи имущества;
- другие существенные условия.
Образец извещения о продаже доли в нежилом помещении можно скачать здесь.
По какому адресу нужно направлять извещение о продаже доли в нежилом помещении
Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками.
Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
- адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
- адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
- по прописке или по временной регистрации;
- по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
- по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства.
Обратите внимание! Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.
Отказ или согласие сособственника по покупке доли в нежилом помещении
Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке.
Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года № 310-КГ17-18496).
Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
- отказ оформлен у нотариуса;
- отказ в простой письменной форме;
- отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
- договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц.
Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки.
Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2016 года по делу №А43-17117/2015).
В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний Гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.
Срок для реализации преимущественного права на покупку доли в нежилом помещении
У сособственника есть один месяц, чтобы найти деньги (если оплата требуется сразу) и заключить договор купли-продажи доли в коммерческой недвижимости. При этом срок отсчитывается не с даты, когда продавец отправил извещение о сделке, а с даты, когда такое извещение было получено сособственником.
Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу?
В силу гражданского законодательства извещение можно считать доставленным в следующих случаях:
- сособственнику не было вручено извещение по причинам, которые зависят от него;
- участник долевой собственности не явился на почту, чтобы получить письмо, и оно было возвращено, так как срок его хранения истек.
Обратите внимание! Если гражданин не смог получить уведомление о продаже по адресу своей прописки (временной регистрации), а компания/ИП по адресу из единого государственного реестра, то они сами несут риск последствий такого неполучения, а извещение будет считаться доставленным.
Как заключить договор купли-продажи доли в нежилом помещении
Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус. Но бывают случаи, когда помощь нотариуса не требуется, или стороны настаивают на своем договоре, в этой ситуации рекомендуем указать следующие разделы в соглашении о покупке доли:
1. Подробное описание продаваемой доли в нежилом помещении (раздел – Предмет договора). Его можно взять из выписки из ЕГРП на отчуждаемый объект недвижимости. Пример описания продаваемой доли:
В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить ½ (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:16:151515:18:36089:07, расположенное по адресу: Владимирская область, Судогодский район, город Судогда, улица Ленина, д. 15, помещение № 5, общей площадью 50,6 кв.м., назначение – нежилое помещение (далее по тексту – Объект недвижимости).
В этом же разделе потребуется перечислить документы, которые подтверждают Право собственности продавца на отчуждаемую долю в нежилом помещении (указаны в ЕГРП). Пример перечисления:
Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании соглашения об определении долей в праве общей долей собственности на недвижимое имущество, заключенное в простой письменной форме от 15.03.
2015 года, право собственности зарегистрировано «20» марта 2015 года Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области за № 33-33-34/008/2015-254, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 33АЛ номер 534678, выданным Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области «20» марта 2015 года, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» марта 2015 года за № 33-33-34/008/2015-254.
2. Стоимость доли и порядок расчетов (раздел – Цена договора и порядок расчетов). В данном разделе необходимо указать не только стоимость доли, но и срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги, а также каким образом будет производиться оплата (передача наличных денежных средств, перечисление безналичным путем, через банковскую ячейку). Пример:
Цена (стоимость) Объекта недвижимости составляет ____________ рублей. Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость Объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по реквизитам Продавца, указанным в разделе «Реквизиты и подписи Сторон».
3. Укажите сроки передачи объекта недвижимости покупателю и документ, которым будет подтверждаться передача (Акт приема передачи доли в праве собственности – его необходимо оформить как приложение к договору).
4. Обременение, которое имеет нежилое помещение (если оно есть, то также должно быть указано в Выписке из ЕГРП). Например, таким обременением может быть договор аренды помещения.
5. Согласие супруга продавца или покупателя на совершение сделки. Реквизиты полученного нотариального согласия супруга необходимо описать в тексте договора или сделать указание на брачный договор.
6. Распределите расходы по оплате государственной пошлины и нотариальным расходам – можно возложить их полностью на одну из сторон или разделить на покупателя и продавца.
Если сособственник выразил желание купить долю, то договор можно составить в простой письменной форме без посещения нотариуса и затем обратиться в Росреестр или МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на долю.
В случае когда сособственник ответил отказом от сделки или в течение месяца не выкупил долю, продавец имеет право продать её третьим лицам, но при этом в договоре должны быть указаны те же условия, которые были изложены в извещении.
В этом случае для продажи доли третьим лицам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора и затем уже регистрировать переход права в Росреестре. Документы на регистрацию также можно подать в МФЦ, а некоторые нотариусы предлагают дополнительную услугу – направление документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса.
Обратите внимание! Для регистрации сделки необходимо обязательно оплатить государственную пошлину. Её сумма составляет 2000 рублей, если покупатель – физическое лицо, и 22000 рублей, если новым собственником станет компания.
После того как необходимые документы заверены у нотариуса, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации вам потребуются следующие документы:
- договор купли-продажи доли в 3 экз. (или в ином количестве в зависимости от количества покупателей) с актом приема-передачи доли;
- документы, подтверждающие право собственности на долю в недвижимости;
- паспорта продавца и покупателя;
- документ об уплате госпошлины;
- согласие супруга на сделку или брачный договор (если продавец или покупатель состоят в браке);
- отказ долевых собственников от покупки или документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей сделке (копия телеграммы, нотариальное свидетельство или копия извещения с описью вложения в почтовое отправление и почтовая квитанция);
- другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.
Если одной из сторон сделки является компания, то также необходимо приложить следующие документы:
- учредительные документы компании;
- документы, подтверждающие полномочия подписанта;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- документ об одобрении крупной сделки, если она является таковой.
Если нарушено Преимущественное право покупки доли в нежилом помещении
При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки.
Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).
Нюансы машино-места находящегося в общей долевой собственности — блоги риэлторов | ЦИАН
Зачастую машино-места приобретались не в собственность, а в общую долевую собственность. И это приводит к некоторым неудобствам. Одно дело, когда машино-место является самостоятельным объектом права и вы его продаёте кому хотите, как любую другую недвижимость. Но другое, когда сособственники незнакомые люди.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки продаваемой доли, эта доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Возникает вопрос, найдём ли мы всех сособственников, чтобы получить от них нотариальные отказы или сможем уведомить каждого из них о предстоящей продаже?
Но здесь есть нюанс касающийся нежилых помещений, в данном случае как раз машино-места. Машино-местам присваивается статус «назначение: нежилое». Как правило в паркинге может быть 50, 100, 300 стоянок и больше. Условно выражаясь, одна доля равна одному машино-месту. Например, 1/50 доли это одно место из пятидесяти. Так вот о нюансе. В п.4.1. ст.
42 218-ФЗ говорится: «В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.». Под «сайтом» подразумевается сайт Росреестра, на котором во втором квартале 2017 г. должен был появиться раздел, в котором и должны размещаться данные извещения. Раздел до сих пор не запущен и Росреестр «приносит свои извинения».
А если дарение? Но мы понимаем, что если одаряемый не является близким родственником или членом семьи, то у него появляется обязанность уплаты налога с дохода. В принципе, если пересчитать стоимость и пусть даже кадастровую, разделить на количество долей, то Налог может оказаться «копеечным». Но хуже всего то, что такая сделка может быть признана притворной.
На самом деле всё не так плохо. Существуют «Соглашение об определении порядка пользования» и «Протокол общего собрания», на основании которых осуществляется пользование имуществом.
Хотя на моей памяти в 2012 году был «застройщик», который в г. Подольске и г. Домодедово Московской Области продавал доли участка, на котором возводился многоквартирный дом. И ведь люди и в эту чушь вляпывались.
Но вернёмся к нашей теме.
Если есть «Соглашение об определении порядка пользования» или «Протокол общего собрания», каждый собственник вправе осуществить выдел в натуре своей доли при определении границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на него.
Для выдела доли в натуре в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие других участников долевой собственности не требуется.
А после того, как право собственности оформлено конкретно на машино-место, перед продажей никого из собственников долей в паркинге уведомлять или брать от них отказы от преимущественного права покупки не требуется.
Более того соглашением может быть предусмотрено отчуждение (даже продажа) доли минуя положения ст. 250 ГК РФ, т.е. можно не регистрировать право собственности, никого не уведомлять и не брать отказы.
И немного о весёлом. Договоры купли-продажи таких машино-мест, а точнее долей, ждут пока их отправят на регистрацию длительное время. В моём примере подписи собирались два с лишним года, поскольку покупателей было пятьдесят человек.
Договор должен быть подписан в 52 экземплярах – каждому покупателю по одному, один в Росреестр, один продавцу. В каждом экземпляре, каждый покупатель ставил две подписи и полностью ФИО.
Плюс соглашения о порядке пользования, плюс акты приёма-передачи.
Ссылки:
— п.2 ст.170 ГК РФ;
- — ст.246 ГК РФ;
- — ст.247 ГК РФ;
- — ст.250 ГК РФ;
— п.1 ст.252 ГК РФ;
— п.3 ст.6 315-ФЗ (от 03.07.2016);
— п.1. ст.41 218-ФЗ;
— пп.2. п.8 ст.41 218-ФЗ;
— п.4.1. ст.42 218-ФЗ;
— абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ;
«Школа Росреестра»: нотариусы рассказали с чем могут столкнуться собственники паркинга, если решат его продать
14.04.2021 
9 апреля в прямом эфире «Школы Росреестра» в сети Инстаграм член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга Ольга Филиппова и начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов Управления Росреестра по Свердловской области Ксения Шакинко обсудили вопросы, касающиеся продажи паркинга, находящегося в общей долевой собственности.
Эксперты рассмотрели такие вопросы, как: какой объект недвижимости можно отнести к паркингу; особенности распоряжения машиноместами; формы сделок, предусмотренных для оформления данного вида недвижимого имущества; иные варианты для оформления прав на машиноместа. Машиноместо как часть строения, сооружения.
Так, паркинг или парковочное место — это специально обозначенное и, при необходимости, обустроенное место, являющееся частью автомобильной дороги либо иного земельного участка, либо являющегося часть зданий, строений или сооружений, предназначенных для организации стоянки транспортных средств.
Как правило, машиноместа, являющиеся частью здания или сооружения, зарегистрированы в виде права общедолевой собственности и продаются как доли в праве общедолевой собственности.
О том, как можно распорядиться данным видом имущества, рассказала нотариус Ольга Филиппова. Так, по общему правилу продажа доли в праве общедолевой собственности осуществляется с согласия или при оповещении остальных участников долевой собственности. П.2 ст.
250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.
Если в течение месяца остальные участники долевой собственности не против продаваемой доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Также применимы конструкции отказов от права преимущественной покупки.
Если такие отказы собраны от всех остальных участников, то месячный срок можно не выжидать, а продавать долю в праве при наличии таких отказов. Однако на практике известить всех сособственников паркинга либо собрать отказы от права преимущественной покупки не представляется возможным, поскольку их много.
Ранее при отчуждении доли в праве общедолевой собственности на паркинги использовали конструкцию безвозмездных сделок, что не всегда соответствовало воле сторон. Так, с 1 января 2017 года изменен порядок уведомлений участников общей долевой собственности недвижимого имущества, если число участников превышает 20. В соответствии с пунктом 4.
1 ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает 20, то вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавец доли может разместить извещение о продаже своей доли на официальном сайте Росреестра.
Ольга Филиппова отметила, что в практике нотариуса довольно часто граждане спрашивают, где и в каком порядке размещается данное извещение. Подробную инструкцию можно найти на официальном сайте Росреестра, а также на сайте Нотариальной палаты Свердловской области.
Для публикации сообщения о продаже доли в праве общедолевой собственности необходимо зайти через свой личный кабинет на сайте Росреестра. Далее программа перенаправит на сайт Госуслуг, затем необходимо произвести авторизацию пользователя. При выборе объекта недвижимости «Паркинг» нужно выбрать вкладку «Уведомить о намерении продать долю в праве».
Форма сделки
Сделки по отчуждению или договор ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Соответственно, сделка по продаже долей в праве общедолевой собственности на машиноместа также подлежат нотариальному удостоверению.
Нотариусом при удостоверении договора может быть самостоятельно проверено наличие необходимого уведомления и сроки, в течение которых данное сообщение было опубликовано. Договор продажи можно заключить по истечении месяца со дня размещения данного извещения.
Когда происходит продажа сособственнику данной парковки, то размещение указанного извещения не требуется, поскольку собственник может самостоятельно выбрать, кому из сособственников продать. Если же паркинг продается третьим лицам, то такие извещения обязательны.
Документы
Нотариусу для удостоверения договора необходимо представить следующие документы: документ, удостоверяющий личность, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Как заметила Ольга Владимировна, в случае утери таких документов у нотариуса есть возможность заказать правоустанавливающие документы самостоятельно в электронной форме через портал Росреестра. Но для этого требуется время.
Поэтому нотариусу о факте отсутствия требуемых документов нужно сообщать заранее.
Кроме того, на сделку требуется согласие супругов, как продавца, так и покупателя, либо представить брачный договор, либо заявление о том, что супруг отсутствует.
Удостоверенный договор нотариус передает в Росреестр. После регистрации выдается оформленный договор и выписка (по заявлению покупателя в электронной форме направляется на его электронную почту). Данные выписки очень объемные, так как содержат информацию обо всех собственниках долей.
До 2017 года машиноместо подлежало регистрации только как право общедолевой собственности.
С 2017 года предусмотрен порядок выдела доли в натуре и регистрации права собственности на машиноместо при условии: во-первых, право общедолевой собственности должно быть зарегистрировано у всех собственников, во-вторых, для регистрации выдела доли в натуре необходимо представить согласие всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности. Как правило, такие документы собрать довольно сложно.
Ксения Шакинко, напомнила, что срок регистрации нотариальных сделок в электронном виде сокращен и представляет один рабочий день с момента поступления документа. Уже на следующий день зарегистрированные документы поступают на электронную почту нотариуса и готовы к выдаче.
Ксения Алексеевна порекомендовала гражданам воспользоваться возможностью подачи документы на регистрацию через нотариуса.
Недобросовестные соседи и общее имущество в нежилых зданиях: как защитить свои права
Нередко бывает ситуация, когда у части здания, ранее принадлежавшего одному владельцу, появляется отдельный собственник.
Не всегда в таком случае прежний владелец готов принять соседа и перестать относиться к зданию «как к своему». С подобной позицией могут возникнуть юридические сложности.
Мы с моим коллегой Ильшатом Галимовым, заместителем генерального директора «Первой Юридической Сети», решили разобрать юридическую сторону данного вопроса.
Прояснить ситуацию поможет абзац 2 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания».
Согласно документу, с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания. Право собственности на здание в целом прекращается, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Однако на практике собственник вновь приобретенных помещений продолжает постоянно сталкиваться с нарушением своих прав.
Например, прежний владелец всего здания самостоятельно размещает на стенах рекламу, а на крыше – антенны сотовых операторов, получая за это деньги только в свой карман.
Или же на стенах зданиях, крыше или фундаменте время от времени появляются какие-то новшества, а инженерные коммуникации постоянно претерпевают изменения. И вот – летом в помещениях холодно, а зимой – жарко (или наоборот).
Встречаются случаи, когда по инициативе прежнего собственника всего здания прекращается подача энергоресурсов в том числе в помещения, которые ему больше не принадлежат.
Согласно позиции ВС РФ право собственников помещений – участников общей долевой собственности на владение, пользование и распоряжение общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, противопоставляя их своим интересам. Единоличное использование одним собственником общего имущества без согласия других противоречит требованиям закона, поскольку, в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Существуют инструменты для защиты интересов нового собственника материальным правом. Новый собственник помещений и прежний единоличный собственник юридически совместно владеют общим имуществом. Бывшему «хозяину здания» можно указать, что он умаляет права владения нового собственника помещений (ст. 301 ГК РФ, абз. 3 п.
9 постановления Пленума ВАС РФ № 64), а это – основания для предъявления иска. Однако обращаться по каждому факту «нововведений» прежнего хозяина здания в суд с негаторным иском – тоже не выход.
Иной вариант – обращение в суд с требованием о признании права общей долевой собственности на общие помещения и оборудование в здании.
Как указано в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, такое заявление может быть подано новым собственником индивидуальных помещений в здании, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности прежнего хозяина здания на общие помещения.
Суд рассматривает такое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. Таким образом, такое заявление – так же, как и «классическое требование» по ст. 304 ГК РФ – является негаторным требованием.
Негаторные иски не имеют стоимостной оценки.
При предъявлении в суд иска о признании права на общее имущество, не связанного с лишением его владения, заявитель сталкивается с первым и, вроде бы, с очевидным и законным требованием суда – необходимостью уплатить государственную пошлину как с иска имущественного характера. На практике такие требования судов общей юрисдикции, закрепляемые ими в определениях об оставлении искового заявления без движения, к сожалению, встречаются очень часто. Между тем они незаконны и не имеют под собой правового основания.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в совместном письме Министерства финансов РФ и ФНС РФ от 1 августа 2012 г.
, при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений с требованиями о признании права собственности на недвижимое имущество, которые связаны с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина.
Размер пошлины определяется в зависимости от стоимости имущества, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.
Однако в рассматриваемых обстоятельствах требование истца о признании права на общее имущество направлено не на получение:
- «дополнительных» правомочий истца по владению, пользованию и распоряжению общими помещениями и оборудованием в здании, которые он и так имеет в силу закона;
- последующего внесения в ЕГРП сведений о дополнительных правах истца по владению, пользованию и распоряжению общими помещениями в здании (или на новые объекты права собственности)
Требование направлено на аннулировании в ЕГРН записи об индивидуальной собственности ответчика на общие помещения в здании. Соответственно, заявленное требование носит не имущественный характер и не подлежит оценке.
Данный Иск направлен не на признание права истца, а на аннулирование индивидуального права собственности ответчика на общее имущество, которое создает условия или угрозу для нарушения прав истца и является восстановительным требованием.
Приведенная выше правовая позиция подтверждается определением ВС РФ от 28 августа 2018 г.
N 83-КГ18-13, который в своем судебном акте отметил, что в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Здесь полезно обратиться к п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В соответствии с документом, в описываемом случае требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение нарушения прав через оспаривание права индивидуальной собственности.
Также можно обратиться к п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В документе разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, что предполагается в настоящем случае.
Таким образом, удовлетворение требований о признании и установлении в судебном акте за определенными помещениями, зарегистрированными на текущей момент в ЕГРП на праве индивидуальной собственности за ответчиком, правового режима общего имущества в здании, будет одновременно являться основанием для внесения территориальными органами Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества соответствующей записи в ЕГРП.
В постановлении ВАС РФ от 27 июля 2011 г.
N 1457/11 закреплен вывод, согласно которому решение суда о признании права общей долевой собственности является основанием для изменения сведений в ЕГРП о погашении записи о праве индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения. Аналогичный вывод нашел свое закрепление и в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. по делу N А29-2992/2013.
В рамках данного дела апелляционный суд указал, что признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности муниципального образования на спорное имущество и необходимость в предъявлении самостоятельного требования об аннулировании записи об индивидуальной собственности муниципального образования на общие помещения отсутствует.
В постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2016 г.
по делу N А54-3934/2013 отмечена правомерность вывода о том, что требование о частичном погашении записи о регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения не является самостоятельным требованием, а выступает последствием требования о признании за истцом права общей долевой собственности. Кроме того, в указанном постановлении суд признал правомерным отнесение данного требования к неимущественному требованию.
То, что требование о признании общей долевой собственности на общее имущество в здании является требованием неимущественного характера и направлено по существу не на признание права, а на пресечение действий, нарушающих права, отражено также и в Кассационном определении СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 мая 2011 г. по делу N 33-6626.
Согласно п. 53 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В тоже время согласно абзацу 4 данного пункта постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ, государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Целесообразно дополнить первое требование истца еще одним требованием – «об определении режима владения и пользования общим имуществом в здании».
В результате первого требования судом будет определен состав общего имущества в здании – общие помещения и оборудование, основной ролью которых является обеспечение жизнедеятельности и функционирования здания в целом.
Второе требование помогает определить порядок совместного владения и пользования таких имуществом.
Поскольку будущее решение суда должно быть исполнимым, для удовлетворения, вытекающего из негаторного иска требования о признания за истцом права общей долевой собственности на общее имущество и оборудование в здании, в нем должно быть конкретно определено общее имущество, т.е.
должны быть указаны его индивидуально-определенные характеристики. Невозможность получения таких документов от прежнего собственника здания – это уже факт нарушения прав, который не соединен с лишением его владения.
Соответственно, в такой ситуации новый собственник вправе рассчитывать на защиту своих интересов.
Общая долевая собственность как выделить доли?
Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.
Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.
Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.
Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется.
Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный Юрист.
Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.
- Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
- Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
- С этим вопросом могут помочь 95 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.
Исковое заявление
Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
- личные сведения всех собственников и участников дела;
- детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- указание на досудебные попутки разрешения спора;
- данные об экспертных оценках;
- перечень приложенных документов;
- дату;
- подпись истца с расшифровкой.
Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.
Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное.
В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной.
Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
Что можно делать с полученной долей
После того как Жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки.
И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.
Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
- Источники:
- Раздел имущества долевой собственности
- Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
- Обращение взыскания на долю в общем имуществе
- Шаблоны для искового заявления