Приобретение жилья под снос стало одной из самых популярных махинаций в последние годы. Россияне, использующие эту схему, не всегда знают об особенностях законодательства, поэтому рискуют прогореть и остаться в долгах. Как обезопасить себя от разорения?
Почему схема так популярна
Многочисленные программы реновации, внедряемые в крупных городах, привели к росту числа желающих купить квартиру в домах, жители которых в перспективе должны быть расселены.
Россиянам кажется, что если обзавестись таким жильем, то в будущем можно стать владельцем собственной жилплощади в хорошем районе города с развитой инфраструктурой, поэтому оно не задерживается надолго на рынке недвижимости.
Удобно ли жить в доме, который скоро снесут
Опытные риелторы отмечают, что покупка квадратных метров, которые в перспективе будут снесены, может быть выгодной, поскольку чаще всего они располагаются в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Кроме того, такое жилье стоит гораздо дешевле, его проще приобрести, иногда это можно сделать даже без ипотечного кредитования.
Однако здесь есть и ряд минусов, которые необходимо учитывать при покупке. В первую очередь, речь идет о ветхом состоянии жилья, которое приходится постоянно приводить в порядок. Зачастую бывает так, что приходится менять сантехнику, электропроводку и даже газовое оборудование, что может влететь в копеечку и серьезно ударить по семейному бюджету.
Чем рискуют владельцы такого жилья
Новые хозяева ветхого жилья могут серьезно расстроиться, узнав, что его наличие не гарантирует быстрого переезда при расселении. Дом может попасть в программу реновации уже через год, а может через 15 лет, точных сроков здесь нет. Параллельно с этим следует учитывать финансовую обстановку на рынке недвижимости, а также ликвидность застройщика нового жилья.
В то же самое время будет достаточно сложно сдать жилье в таком доме в аренду. Желающих жить в старой квартире, постоянно требующей ремонта, будет немного, поэтому хозяевам придется постоянно снижать арендную плату или заключать Договор с ненадежными жильцами. Некоторым удается сдать такое жилье под офис, но на это уходит много времени и сил.
Кот в мешке
Эксперты считают, что сложно остаться в выигрыше при покупке ветхого жилья, если не учитывать целый ряд нюансов.
Важно иметь четкое представление о том, как быстро жильцов могут расселить, как происходит сам процесс реновации, а также о том, какие квадратные метры можно будет получить при сносе дома.
Если речь идет об инвестициях в будущее, необходимо понять, будет ли это выгодно с финансовой точки зрения, чтобы не застрять надолго в ветхом жилище.
Если приобретать такую квартиру для проживания, то следует подойти к этому с большой осторожностью. Никто не знает, что произойдет с ней в будущем, какая замена будет предложена, где будет располагаться новое жилье и подойдет ли оно для семьи.
Не стоит рассчитывать на то, что новые квадратные метры дадут в том же самом районе, где располагалось прежнее жилище.
Если это произойдет с многодетной семьей, то ей придется перестраивать все свое существование: искать новую школу или детский сад, переводиться в другую больницу и т.д.
Действительно ли выгодно покупать ветхое жилье
На практике хозяева квадратных метров, которые вскоре пойдут на снос, чаще всего продают их, не дождавшись столь желаемого переезда в новое жилье. Иногда при продаже они получают даже большую выгоду, чем при участии в программе реновации.
При начале процедуры расселения собственникам всегда предлагается подписать соглашение, согласно которому Недвижимость изымается для муниципальных нужд в обмен на компенсацию.
Иногда владельцы жилья соглашаются на денежные отступные, поскольку не хотят тратить время на реновацию.
Согласно существующему законодательству, собственник при расселении может рассчитывать на получение квартиры, которая по стоимости будет эквивалентна предыдущей. Если новый вариант ему не понравится, то постоянно предлагать новые квартиры никто не будет.
При этом жилье, предлагаемое для переезда, может располагаться в любом районе населенного пункта или даже в другом городе (если собственник даст на это письменное согласие).
Существует Федеральный Закон № 185, согласно которому при определенных условиях собственнику придется согласиться на предложенный вариант, даже если последний его не слишком-то устраивает.
Можно ли не прогадать при покупке аварийного жилья
Чтобы не попасть впросак, необходимо точно понимать, когда именно дом может попасть под снос.
Если говорить о Москве, то здесь все намного проще: известны точные сроки трех этапов реновации, которая пройдет с 2020 по 2032 год, и можно четко определить, когда именно расселят жильцов того или иного дома.
Те, кто попадает в первую очередь, могут дождаться переселения, а вот тем, чьи дома будут расселять после 2025 года, придется задуматься о том, стоит ли игра свеч, особенно если квартира находится в аварийном состоянии.
В регионах же ситуация обстоит совершенно иначе, поэтому перед покупкой аварийных квадратных метров следует максимально взвесить все за и против.
Нашли нарушение? Пожаловаться на содержание
Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что получают собственники взамен, какая площадь, условия
Главная / Жилищные споры / Аварийное жилье / Как дают квартиры собственникам при сносе дома и что они получают
Просмотров 878
Старые, полуразрушенные “хрущевки” несут опасность для проживающих там собственников. Из года в год списки домов пополняются новыми объектами. Задача властей – признать такое жилье аварийным, включить его в список на снос и переселить жильцов в новые квартиры.
Для тех, чей дом признан аварийным, встает вопрос – что они получат взамен и можно ли рассчитывать на выгоду? Теоретически всё просто, но на деле возникают трудности.
Зачастую власти нарушают свои обещания и предлагают собственникам непригодные для проживания квартиры.
Можно ли повлиять на выбор, какую дадут квартиру, сколько по площади и куда жаловаться в случае нарушения условий? Все подробности в нашей статье.
✅ Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?
Очевидная причина сноса дома – его аварийность. Речь идет о многоэтажках, которые представляют опасность для жителей. Степень износа может колебаться от 70 до 90%, а в ряде случаев и выше. Для сравнения – из ветхого жилья не переселяют. Если эксперты признают, что дом нужно сносить, администрация включает объект в список аварийных.
Жильцы квартир будут ждать, пока до них дойдет очередь на переселение. Вместе с тем, власти обязаны предоставить взамен соразмерную компенсацию – в силу ст. 32 ЖК РФ.
Получив уведомление о расселении аварийной “хрущевки”, собственники могут выбирать – что им дадут взамен. Доступные варианты мы рассмотрим ниже.
???? Равнозначное жилье
Наиболее популярный вариант – равнозначное или равноценное по стоимости Жилое помещение. Именно его выбирают многие собственники непригодных для проживания объектов.
Особенности предоставления нового равнозначного жилья:
- собственники квартиры в аварийном доме смогут претендовать на равнозначное по метражу жилое помещение в новой многоэтажке, например – 2-комнатная квартира, площадью 45 м².
- переезд в равноценную квартиру, т.е. в жилье той же стоимости, что и квартира в аварийном доме – редкий вариант;
- выделение жилья в том же районе, в крайнем случае – населенном пункте;
- новое благоустроенное жилое помещение со всеми удобствами: свет, газ, горячее и холодное водоснабжение, отопление и т.д.
- перенос долевого владения на новую жилплощадь, с сохранением долей собственников;
- соответствие нормами СанПиНа.
Общая площадь квартиры включает жилое и нежилое пространство, например – жилые комнаты, метраж коридора, ванной, туалета, кухни, кладовой, лоджии или балкона. Самовольные пристройки и неузаконенную перепланировку в расчет не берут.
Исходя из практики, людям предлагают равнозначное жилье, чаще с большим метражом чем старое (например, 36 м² вместо 33 м²). Однако некоторые категории граждан могут претендовать на увеличение жилплощади и улучшение условий проживания в новом доме. Для этого они должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, т.е. стоять в очереди на получение нового жилья.
Пример:
Сабитовы имели в собственности 1-комнатную «хрущевку» в ветхом доме. Жилье было старым, с обшарпанными стенами, скрипящим полом и протечками крыши. Их дом попал в список аварийных объектов города, была назначена дата расселения.
Департамент городского имущества предложил переселиться в новую благоустроенную квартиру. Поскольку власти предлагали равноценное жилье, запросили данные оценочной стоимости. Новая квартира оказалась дороже той, в которой проживали Сабитовы. Им предложили доплатить за разницу в цене.
Вместе с тем, администрация предоставила 10% скидку.
???? Выкупная цена (компенсация)
Кому-то из собственников аварийного жилья выгоднее получить денежную компенсацию. Такое бывает, если человек не нуждается в новой квартире, а хочет, чтобы с ним рассчитались деньгами. Например, собственник сдавал жилье в аварийном доме, а сам живет в другом месте.
Что входит в выкупную цену и на что можно рассчитывать:
- во-первых, рыночную цену потерянной жилплощади + стоимость домовой собственности и земельного участка;
- во-вторых, убытки и расходы на смену места проживания (переезд, аренда грузового транспорта, Услуги риелтора, временный найм жилого помещения, расходы на оформление права собственности);
- в-третьих, Упущенная выгода, например – от сдачи жилья в аренду квартиросъемщикам, которую прервал вынужденный переезд из аварийного дома (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Оценка квартиры происходит по самым низким рыночным показателям. Более того, из итоговой суммы обязательно вычтут 20-40%, поскольку жилье аварийное.
Что останется в итоге, сказать сложно. Известны случаи, когда люди не могли купить даже самую дешевую «однушку» на окраине города – настолько низкой оказывалась выкупная цена.
Рассчитывать на сверхприбыли и выгоду точно не стоит!
Пример:
Троим наследникам досталась от родственника 1-комнатная квартира в аварийном доме. Здание давно находилось в непригодном состоянии, люди в нем почти не проживали – остались одни бабушки да дедушки. Вскоре очередь дошла до расселения многоэтажки. Наследники, будучи долевыми собственниками квартиры, получили извещения от администрации.
Предлагалось либо вселиться в новую квартиру в строящемся доме, либо взять деньгами на основании оценки старой жилплощади. Ожидать 1,5 года, пока построят новый дом, наследникам не хотелось, да и в жилье особой надобности не было. Дольщики договорились, что возьмут деньгами. Общая стоимость выкупной цены составила 1 200 000 рублей.
На счет каждого из совладельцев перечислили по 400 000 рублей.
✅ Особенности и нюансы
Режим собственности играет важное значение в вопросе предоставления нового жилья при сносе многоквартирного дома. Рассмотрим, в чем тут отличия.
???? Если квартира приватизирована
Суть в том, что частная собственность охраняется государством. Если квартира принадлежит человеку на праве собственности, власти не могут ее забрать. Предоставляется выбор: новое жилье или денежный выкуп (ст. 32 ЖК РФ).
О том, куда переселяют собственников, сообщат заранее – это может быть как жилье в новостройке, так и квартира на вторичном рынке жилья. По умолчанию и район должен быть тем же. Однако, могут предложить и другое месторасположение – с согласия собственников.
Знайте, что недопустимо переселять владельца в муниципальную квартиру и заключать с ним договор социального найма.
???? Если жилье неприватизированное
Выбор ограничен, если граждане живут в квартире по договору соц найма с администрацией города. Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета. Поэтому, согласно ст. 86–87 ЖК РФ, администрация города расторгает договор соц найма с нанимателем такой квартиры. Одновременно с ним из аварийного дома выселяют и членов его семьи.
Выселяемым предлагают только один вариант – переселение в другое муниципальное жилье. Ни о каком выкупе речи не идет.
Сразу возникают вопросы по площади новой квартиры. Например, если наниматель и его семья стояли на учете как нуждающиеся. Что брать за основу: учетную норму на одного человека – от 12 до 18 кв. метров и/или «переносить» прежний метраж на новую жилплощадь? Судя по практике, встречаются оба случая – вопросы решаются на уровне субъектов РФ. Однозначной трактовки в законе не предусмотрено.
Выходом из ситуации может стать приватизация аварийного жилья – но здесь нужно помнить о сложностях и ограничениях.
✅ Порядок предоставления жилья, если дом признан аварийным
Вслед за тем, как дом признали аварийным, нужно дожидаться расселения. Произойдет это не сразу, а спустя определенное время – может быть месяц, может быть год.
Как дают квартиры собственникам аварийного дома:
- Издание акта о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
- Формирование отчетности, где сказано: сколько квартир в пятиэтажке, количество жильцов, льготный список граждан, степень изношенности, опасно ли проживать в доме прямо сейчас, сроки на будущее и т.д.
- Рассылка уведомлений в адрес каждого из собственников.
- Владельцы жилых помещений делают выбор: переселение в новую квартиру или получение денежной компенсации.
- Осмотр жилого помещения в новостройке – для тех, кто намерен переехать в новую квартиру.
- Уведомление властей о принятом решении.
- Оценка квартиры – государственной или частной компанией экспертов.
- Оформление договора купли-продажи или мены – в случае с переселением в благоустроенное жилое помещение. Подписание договора об изъятии квартиры – в случае с выкупной ценой за сносимое здание.
- Исполнение договоренностей, например – компенсацию перечисляют на банковский счет собственников.
Особенности процедуры в отдельных регионах могут изменять текущий порядок. Однако в большинстве случаев инструкция остается такой.
???? Заявления и документы
Нужно ли готовить отдельные документы?
По сути нет, но собственникам квартир придется оповестить администрацию города о решении, отослав:
- согласие на выкупную цену – в расчете от рыночного показателя;
- согласие на переселение в благоустроенную жилплощадь в новостройке.
Образец заявления можно найти ниже, и на его основе составить свою заявку:
???? Сроки переселения
Уведомления от властей содержат конкретный срок расселения аварийного дома. Зачастую он лишь ориентировочный. Но опираться придется все же на него.
Администрация города обязана поставить жильцов в известность не позднее, чем за 1 год до фактического сноса дома. При форс-мажоре, когда дом на грани обрушения, сроки сокращаются. Жильцов строения экстренно переселяют в новое жилье за 1-2 дня.
Срок на обдумывание предложения властей – 3 месяца с момента получения уведомительного письма. Затягивать с ответом нежелательно. Хорошие варианты разбирают быстро. Да и жить в старой “хрущевке” небезопасно.
После того, как жильцы подпишут договор купли-продажи или соглашение об изъятии квартиры – на переезд дается 30 дней. За это время граждане должны освободить жилые помещения. Как только все жители съедут, УК отключит коммуникации в доме. Далее, начнется подготовка к сносу строения.
✅ Что делать, если предложенное жилье не устраивает?
Подписывать соглашение или отказаться от предложенных властями вариантов – на усмотрение собственников. Случается, что жильцов не устраивает ни новая квартира, ни выкупная цена. Особенно, если муниципальные власти предлагают совсем плохие варианты. Например, 1-комнатную квартиру вместо 2-комнатной или ничтожную сумму компенсации.
Важно помнить, что закон на стороне собственников квартиры. Если дом стоит под снос, власти обязаны предоставить взамен равнозначное жилье. Не соглашайтесь, если вас уговаривают переехать в другой город.
Увещевания по типу «город не располагает жильем по соседству с вашим районом…» необоснованны. Задача властей – соблюдать законодательство и права собственников. При отказе можно смело обращаться в суд.
Хотя, с другой стороны, если вариант с жильем привлекательный – можно и согласиться. Предварительно, стоит съездить по адресу нового дома и осмотреть квартиры изнутри. Также не помешает почитать отзывы о районе, инфраструктуре, экологии и т.д.
✅ Можно ли отказаться от переселения из аварийного дома под снос?
Основной критерий аварийности дома – износ и разрушение конструкций. Бывает, что здание сохраняет устойчивость, жить в нем можно, но власти признали дом аварийным. Возникает конфликт на почве выселения жильцов.
Если собственники отказываются от переселения из аварийного дома, администрация три раза будет предлагать разные варианты. Например, новые квартиры в разных районах или увеличение денежной компенсации. Если ничего не поможет, город может подать в суд. И уже тогда, на основании решения суда, в дело вступят судебные приставы. Фактически людей попросят освободить квартиры насильно (ст. 107 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве»). Разумеется, в том случае, если дом действительно стоит под снос и готов обрушиться.
Аварийное состояние может затрагивать не весь дом, а лишь часть многоэтажного строения, например – верхний ярус, правое или левое крыло.
Жильцы пригодной для проживания части дома вправе отказаться от переселения. Здание подвергается реставрации или капитальному ремонту.
Тем, чьи квартиры находятся в аварийной части пятиэтажки, могут предоставить временные квартиры (например, в общежитии или из социального жилого фонда).
Регионы устанавливают свои стандарты в части признания домов аварийными. Одни субъекты РФ практикуют переселение людей в новые дома. Другим выгоднее заключить договор о выплате компенсации за снос.
Сказать точно, что дадут собственникам взамен изъятых квартир, нельзя. Нужно оценивать ситуацию с учетом особенностей адресной программы и тонкостей местного законодательства. Но нужно помнить, что жильцы имеют право на разумную компенсацию.
Если власти не идут навстречу, вопрос решается через суд.
Переселение из аварийных «хрущевок» всегда идет бок о бок с нарушениями прав жильцов. Зачастую от безысходности люди вынуждены соглашаться на предложения местных властей. Например, переехать в новый дом на окраине города или в населенный пункт по соседству. Иные граждане и вовсе остаются без жилья. Третьим выплачивают копейки за изъятую квартиру.
Юристы нашего сайта помогут разобраться в вашей ситуации, разъяснят права жильцов, определят, какую площадь вы можете требовать от властей. Вместе с юристом вы сможете отстоять свои интересы. Незачем соглашаться на кабальные предложения муниципалитета. Жильцам положено благоустроенное жилье со всеми удобствами. Мы поможем вам его добиться!
Смотрите о наболевших проблемах с предоставлением нового жилья в новостройках:
Могут ли дать отельные квартиры при сносе дома? — 67 ответов на форуме Woman.ru
67 ответов
Последний — 26 апреля 2019, 14:43 Перейти 05 февраля 2014, 11:45
#1
05 февраля 2014, 11:56
#2
05 февраля 2014, 12:02
#3
Evgeny59
Нам давали новое жилье с площадью, равной площади сносимого жилья. Но бывали исключения. Например, женщине с дочерью дали отдельные однокомнатные квартиры, их суммарная площадь нового жилья значительно выше площади старого жилья. Я был прописан с сестрой и племянницей в старом доме, в 3-х комнатной квартире. Нам троим дали одну 3-х комнатную квартиру с такой-же площадью.
05 февраля 2014, 12:02
#4
05 февраля 2014, 12:19
#5
05 февраля 2014, 12:22
#6
05 февраля 2014, 12:24
#7
05 февраля 2014, 12:25
#8
05 февраля 2014, 12:32
#9
05 февраля 2014, 12:34
#10
Гость
Не знаю как сейчас, но в 2006 году у папы была двушка (прописаны: он, сестра, я, мама — бывшая жена). папе дали однушку, а нам трешку.
05 февраля 2014, 12:41
#11
05 февраля 2014, 13:00
#12
05 февраля 2014, 13:27
#13
Гость
Санитарные нормы распространяются только на очередников. Если расселение при сносе, то застройщик ВОТ ТАКИМИ буквами пишет — мы не благотворительная организация. Это же бизнес! Они же инвесторы!
05 февраля 2014, 13:55
#14
Гость
Автор, моя родственница живет почти 30 лет в доме старого фонда, построенном еще до революции. Там прописаны она, ее бывший муж и двое их детей.
Она все досконально узнавала и не стала специально приватизировать эту квартиру — там двушка фактически, но одна комната обрушилась и теперь в одной комнате она с детьми живет. Дак вот — она узнавала, что им ВСЕМ прописанным должны дать по однушке.
Потом она сказала, что что-то поменялось и их запросто выселят из центра в ..опу мира на окраине на ту же площадь — теперь ни по каким инстанциям не ходит, сидит тихо.
05 февраля 2014, 14:18
#15
12345
Интересно, а что она хотела в новый дом и рядом со старым? Конечно на окраину! Где же взять место под строительство в центре, что бы расселить людей с аварийного? Вот люди наивные!
05 февраля 2014, 14:26
#16
05 февраля 2014, 15:02
#17
05 февраля 2014, 16:46
#18
Автор
В прошлом году я узнавала, говорили, что дают 14-18 м2 на человека, если квартира неприватизированная. Насчет доплаты толком ничего не объяснили. Интересно, а могут ли дать дополнительные метры при доплате, есои вк не приватизирована?
08 февраля 2014, 13:23
#19
13 октября 2014, 16:39
#21
13 октября 2014, 16:40
#22
31 октября 2014, 14:58
#23
08 ноября 2014, 11:17
#24
08 ноября 2014, 11:32
#25
Людмила
Здравствуйте,я прописана в комнате в коммунальной квартире,сама живу у мужа.Со мной в комнате прописаны двое детей,старшей дочери 11лет,младшей 2мес.Мужу на работе сказали,что нам должны квартиру дать,вместо комнаты.Так ли это?Комната чуть меньше 18-ти м.
08 ноября 2014, 11:35
#26
елена
скажите пожалуйста!при сносе дома можно д вместо 3 комнатной муниципальной квартиры попросить 2 однокомнатные квартиры. на очереди не стоим нас 6 чел.две семьи.лишнии 20см мешают встать на очередь.
15 ноября 2014, 17:32
#27
16 ноября 2014, 03:07
#28
Автор
Дом под снос. В муниципальной 2-ке 44 м2 прописаны 2 семьи: мужчина, его мать, его ребенок и его бывшая жена с 2 взрослыми детьми, т.е. 6 человек.
Могут ли дать при сносе дома и расселении 2 квартиры, пусть даже 1-ки, одну для мужчины, его матери и ребенка и другую — для его бывшей жены с детьми? Если бесплатно — нет, то могут ли дать раздельные квартиры с доплатой? Кто сталкивался со сносом дома и расселением, расскажите, пожалуйста, какое жилье вы получили взамен? Вносили ли доплату и какую по сравнению с рыночной?
19 ноября 2014, 00:18
#29
14 декабря 2014, 15:39
#30
22 декабря 2014, 21:51
#31
Гость
….а если комната в коммуналке?….
02 февраля 2015, 16:37
#32
03 апреля 2015, 09:01
#35
04 апреля 2015, 08:20
#36
29 апреля 2015, 13:56
#37
29 октября 2015, 09:21
#39
12345
Интересно, а что она хотела в новый дом и рядом со старым? Конечно на окраину! Где же взять место под строительство в центре, что бы расселить людей с аварийного? Вот люди наивные!
23 декабря 2015, 22:52
#40
11 февраля 2016, 13:51
#41
11 февраля 2016, 13:59
#42
Люба. Лапина
Что положено получить при расселении из трехкомнатной квартиры при наличим двух комнат
Люба. Лапина
Что положено получить при расселении из трехкомнатной квартиры при наличим двух комнат
01 апреля 2016, 17:36
#44
Автор
Дом под снос. В муниципальной 2-ке 44 м2 прописаны 2 семьи: мужчина, его мать, его ребенок и его бывшая жена с 2 взрослыми детьми, т.*****. 6 человек.
Могут ли дать при сносе дома и расселении 2 квартиры, пусть даже 1-ки, одну для мужчины, его матери и ребенка и другую — для его бывшей жены с детьми? Если бесплатно — нет, то могут ли дать раздельные квартиры с доплатой? Кто сталкивался со сносом дома и расселением, расскажите, пожалуйста, какое жилье вы получили взамен? Вносили ли доплату и какую по сравнению с рыночной?
15 октября 2016, 12:49
#45
03 января 2017, 21:15
#46
03 января 2017, 21:16
#47
05 января 2017, 17:03
#48
Гость
при Лужкове давали 18 на чел если была квартира муниципальная. и то же на тоже если приватизированная. Пришел Собянин и все отменил. Это в Москве. а вообще есть санитарные нормы-что нельзя сселять двух совершеннолетних разнополых если он не муж и жена. Бывшая жена членом семьи не является.
21 февраля 2017, 18:38
#49
Гость
И правильно сделал Собянин. Мы с мужем, являясь фактически бомжами так как на момент развала СССР только что отправились по распределению и жили в общежитии, покупали квартиру сами, у нас в договоре было написано прямым текстом,что мы платим за ДВЕ!!! квартиры для себя и для переселенцев из аварийного жилья! И им давали 18 кв.
на человека. Все такие переселенцы в нашем доме квартиры сначала сдавали(ухудшая нам жизнь фактически), а потом продали, так как все получили по 2-3 квартиры с помощью различных махинаций с разводами-браками.
Так что всё правильно, сколько есть метров, столько и должны дать, а иначе это взять из кармана всего общества, а отдать хитрожопым лентяям.
Что может получить собственник комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната, идет под снос?
- ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Что может получить собственник комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната, идет под снос?
- Распечатать
- Заявительница имеет в собственности комнату в многоквартирном доме, дом в настоящее время идет под снос.
- Вопрос: Что может получить собственник комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната, будет сносится?
- Ответ юриста.
- Права собственника жилого помещения в связи со сносом дома регламентируется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом ч.
7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд Иск о выкупе жилого помещения.
Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
При этом право на выкуп жилого помещения собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон.
Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться.
Отселяющий орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.
Законодателем включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае признания дома аварийным.
Так, согласно ч.
10 данной статьи признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1—3, 5—9 ст. 32 Кодекса.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если такое заявление в определенном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 настоящей статьи (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ).
Наконец, изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, согласно ч. 12 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.
На практике собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения, а не стоимость изъятого жилья. Причем вопросы предоставления этих других жилых помещений решаются по большей части в судебном порядке.
Если стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже цены освобождаемой собственности, то разница должна быть выплачена собственнику. Однако если стоимость предоставляемого жилого помещения будет выше выкупной цены изымаемого жилья, то обязать собственника уплатить разницу недопустимо.
Такое мнение базируется на разъяснениях, данных Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 апреля 2003 г. № 48пвО2. Хотя эти разъяснения даны по поводу применения норм старого ЖК РСФСР, они остаются актуальными и сегодня, тем более что новое жилищное законодательство также не возлагает на собственника изымаемого жилого помещения обязанность уплатить разницу.
В указанном Постановлении Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые посчитали, что Гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, если предоставляемая квартира более ценна, поскольку такая обязанность, по мнению судов, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Возникшие правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства.
Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления их прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить жилищные права этих граждан.
В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст.
421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение.
При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартир в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.
Предоставление собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому.
Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.
1. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган.
Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны разрешаться в судебном порядке.
Суд в таком случае в целях соблюдения законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку.
Однако необходимо иметь в виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).
2. Убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания. В частности, в случае нахождения нового места жительства дальше, чем предыдущее, от места работы или учебы собственника для него возрастает стоимость проезда к месту работы или учебы.
3. Убытки, связанные с оплатой пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет снимать квартиру.
4. Убытки, связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей, приобретение мебели, взамен встроенной по индивидуальному проекту.
5. Расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность. К этим расходам может быть отнесена оплата риелторских услуг, оплата за размещение в газетах объявлений и т.п.
6. Убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например, суммы, необходимые для оплаты государственной регистрации такого договора купли-продажи жилого помещения.
7. Потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора.
8. Упущенная выгода. Под упущенной выгодой в гражданском праве понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ).
Применительно к утрате жилого помещения под упущенной выгодой можно понимать суммы, которые собственник получил бы в виде платы в случае сдачи этого помещения внаем, если бы вследствие его изъятия договор найма не прекратился.
Или, к примеру, стоимость непроизведенного капитального ремонта дома, так как в случае его произведения квартира стоила бы дороже.
Прозорова Ксения Петровна
Консультация была дана в ноябре 2015 г. в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2015»
Стоит ли покупать квартиру в домах под реновацию или лучше выбрать новостройку | Статьи о новостройках на Avaho.ru
В 2017 году в Москве запустили программу реновации — бесплатный обмен квартир в «хрущевках» на аналогичное жилье, но в новых домах. Программа завершится до 2032 года.
Многие владельцы таких квартир заранее выставили недвижимость на продажу. На первый взгляд это выгодно — купить жилье в старой пятиэтажке, а через какое-то время получить квартиру в новом доме.
На деле же оказывается, что схема неидеальная, есть нюансы и риски.
Хотите купить квартиру в новостройке? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Что такое реновация
Реновация жилищного фонда — это госпрограмма, по которой в столице должны снести 4 360 старых домов и переселить в новое жилье 880 тыс. москвичей. Платить собственнику за переселение не нужно — все делается за счет бюджета.
Процесс реновации разделили на три этапа — первый закончится в 2024 году, второй в 2028 и третий в 2032 году. На первом этапе переселяют 170 тыс. человек или 930 домов. В программу попали пятиэтажные дома, находящиеся в ветхом состоянии.
Сроки и количество домов неокончательные, их могут корректировать. Еще есть 688 домов, по которым решение о переселении не принято — до конца зимы 2021 года чиновники должны определиться, в какой конкретно этап попадают эти здания.
Актуальную версию списка домов с разделением на этапы переселения можно посмотреть в законе о реновации на сайте мэрии Москвы.
Какие квартиры будут выдавать по реновации
Если дом с вашей квартирой попадает в программу сноса, то вы получаете право на «равнозначную квартиру». Это юридический термин, определенный законом Москвы. Вот краткие характеристики:
- общая площадь новой квартиры должна быть больше, чем в старой;
- жилая площадь и количество комнат — не меньше, чем в старой;
- коридоры, кухня, прихожая, ванная и туалет будут более просторными, чем в старой квартире;
Квартиры предоставляют с отделкой, так называемого «комфорт-класса». Например, комнаты оклеят флизелиновыми обоями, пол будет на звукоизоляционной подложке, а балкон будет остеклен.
Переселять будут в те же районы, в которых были пятиэтажки. В Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа.
Новые дома тоже будут лучше. Вот основные характеристики:
- здания строят из монолита или панелей последних поколений;
- есть доступ в подъезды и квартиры для колясок;
- для кондиционеров предусмотрят специальные ниши;
- есть места для консьержа в подъезде.
Вся информация о новых квартирах и домах есть на сайте мэрии.
Узнать, какую конкретно квартиру муниципалитет предлагает за ваше жилье, можно после получения проекта договора перехода права собственности.
Не путайте дома под снос и дома под реновацию
Кроме программы реновации есть и другие практики расселения старых домов. Этот процесс регулирует другое законодательство, не то, что в случае реновации — есть нормы в Жилищном кодексе РФ, а в регионах принимают свои постановления.
Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. То есть здание может быть и не в программе реновации, но все равно будет снесено. Признают дом аварийным муниципальные власти, решение принимается отдельно для каждого конкретного случая.
Если в квартире жили по социальному найму, а здание расселили без программы реновации, то закон обязывает власти предоставить нанимателям равноценное жилье. Не путайте с равнозначным жильем по реновации.
Квартиру должны дать равной по площади. Например, жили в старой «трешке» на 55 кв. м. В обмен на изъятую вам могут дать те же 55 кв. м, но это будет уже двухкомнатная квартира.
А вот в случае, если квартира была бы в доме под реновацию, чиновникам пришлось бы выдать семье только трехкомнатную — на 50 или больше кв. м.
Если у изъятой квартиры в доме под снос без реновации были собственники, то за нее должны выплатить рыночную стоимость жилья и компенсировать расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. Например, оформление собственности на новую квартиру. По соглашению с собственником чиновники могут предоставить новую квартиру.
На практике рыночная стоимость, которая определяется независимым оценщиком, часто оказывается минимальной, и на эти деньги не получается купить новую квартиру — разве что искать такую же старую в том же микрорайоне.
Если вы решили купить жилье в старой пятиэтажке, обязательно запросите в управляющей компании и муниципалитете информацию о том, является ли здание аварийным. Если да, будьте осторожнее с этой сделкой, компенсация может оказаться меньше, чем вы отдадите за покупку.
Как получить новую квартиру по реновации
Сначала в старую квартиру должен прийти сотрудник Департамента городского имущества Москвы — он принесет документ с предложением обменять ваше жилье на новое. Или предложение пришлют по почте. Это произойдет после сдачи новостройки, в которую вас будут отселять.
В письме будут данные о новой квартире: адрес, площадь, количество комнат. Еще будет информация о порядке осмотра нового жилья: где получить ключи, когда можно приехать.
Если соседи такое письмо получили, а вы нет, данные можно проверить в информационном центре — он расположен в новом доме.
После получения письма квартиру можно посмотреть в течение семи дней — срок продлевают по согласованию с информационным центром. Чтобы попасть в квартиру, нужно прийти в центр с паспортом и письмом из департамента.
Если в квартире есть значительные недостатки, например, сломана сантехника или есть огрехи в ремонте, нужно обратиться в центр и составить акт о выявленных нарушениях. Замечания должны устранить в течение 15 дней. После устранения вас пригласят на повторный осмотр. Если это не произойдет, нужно обращаться в центр информирования или в Департамент городского имущества с жалобой.
Если квартира устраивает, вы подписываете согласие на нее, и с ним оформляете собственность через МФЦ. Актуальный процесс приемки и оформления регистрации есть на странице мэрии.
Как вместо квартиры получить деньги
Если вам не понравилась квартира в новом доме, вы можете отказаться от нее и потребовать от властей компенсацию за старую квартиру деньгами. Для этого достаточно написать заявление на выплату компенсации.
Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.
Размер компенсации определяется рыночной стоимостью вашего старого жилья. Высчитывать ее будет независимый оценщик. Если вы не согласитесь с суммой, предложенной муниципалитетом, ее можно попробовать изменить через суд.
Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.
Как купить дополнительные метры или еще одну дешевую квартиру
Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации, вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках, возведенных для переселения в вашем районе.
Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке. По программе реновации вы получаете новую однушку площадью 40 кв. м. Если хотите, то можете докупить «метры» и получить вместо однушки двух- или трехкомнатную квартиру.
Предоставляется скидка — 10% от рыночной цены новостройки. Ограничение — квартира не может быть больше 100 кв. м.
Чтобы докупить метры, нужно подать заявление в «Фонд реновации Москвы» в течение 30 дней после получения письма с предложением квартиры.
Можно купить еще одну квартиру. Тот же самый пример, вы получаете 40 кв. м взамен старой квартиры. И в течение двух лет имеете право приобрести еще одну квартиру в домах, возведенных для переселения в вашем районе, площадью до 100 кв. м. Тоже со скидкой в 10%.
Доплату можно делать своими деньгами, взять ипотеку или использовать средства улучшения жилищных условий, например, материнский капитал.
Как быть, если купили квартиру в старом доме в ипотеку
Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.
То есть если вы перестанете платить Кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Что делать, если за новую квартиру требуют доплаты
Если вы получаете равнозначную квартиру, то есть квартиру по предложению от Департамента имущества, с вас не могут требовать доплаты — бесплатное переселение гарантировано законом Москвы.
Если вы не писали заявление на покупку дополнительных метров, а у вас кто-то требует доплаты, нужно жаловаться — сначала в Департамент имущества Москвы, а затем в прокуратуру.