Здание для собственности: можете меня проконсультировать по одному вопросу. могу ли я взять землю

Главная » Земля » Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать в собственность земельный надел, на котором построено жилое здание, имеющее несколько владельцев, то есть находящееся в долевой собственности.

Чаще всего подобное явление наблюдается в случае, когда имущество было оставлено в Наследство, либо при разделении его между супругами при разводе.

Каким образом зарегистрировать Право собственности в данной ситуации? Расскажем об этом далее.

Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности

Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности.

Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным.

Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.

Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:

• Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
• Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.

Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.

Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела.  В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.

Если гражданин обладает долей в собственности, относящейся к категории общей, то заключается соответствующий Договор, в котором указывается, каким образом распределяются доли среди владельцев объекта недвижимости.

Это особенно актуально для:

• Садовых некоммерческих товариществ;
• Гаражных кооперативов, в случае, если право собственности на земельный надел принадлежит ГСК;
• Дачных кооперативов.

• Собственники землевладения в данном случае должны организовать собрание, где при помощи протокола или другого локального правового акта, определяют право каждого землепользователя на конкретный участок, исходя из нормативов, которые указываются изначально.
• Иногда граждане, имеющие долю в общей собственности, заказывают проект межевания, на котором четко указаны межевые граничные точки каждого надела, призванные обозначать принадлежащие тому или иному владельцу доли.
• Владеть земельным наделом, фактически находящимся в общей собственности нескольких лиц, могут следующие категории граждан:

• Родственники, унаследовавшие землевладение;
• Граждане, которые приобрели участок для совместного использования;
• Индивидуальные предприниматели на основании партнерских отношений;
• Жильцы домов, имеющих несколько этажей.

В данной ситуации доли не разграничиваются, и каждый гражданин, являющийся собственником, по факту владеет всем наделом, за исключением случаев, когда заключено внутреннее устное или письменное соглашение, определяющее, какая часть надела принадлежит конкретному собственнику. Однако данная договоренность практически не имеет юридической силы, а служит скорее внутренним актом, регламентирующим использование земли.

Каким образом происходит оформление земельного надела в собственность, если Жилое помещение по факту имеет несколько владельцев?

Чтобы данная Процедура прошла успешно, выполните следующие действия:

• Уточните, каков размер принадлежащей вам доли дома, построенного на территории надела, по отношению к частям, находящимся в собственности у других владельцев;
• Выясните, какой размер имеют полученные части;
• Составьте договор о разделе;
• Заверьте документ нотариально. Однако данный пункт не является обязательным;
• Сделайте запрос на проведение землеустроительных работ;
• Заверьте техническую документацию на землевладения;
• Передайте бумаги в органы Росреестра для регистрации.

В случае, когда дом является собственностью нескольких граждан, для того, чтобы зарегистрировать земельный надел в качестве собственности, подайте комплект бумаг, необходимых для данной процедуры в отделение Росреестра:

• Заполненное в соответствии с образцом заявление, бланк которого можно получить в отделениях органов государственной власти;
• Документ, способный подтвердить личность гражданина, подающего запрос на оформление собственности, если документы приносит другое лицо, являющееся представителем владельца земли, то при обращении нужно предоставить соответствующе оформленную Доверенность;
• Квитанцию, подтверждающую факт оплаты пошлины в пользу государства, а также ее копию;
• Выписку из кадастрового паспорта;
• Документ, устанавливающий право гражданина на участок – в его качестве может выступать договор купли-продажи, дарения или мены; бумага, подтверждающая право на пользование имуществом бессрочно или вступление в наследство; решение органов государственной или муниципальной власти, в соответствии с которым надел выделяется в пользование; другой правоустанавливающий акт, в том числе выданный гражданину на основании закона;
• Оформленное в письменном виде и заверенное нотариально согласие других хозяев дома на оформление собственности, в том случае, если жилое строение находится в общей собственности и имеет нескольких владельцев;
• Выписка из реестра недвижимости, содержащая сведения обо всех собственниках;
• В случае если имеются конфликты с гражданами, которым принадлежат соседние наделы, проводите межевые работы и заново оформите кадастровый паспорт.

После подачи бумаг в течение двух недель производится их рассмотрение и принимается решение о том, будет ли надел предоставлен в долевую собственность. Гражданину, подавшему запрос, выдается письменное уведомление.

В случае, если один из владельцев недвижимого объекта потребовал выдачи принадлежащей ему части имущества, то его доля будет рассчитана исходя из дробного соотношения или процентного. Существует также возможность выкупа долей, находящихся в собственности других лиц. В связи с этим доля гражданина в совместном имуществе может быть изменена в большую или меньшую сторону.

Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.

В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.

Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.

Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред.

Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится.

При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.

Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.

После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.

Если землепользователи, имеющие в собственности доли надела, не могут согласовать все вопросы, касающиеся пользования землей, между собой, то им необходимо подать Исковое заявление, содержащее требование о выделении в натуре части землевладения, жилого помещения или возведенных на территории построек, в судебный орган.

Суд примет положительное решение в том случае, если есть возможность организовать обособленный выход, и данная процедура не повредит несущей конструкции.

Помимо этого, суд произведет распределение расходов, связанных с перестройкой жилого помещения между его собственниками, исходя из размера их долей, а также выдаст постановление, согласно которому Общая собственность перестанет существовать.

Можно ли арендовать землю, а потом получить ее бесплатно?

schulzfoto/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Информация правдива и актуальна, но не для всех регионов работает. Например, согласно указу Президента РФ, любой желающий может получить 1 гектар земли в Дальневосточном регионе здесь в действие вступает так называемый «Закон о Дальневосточном гектаре».

Практически в любом нецентральном регионе Вы можете обратиться в администрацию с просьбой выделить Вам под строительство индивидуального дома земельный участок.

Скорее всего, Вам выделят землю в какой-нибудь деревушке по договору аренды, условиями которого являются постройка на нем жилого дома в течение пяти лет и регистрация его в собственность.

После выполнения этих условий Ваш земельный участок также может быть приватизирован.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает Юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вы можете взять в аренду земельный участок, если у Вас есть на это соответствующие основания. При этом существует усеченный перечень представляемых в аренду объектов в виде земельных наделов. Вам необходимо уточнить в местной администрации, входите ли Вы в льготную категорию, которой предоставляется такая возможность.

Сейчас участок предоставляется в аренду преимущественно с торгов либо для льготной категории.

Но если этот участок предполагает строительство и в договоре аренды указано, что Вы можете построить там дом, то, конечно, Вы имеете право возвести строение, зарегистрировать право собственности.

Тогда тот участок, который находится под этим домом, автоматически предоставляется Вам в пользование даже по истечении срока аренды.

Договор аренды на пять лет заключается с условием, что в течение этого времени Вы построите этот объект. Оформление участка в собственность либо предусмотрено в соответствующем договоре аренды, либо происходит после договоренности с администрацией о том, каким образом Вы его оформляете. Поэтому нельзя сказать на сто процентов, что приватизация произойдет.

Отвечает инженер по согласованиям девелоперской компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Получить земельный участок на бесплатной основе с целью строительства на нем индивидуального жилого дома с последующей передачей в собственность возможно. В ряде субъектов РФ данная возможность закреплена законодательно на уровне региона. Ленинградская область не является исключением. Безвозмездно предоставляются земельные участки не всем категориям граждан.

Законодатель четко определил круг лиц, имеющих право воспользоваться вышеуказанной нормой. Например, граждане РФ, имеющие трех и более детей, граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в получении жилья, ряд других категорий.

Кроме того, некоторые категории интересантов на момент подачи заявления должны иметь постоянную регистрацию на территории того субъекта РФ, в котором желают получить земельный участок.

Могу ли я строить на участке, купленном в рассрочку или арендованном?

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом?

В любом случае желающему получить на безвозмездной основе земельный участок для индивидуального жилищного строительства необходимо собрать пакет документов, подтверждающий наличие законного основания на получение земельного участка.

Этот пакет подается в администрацию того муниципального образования, на территории которого зарегистрирован надел. В случае одобрения с гражданином будет заключен договор аренды на земельный участок сроком на пять лет. В ряде случаев он может быть продлен.

На период действия договора аренды гражданин должен построить жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Далее участок будет передан в собственность.

Практика предоставления земли для строительства индивидуального жилого дома показывает, что зачастую предоставленные в аренду участки расположены в местах с неудовлетворительной и/или недостаточной инфраструктурой.

Например, может оказаться так, что электрифицировать выделенный земельный участок в дальнейшем окажется проблематично с точки зрения финансовых и временных затрат.

Также на скорость предоставления земельных участков на бесплатной основе влияет очередность их получения, которую устанавливает орган местного самоуправления.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

К сожалению, информация эта неправдива, но будь это правда, то, скорее всего, многие бы уже давно оформили в собственность арендуемые участки.

Начать стоит с того, что бесплатно приватизировать участок можно лишь в ряде случаев:

1. Вы владеете различными постройками, возведенными до 2001 года, на участке, не находящемся в собственности.
2. Вы использовали землю на правах аренды до 2001 года.
3. Земля предоставлена Вам на праве постоянного пользования или наследственного владения, при этом на ней располагаются жилые постройки, находящиеся в Вашей собственности.

Если в Вашем случае земля не попадает ни под одно из вышеперечисленных определений, то, к сожалению, землю придется оформлять за деньги.

Это относится практически ко всем участкам, полученным до 2001 года, то есть до введения в действие Земельного Кодекса РФ.

В этом случае договор аренды или оформленные в собственность объекты капитального строительства на территории участка являются гарантией наличия преимущественных прав по выкупу земли.

• На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
• Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?
• Если захотите оформить землю за плату, то Вам придется подготовить ряд документов:

• договоры аренды;
• документы на все постройки на участке;
• кадастровый план;
• техпаспорт;
• паспорт собственника участка;
• выписка из регистрационной палаты.

С этим набором бумаг Вы отправляетесь в администрацию района и в течение 14 дней получаете ответ, имеете Вы право на приватизацию или нет. При этом для более точной оценки возможности приватизации участка необходимо более подробно разбирать ситуацию и больше вводных данных, а именно:

• каковы условия, прописанные в договоре аренды (право выкупа земельного участка, право пролонгирования договора аренды, возможные запреты, накладываемые на использование участка и т. д.);
• кто является собственником земельного участка (это должен быть государственный орган, если речь идет о приватизации, а не выкупе);
• на законных ли основаниях построен дом или любой другой объект капитального строительства (с получением акта о вводе в эксплуатацию и постановкой на кадастровый учет). А, значит, постройка должна соответствовать всем нормам, установленным регистрационной палатой;

1. К тому же любое физическое лицо может пользоваться правом бесплатной приватизации не более одного раза.
2. При соблюдении всех формальностей и правил Вы имеете шанс на приватизацию, но бесплатной она для Вас, скорее всего, не будет.
3. Текст подготовила Мария Гуреева
4. Не пропустите:
5. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
6. Какие документы нужно проверить, покупая дачу?
7. Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС
8. Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Может ли второй собственник без моего согласия единолично оформить в собственность данные строения. | Советы земельных юристов фирмы "Мадрок"

Вопросы, определяющие порядок переход права собственности на земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости, регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Недвижимость, земля могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 1 и 3 ст. 129 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). На данный момент таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вашего описания неясно, (а) указанные объекты недвижимости были возведены после приобретения Вами ? доли участка или (б) существовали до этой покупки.

(а) Если дом и баня были построены после приобретения вами ? доли земельного участка, то их правовой режим подчиняется правилу п. 2 ст.

263 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Так как земельный участок принадлежит Вам на праве общей долевой собственности (ст. 244 ГК РФ), возникшие на них строения будут принадлежать всем сособственниками, если они не договорятся об ином, заключив договор. Регистрация права собственности на дом и баню без вашего согласия как сособственника невозможна: Росреестр не произведёт такую регистрацию.

(б) В случае, если дом и баня были возведены и зарегистрированы до покупки ? доли, то необходимо отметить следующий момент: переход права собственности на земельный участок (1/2 доли) не влечёт автоматического перехода права собственности на расположенное на таком участке недвижимое имущество (дом и баня).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в Залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 260 ГК РФ).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).

Таким образом, покупка вами ? участка не означала покупки объектов возведённых на нём недвижимости. Необходимо дополнительно уточнить, кто является собственником этих сооружений сейчас, заказав выписку из единого государственного реестра.

Правила определения порядка пользования земельным участком в долевой собственности

Единоличное владение земельным участком не ставит проблем о порядке и принципах его использования. Собственник сам определяет, как распорядиться имуществом: где расположить постройки, а где — растительные насаждения и пр.

Ситуация усложняется, когда у земли имеется сразу несколько владельцев. В данном случае речь идёт об имущественных долях. В некоторых случаях разобраться, кто и на какую часть участка может претендовать, получается только через суд.

Что это такое — долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает, что у объекта (дома, квартиры, участка) имеется сразу несколько владельцев. При этом размер доли каждого в общем имуществе строго зафиксирован. Понятию общего владения посвящена целая глава Гражданского кодекса. Согласно документу, наличие двух и более собственников делает собственность общей (ст. 244 ГК РФ). Она может быть двух видов:

1. без выделения долей (совместная);
2. с определением доли каждого владельца (долевая собственность).

Размеры долей могут различаться: допустимы как равные части, так и любые другие соотношения.

Основные принципы использование участка в долевой собственности:

• каждый из владельцев получает в пользование часть земельного участка соразмерно выделенной доли (ст. 247 ГК РФ);
• распределяется при этом и всё иное имущество, расположенное на его территории: растения, выращенные плоды и пр. (ст. 248 ГК РФ);
• расходы по содержанию недвижимости также делятся между всеми участниками, в соответствии с размером их долей (ст. 249 ГК РФ);
• каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению: её можно продать, передать в дар и пр. (cделать это можно только после получения разрешения всех других владельцев участка — по закону они обладают преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли) (ст. 246 ГК РФ).

Важно! Участку, находящемуся в долевой собственности, присвоен один кадастровый номер. При этом в выписке ЕГРН отдельно зафиксирована доля каждого участника совместного владения. При желании доля может быть выделена в самостоятельный объект. Зарегистрирован он будет под отдельным кадастровым номером (ст. 252 ГК РФ).

Какие документы подтверждают право на часть совместного имущества?

Право распоряжаться имуществом должно быть документально зафиксировано. Новая собственность в обязательном порядке регистрируется в едином реестре недвижимости, а владельцу по окончании процедуры выдаётся выписка из ЕГРН (п. 1 ст. 28 №218-ФЗ). Именно она с 2016 года подтверждает право владения недвижимостью. Это так называемый правоподтверждающий документ.

Для участка, приобретённого до 1998 года, подтверждающим право собственности документом является Свидетельство, выданное «земельным комитетом» муниципального образования или выписка из похозяйственной книги; с 1998 г. и до 15 июля 2016 г. – свидетельство о государственной регистрации права; после этой даты – выписка из ЕГРН.

Существуют также правоустанавливающие документы. Они поясняют, на каком основании собственнику перешёл тот или иной объект. К правоустанавливающим актам на земельные участки относятся (ст. 8 ГК РФ):

• договоры об отчуждении имущества и приемопередаточные акты к ним;
• любые судебные решения;
• свидетельства о праве на наследство;
• документальные сделки (дарение, Мена, купля-продажа, рента).

Что касается общей собственности на земельные участки, то ситуация зависит от типа владения: долевая или совместная.

Совместная собственность может возникнуть в ряде ограниченных случаев:

• при образовании крестьянско-фермерских хозяйств (ст. 257 ГК РФ);
• у участников СНТ;
• у супругов, не заключивших брачный договор (ст. 256 ГК РФ).

Основания получения таких участков также могут быть абсолютно разными, в первую очередь это:

• любые документальные сделки, заключённые в браке;
• свидетельства о наследстве и пр.

Для общей долевой собственности правоустанавливающими документами могут выступать:

1. сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента);
2. переход права собственности на долю в праве собственности по наследству (наследование по закону или по завещанию);
3. Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданам жилого помещения, принадлежащего государству;
4. признание права собственности на определенную долю по решению суда.

Обратите внимание! Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы неразрывно связаны. Зафиксировать собственность возможно только на основе актов, подтверждающих возникновение имущественных прав.

Если по какой-то причине данные о регистрации владения отсутствуют в государственном реестре, получить документ на участок получится только на основании правоустанавливающих документов.

Основные правила при использовании земли

Законодательством предусмотрено, что все участники долевой собственности пользуются имуществом в рамках достигнутого ими соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Проблемы возникают, когда владельцы не могут договориться, как и в каком порядке следует использовать общий участок. Разрешить конфликт можно следующим образом:

1. Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
2. Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
3. Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

• итоговую площадь участка;
• согласование его границ с соседними участками.

Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.

В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

1. сведения о всех собственниках;
2. данные о размерах принадлежащих каждому долей (со ссылкой на правоустанавливающие документы);
3. перечень условий, по которым достигнута договоренность;
4. подписи участников соглашения и дата его заключения.

Обратите внимание! Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры Эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.

Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если Услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать Иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная Подсудность

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

1. реквизиты суда;
2. сведения об истце и ответчике;
3. предмет спора (определение порядка пользования участком);
4. подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
5. требование истца — определить порядок пользования.

Скачать бланк искового заявления об определении порядка пользования земельным участком

Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

• подтверждающие право собственности на долю;
• квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;

Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).

По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Особенности процедуры

Земельный спор может осложняться дополнительными условиями использования участка.

Надел с долей в праве собственности на здание

Земельным кодексом РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Предоставление гражданам прав на часть земли, на которой расположен жилой дом, происходит согласно закону следующим образом: размер земельных долей будет соответствовать долям в праве собственности на здание (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

На практике это означает, что количество метров земельного участка каждого собственника напрямую зависит от его доли в строении. Например, если в документах зафиксирована собственность на 1/4 дома, то из всей площади земли под ним, воспользоваться можно только четвертью.

Процесс определения порядка пользования участками со строениями не отличается от классической процедуры:

• заключается соглашение между всеми собственниками;
• если мирно договориться не получается, следует обратиться в суд.

Определяя порядок использования земельного участка в долевой собственности, его владельцы должны опираться на размер долей, подтверждённый документально. Если разногласий не возникает, достаточно пригласить кадастрового инженера и провести внутреннее межевание. Границы каждой доли будут строго зафиксированы на местности.

Закрепить договорённости, добавив в них нюансы использования общей территории, необходимо письменным соглашением. При невозможности достижения компромисса спор урегулируют в суде.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Вещное право, Новости 2002

Принятый в 2001 г. Земельный Кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ.

В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ.

Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание (сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к ст. 652 ГК

1. Здание (сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится (п. 1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания (сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком (т.н.

   принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием (сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком.

   Указанное право переходит к арендатору здания (сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом (см. коммент к п. 3).

В коммент.

пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория.

Как далеко от контуров здания (сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания (сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение и т. п., — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград и т. п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.

Возможны ситуации, когда для использования здания (сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок.

В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания (сооружения).

Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания (сооружения) право на весь участок.

Право на земельный участок передается арендатору здания (сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании (сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст.

36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании (сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно.

Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании (сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание (сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено.

Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула.

Таким образом, к арендатору помещения в здании (сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

1. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания (сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания (сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды (ст. 22 ЗК).

В данном случае и на здание (сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул.

Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Возникновение у арендатора здания (сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст.

35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания (сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания (сооружения), сдает его в аренду (имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.

Возникновение у арендатора здания (сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено (см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

Право постоянного (бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания (сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие (п. 1 ст. 20 ЗК).

Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание (сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.

Договор аренды здания (сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские (сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.

Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания (сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания (сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий (принцип общего дозволения).

Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания (сооружения).

Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий (сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.

Когда договором аренды здания (сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также «необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.

Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания (сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

1. Если арендодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание (сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания (сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора.

В силу закона арендодателю здания (сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения (когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного (бессрочного) пользования (после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав (за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания (сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания (сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания (сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно.

А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор (п. 5 ст. 22 ЗК).

Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что «условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст.

привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием (сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.

• 13 декабря 2002 в 20:26
• 41712
• Иванов Антон Александрович