Налог на продажу квартиры: хочу продать квартиру, квартира в собственности 3 года, было два собственника

Каждый Гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить Налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2022 году.

Налога с продажи квартиры в 2022 году: новый Закон

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый Кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.

В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.

Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!

Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда платить налог с продажи квартиры в 2022 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2020 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.

Налоговый кодекс в ст. 217 гласит, что сумма продажи недвижимости не может быть менее 70% от ее кадастровой стоимости на начало года, в котором она продана.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

С какой суммы платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.

Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.

Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.

С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

1. 3 года — для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года.
2. 5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.

Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

1. Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
2. Если квартира получена по приватизации.
3. Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. Когда является единственной недвижимостью.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.

Как не платить налог при продаже квартиры менее 3 лет?

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

• владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
• при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Обратим внимание, является ли резидентом Продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.

Ставки налога с продажи квартиры для:

• резидентов составляют 13%;
• нерезидентов — 30%.

При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.

Например, гражданин купил квартиру в 2021 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владения будут с даты получения первой доли.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

• уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
• уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах:

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2021 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2021 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.

1. Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
2. Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 6500 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.

1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.

Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит Штраф, который составит 20% от разницы.

(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.

Пример 2. Квартира приобретена в 2021 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2022 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

1. Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
2. Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.

Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Так же, при расчете налога на квартиру можно воспользоваться калькулятором онлайн на сайте ФНС.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2022 году

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году | Статьи о новостройках на Avaho.ru

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2021 году.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье и вы стали его владельцем больше 3 лет назад. Причем неважно, как именно вы стали собственником — купили, получили в подарок или в Наследство.

Пример

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2021 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

• Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое Жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
• Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
• Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

Пример

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2021 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2021 года, через 60 дней.

Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней.

Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру в собственности и не попадаете под правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. При уплате НДФЛ нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем квартиры до 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года. Вступили в собственность после 1 января 2016 года — ждать придется 5 лет.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если вы попадаете под исключения — получили Недвижимость одним из следующих способов:

• в наследство;
• в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают;
• по договору пожизненного содержания (ренты);
• по договору приватизации.

Как рассчитать минимальный срок владения квартирой

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали Договор купли-продажи, подали на регистрацию — Право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тот же есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора долевого участия (ДДУ) застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2021 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

• Приватизация. Регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
• Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
• Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
• Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2020 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2021 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
• 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.

С 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ — граждане, которые получают доход свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог по ставке 15% с ряда доходов сверх этой суммы. Однако в законе есть оговорка — повышенная ставка не распространяется на продажу недвижимости.
Поэтому НДФЛ с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам.

Примеры

В 2021 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. Не является исключением и НДФЛ при продаже квартиры. Для того, чтобы его вычислить, нужно пройти несколько несложных шагов.

1. Узнайте сумму налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база — это специальный налоговый термин, который обозначает общую сумму, с которой будет рассчитываться налог. Если мы говорим про квартиры, то её можно узнать в зависимости от конкретной ситуации.

Налогооблагаемую базу можно определить двумя путями:

• по цене от продажи квартиры;
• по кадастровой стоимости.

Цена продажи квартиры подтверждается документально. Если брать ее за налогооблагаемую базу НДФЛ, ее нужно точно переписать из договора купли-продажи.

Пример

Вы купили квартиру за 3 млн руб., сумма подтверждена договором. За налогооблагаемую базу принимается 3 млн руб.

Если нет бумаг, подтверждающих покупку квартиры за определенную сумму, то базу налога можно вычислить по кадастровой стоимости квартиры — это цена жилья по мнению государства.

Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН.

Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

• если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора;
• если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Примеры

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора – 8 млн руб.

2. Уменьшите налогооблагаемую базу

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «имущественный вычет». Сделать вычет — это уменьшить облагаемый доход, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартиры есть два варианта вычетов на выбор:

• За счет имущественного вычета. Это своеобразная льгота от государства в размере до 1 млн руб., которую можно использовать не чаще одного раза в год.
• На величину расходов на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример

Уменьшаем базу за счет имущественного вычета. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб.

База стала 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб. этой суммы и считается налог.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Пример

Уменьшаем базу на величину задокументированных расходов. Известно, что квартира покупалась за 5 млн руб., на ипотечные проценты потрачено еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход получился отрицательным: 7 000 000 — (5 000 000 + 3 000 000 + 1 000 000) =  — 1 000 000 руб.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

3. Посчитайте налог

В общем виде формула налога при продаже квартиры в 2021 году выглядит так: НДФЛ = (налогооблагаемая база — вычеты) * 13%. Подставив свои данные, в итоге вы получите сумму, которую вам предстоит заплатить налоговой.

Примеры

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб. Уменьшена на максимальную величину имущественного вычета — 1 млн руб. В этом случае НДФЛ равен (7 000 000 — 1 000 000) * 13% = 780 000 руб.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб., Уменьшена на сумму подтвержденных расходов на покупку квартиры — 6 млн руб. Тогда НДФЛ равен (7 000 000 — 6 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Если есть документы, которые подтверждают сумму покупки квартиры (договоры, квитанции), то налог с продажи минимален — по сути, он составляет лишь разницу между ценой покупки и ценой продажи. В противном случае сумма НДФЛ существенно выше — тогда лучше подождать 3-5 лет и продать квартиру после освобождения от налога.

Как подать налоговую декларацию при продаже квартиры

Налог за продажу квартиры платится путем подачи декларации в налоговую инспекцию по месту проживания. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а стандартная декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

• Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
• Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
• Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться.

Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам.

Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

В какие сроки нужно платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.

Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:

• Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную.

Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу.

Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году и ранее

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2021 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

• Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
• Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
• Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

• 4 Авг 2020
• Источник: Avaho.ru
• Изображение lkfl2.nalog.ru

Нюансы уплаты налога с продажи доли в квартире

Многие россияне знают о возможностях уменьшить размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Однако, если хозяин задумал продать долю в квартире – желательно изучить вопрос досконально и выяснить какие существуют нюансы выплаты налогов и применения налогового вычета.

В материале вы узнаете: в каких случаях платить налог при продаже доли в объекте недвижимости не стоит, когда перечислить НДФЛ потребуется и какими инструментами физическое лицо сможет снизить размер выплаты налога в казну.

Будет ли налоговый вычет, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет?

В налоговый кодекс Российской Федерации в 2016 году были введены поправки после принятия 29 ноября 2014 года закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» 382-ФЗ.

Они коснулись и владельцев долей, поскольку основополагающим условием для собственников является период владения имуществом, другими словами, срок права собственности официально зарегистрированного в Росреестре.

Если такой срок оказывается меньше 3(5) лет, то на собственника налагается обязанность оплатить Подоходный налог. Но в каких случаях стоит считать 3 года, а в каких 5? Ответ на этот вопрос находим в редакции статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Через 3 года собственники могут продать долю без уплаты НДФЛ, полученную следующими способами:

• по наследству (о налоге с продажи унаследованного имущества мы рассказывали здесь);
• в дар от близкого родственника (о налоге и вычете с подаренной квартиры читайте здесь);
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного иждивения).

Справка! Статья 14 Семейного кодекса определяет перечень категорий граждан, относящихся к близким родственникам – это родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры.

В отношении остальных долей применяется минимальный срок владения для отмены налога на доходы физических лиц в Российской Федерации – 5 лет с момента оформления права собственности.

Если доля, которую владелец хочет продать, была оформлена до 1 января 2016 года, то при ее реализации действуют старые правила.

Положение 3 статьи 4 ФЗ-382 закрепляет введенные нормы только за объектами недвижимости, полученными продавцами с 2016 года.

Собственник, получивший свою долю до этого момента, сможет продать ее через 3 года – независимо от способа получения или степени родства с дарителем (о налоге и вычете при продаже недвижимости близкому родственнику можно узнать тут).

Подробнее о сроке владения квартирой, после которого снимается налогообложение, читайте здесь, а об особенностях уплаты налога, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать тут.

Какой размер налога установлен по закону?

При продаже доли в квартире налог выплачивается по ставке 13%, при этом НДФЛ для продавца высчитывается исходя из его доли.

Например, если полная кадастровая стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а продаваемая доля соответствует ½ квартиры, то налогооблагаемой базой станет сумма в 1,5 млн. рублей. С нее покупателю придется оплатить 13% — 195 000 рублей.

Для нерезидентов Российской Федерации, продающих долю в квартире, устанавливается налоговая ставка на уровне 30%. Напомним, что нерезидентами считаются физические лица, которые пребывают на территории государства менее 183 дней в году. О том, как нерезидент может сэкономить на налоге, мы рассказывали тут.

Напомним, что налог рассчитывается либо с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, либо с фактической, прописанной в договоре купли-продажи, цены. Какая будет использоваться величина – решается в каждом конкретном случае, а держателю доли стоит запомнить, что налогооблагаемой базой всегда будет число, которое окажется больше.

Например, житель Москвы планирует продать часть жилья по цене 2 млн рублей, при этом кадастровая стоимость его доли равняется 4 млн рублей. После применения понижающего коэффициента (4 000 000 x 0,7 = 2 800 000 рублей) КС все равно оказывается выше фактической стоимости продажи, значит размер налога придется высчитывать именно из этой величины.

Больше подробностей о том, что представляет собой налогообложение при продаже квартиры и доли в ней, можно узнать тут.

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Как не платить?

Чтобы не платить налог при продаже доли в квартире советуем выполнить требование по минимальному сроку владения недвижимостью – продать ее через 3 или 5 лет.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед началом оформления нового права собственности следует уточнить с какого момента в России принято считать период владения недвижимостью.

В большинстве случаев датой начала владения считается день регистрации имущественного права на недвижимость в Росреестре. Однако для некоторых долей применяются другие правила.

Например, моментом перехода права собственности по наследству считается день смерти наследодателя, если право собственности на долю перешло к владельцу через суд, браться во внимание будет дата вступления в силу решения суда.

Каким образом снизить?

Все физические лица имеют возможность снизить сумму НДФЛ, воспользовавшись узаконенными инструментами:

• или формулой «доходы минус расходы»;
• или имущественным вычетом.

Согласно пункту 2 статьи 220 Налогового кодекса России, налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов, которые будут облагаться НДФЛ, на сумму произведенных и зафиксированных документально расходов, связанных с приобретением имущества или обратиться к государству за налоговым вычетом, который предоставляется всем без исключения гражданам.

Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, бывший владелец, может воспользоваться формулой «доходы минус расходы». Данная опция доступна лицам, которые получили свою долю не безвозмездно. Если у владельца есть на руках подписанный ДКП на долю и расписка от прежнего владельца о получении средств, он может подать в налоговую, помимо декларации 3-НДФЛ, эти документы.

Предположим, уменьшить налогооблагаемую базу хочет гражданин, продавший долю в трехкомнатной квартире.

Ранее он купил свою 1/3 жилья за 1 200 000 рублей, а продал ее новому собственнику по цене 1 500 000 рублей (для примера возьмем ситуацию с КС меньше фактической стоимости).

Его налогооблагаемая база снизится до 300 тысяч рублей. Чтобы высчитать размер налога, умножим оставшуюся сумму на 13% ставку, получится НДФЛ в размере 39 тысяч рублей.

Не возбраняется пользоваться формулой и людям, имеющим документально подтвержденные расходы, например, на ремонт, отделку и создание других неотделимых улучшений.

Внимание! Если доля продается дешевле, чем была куплена ранее, с применением формулы «доходы минус расходы», налогоплательщик снижает размер НДФЛ до нуля.

Имущественный вычет

Если доля была получена безвозмездно, например, по договору дарения или унаследована, гражданин может воспользоваться налоговым вычетом, право на снижение налогооблагаемой базы таким образом закреплено в статье 220 Налогового кодекса (пункты 1 и 2). Сумма вычета составляет 1 млн рублей. Если доля продается дешевле этой суммы, налог не выплачивается.

Подробнее о налоге и вычете при продаже подаренной квартиры можно узнать тут, а про налог и вычет с продажи квартиры, полученной по наследству, читайте в этой статье.

Определение суммы

Когда речь идет о долевой собственности важно помнить правило: общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. С одной стороны, доли квартиры являются частями одного объекта, соответственно на один такой объект и будет предоставлен налоговый вычет.

С другой стороны, каждая доля может выступать самостоятельным объектом, для этого владелец должен продавать ее отдельно – с оформлением всей документации и составлением на одну долю договора купли-продажи.

Расчет

Давайте проведем расчет имущественного вычета для разных ситуаций на примерах:

• У продавца есть 1/3 часть квартиры, оформленная в долевую собственность. Доля получена по наследству, поэтому владелец решил воспользоваться налоговым вычетом. Если хозяин договорится с собственниками и продаст свою долю по единому с другими договору купли-продажи, то налоговый вычет будет разделен между продавцами-участниками сделки.Предположим, КС после применения поправочного коэффициента оказалась выше фактической – налогооблагаемой базой станет именно эта сумма, в нашем случае 3 700 000. Сумма вычета равна 1 млн рублей, это означает, что каждый продавец получит: 1 000 000 x 1/3 = 333 333 рублей вычета.
  Доход нашего продавца будет равен 3 700 000 x 1/3 = 1 233 333 рублей, с учетом налогового вычета база составит 900 000 рублей, а размер налога – 117 тысяч рублей.
• Если владелец продаст квартиру отдельно, в качестве полноценного объекта, он сможет использовать весь свой вычет полностью. Для удобства расчета возьмем ситуацию, в которой ему удалось договориться с покупателем о цене одной доли аналогичной представленной выше.1 233 333 минус 1 млн (налогового вычета) = 233 333 рублей налоговой базы.
  233 333 x 13% = 30 333 рублей налога.

Как видите, продажа квартиры по долям, а не полностью позволяет существенно сэкономить по налогам. Помните, что даже используя один договор купли-продажи, стороны вправе самостоятельно распределить и прописать в договоре получение прибыли. Именно суммы доходов напрямую связаны с получением налогового имущественного вычета.

Как получить?

Налоговый вычет должен оформляться при одновременной подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. После окончания налогового периода – календарного года, получатель прибыли от продажи доли подает в налоговый орган следующий перечень документов:

1. Договор купли-продажи доли квартиры с указанной суммой сделки.
2. Документ, подтверждающий получение дохода, например, расписка.
3. Копию паспорта гражданина РФ.
4. Копию ИНН.

Опцию имущественного вычета налогоплательщик отмечает самостоятельно в 3-НДФЛ.

О том, как заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, читайте тут.

Как видите, продажа доли недвижимости имеет ряд особенностей. Срок владения, необходимый для продажи квартиры без выплаты НДФЛ, зависит от того, как именно была получена часть квартиры.

В целом, в России применяются два срока – три и пять лет.

Также налогоплательщик должен знать свои законные возможности по уменьшению суммы налога – формулу «доходы минус расходы» и применение налогового вычета.

Помните, что льгота распределяется иначе при продаже долей в составе квартиры и каждой доли по отдельному договору купли-продажи.

Налог с продажи квартиры

На текущий год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты налога с продажи квартиры разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат. Сейчас мы во всем разберемся.

Кратко за 2 минуты про налоги с недвижимости в видеоролике от ФНС и ТНТ

Какой период владения квартирой когда освобождают от налога?

Существует два официальных периода обладания собственностью, после истечению которых можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Период обладания – 5 лет, стандартный. Период обладания – 3 года, льготный.

Минимальный период обладания присваивается в зависимости от региона проживания. В двух регионах Российской Федерации присваивают льготный период – 3 года: республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В остальных случаях – 5 лет.

Также присвоение периода обладания зависит от момента регистрации права собственности на недвижимость: после/до 01.01.16.

Как платить налоги — частые вопросы

Как и в каком порядке нужно платить налог с продажи унаследованной квартиры? Налоги при продаже квартиры доставшейся по наследству подлежат уплате если вы получили доход. Важно понимать что срок владения квартирой превышающей три года не является основанием для уплаты налога, но в противном случае вы уплачиваете 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. №1*

Если пенсионер продает квартиру, то должен ли он заплатить налог с продажи? Согласно ст.

407 Налогового кодекса освобождается от уплаты НДФЛ пенсионеры-пенсионеры, получающие пенсии, назначенные в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, а также лица, достигшие пенсионного возраста, которым в соответствии с законодательством России выплачиваются ежемесячное пожизненное содержание. №1*

Еалог при продаже квартиры по завещанию аналогичное как и при продаже квартиры по наследству выплачивается если период владение менее трех лет. №1*

При продаже квартиры по переуступке налог составит 13% от суммы сделки – это разница между суммой договора и передачей права. Например: вы заключили договор с застройщиком и заплатили ему 1 млн рублей.

 По прошествии еще года, вы решили продать право требования за 2 000 миллионов рублей. При этом вам придется заплатить в размере 13% от выручки – то есть от 1 000 000 рублей.

 Сумма налога составит 130 000 рублей.

Что если собственник вступил в права после 01 января 2016?

Период обладания – 5 лет. Т.е. если недвижимость была куплена после 01.01.16, и сейчас вы владеете квартирой меньше пяти лет, то при ее продаже вам предстоит уплатить НДФЛ с прибыли (13%).

Тут важно, что налог платить именно с прибыли, а не со всей стоимости квартиры. Например, вы купили квартиру за 3 млн. руб., а продаете ее за 5 млн. руб.. Тогда налог вы будете уплачиваете с 2 млн. руб. (200 000 руб.). Ели период обладания больше 5-ти лет, то от налога вы освобождаетесь.

Период обладания – 3 года. Даже если жилье было куплено после 01.01.16, у вас все-таки есть шанс сократить период обладания квартирой до 3-х лет в нескольких случаях.

1. Первое – если это ваше единственное официально зарегистрированное жилье, вы не участвуете ни в какой долевой собственности (поправка в НК от 1 января 2020 г.).
2. Второе – если квартиру вам подарил кто-то из категории «близкие родственники», т.е. мама, папа, брат или сестра, внуки (супруги – нет).
3. Третье – недвижимость – это ваше наследство.
4. Четвертое – недвижимость вы получили в процессе приватизации (именно после этой даты).
5. Пятое – квартира получена «по договору пожизненного содержания с иждивением» (очень редко).

Собственник вступил в права до 01 января 2016

Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).

Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.

Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.

Минимальный период обладания квартирой — как налоговая ведет отсчет, с какой даты?

Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.

Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».

Описанный выше Стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».

Какие есть исключения из общего правила оплаты налога с продажи квартиры?

1. Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
2. Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.

3. Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу.

   Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.

4. Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.

5. В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.

6. Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
7. Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации

За исключением дат регистрации 1998 года