Если отказаться от пролонгации договора, он будет расторгнут? - Официальный Интернет-портал органов местного самоуправления городского округа Саки

Ключевые моменты

Одним из неотъемлемых пунктов договора выступает положение о сроках. При этом для одних сделок оно будет обязательными либо существенным. Например, это касается заключения договора подряда. Для других сделок таких жестких рамок не установлено. Это имеет место при купле-продаже.

Срок, в течение которого действует Договор, а стороны связаны установленными обязательствами, имеет особое значение. Он определяет тот период, на протяжении которого происходит взаимодействие участников оборота в пределах заключаемой ими сделки.

Определение срока особенно важно в тех случаях, когда стороны работают друг с другом в первый раз. Так они могут оценить отношение к обязательствам и добросовестность.

Если что-то кого-то не устроит, участники могут прекратить отношения по завершении установленного периода или до его окончания, если установлена возможность досрочного одностороннего отказа.

Пролонгация договора: варианты

К моменту окончания предусмотренного при заключении сделки периода стороны могут решить продолжить сотрудничество. В этом случае следует или подписать новую бумагу, или продлить действие прежней. Как показывает практика, зачастую участники оборота забывают предпринять соответствующие меры при завершении установленного периода.

В особенности это случается, если таких договоров много. Это упущение может повлечь весьма неблагоприятные последствия. В их числе, в частности, прекращение исполнения обязательств в связи с завершением срока действия соглашения. Во избежание таких казусов следует вовремя предпринимать необходимые меры.

Как может проводиться пролонгация договора? Продление может быть осуществлено:

В силу закона.
Дополнительным соглашением о пролонгации.
По умолчанию.
Новым договором.

Общий порядок

В ряде случаев целесообразно заключать договор с пролонгацией (образец документа можно посмотреть в статье). В случае если в законе не предусматривается продление действия документа, стороны, как правило, сами предусматривают этот пункт.

Это допускается, если сроки пролонгации договора не установлены законом. В нормах могут прописываться для тех или иных сделок предельные периоды.

Например, пролонгация договора аренды участка леса, который находится в муниципальной или государственной собственности, может осуществляться не более чем на 49 лет. Такое предписание установлено в Лесном кодексе, ст. 72.

Нюансы оформления

Каким образом фиксируется пролонгация договора? Формулировка в документе может быть различной. Например, в бумаге может указываться:

Данный договор вступает в силу с момента подписания и действует на протяжении года.

По завершении этого периода, если ни одна из сторон в течение тридцати дней не заявит об отказе, документ считается продленным еще на 1 год. Таким образом фиксируется автоматическая пролонгация договора.

Досрочное прекращение отношений

В условия пролонгации договора может быть включен пункт об отсутствии необходимости подписывать дополнительную бумагу, неограниченности числа продлений и так далее.

Также в некоторых случаях добавляется положение о том, что каждая (или одна) сторона может отказаться от исполнения обязательств и реализации прав до того, как закончится период действия документа.

В этом случае участник, который хочет расторгнуть договор, направляет второму письмо – уведомление об этом.

Соглашение о пролонгации договора

Корпоративное одобрение

В некоторых случаях согласовываются крупные сделки или те, в которых присутствует заинтересованность органов управления компании. В таких ситуациях пролонгация договора также потребует одобрения.

Если документ изначально содержал пункт о продлении по умолчанию, то согласование не нужно.

Здесь следует уточнить, что если дополнительный документ изменяет несколько условий, кроме пролонгации, одобрение получить все же придется.

Продление по закону

Такая пролонгация договора экономит время участников сделки. Существуют различные нормативные акты, регулирующие данный вопрос. В частности, это может быть Жилищный Кодекс, ФЗ, правительственные постановления и так далее. Например:

В случае отсутствия заявлений от сторон о прекращении действия договора по управлению многоквартирным домом по завершении установленного периода он считается продленным на тех же условиях и на то же время. Данное предписание содержится в ЖК, ст. 162.
Договор о доверительном управлении считается продленным на указанный период, если владельцы паев не потребовали погашения и если данное положение предусмотрено соответствующими Правилами. Это положение установлено в ФЗ № 156, регулирующем вопрос об инвестиционных фондах.
Период действия договора о страховании ответственности туроператора признается продленным на то же время и с теми же условиями, если участники правоотношений не заявят в течение трех месяцев до истечения установленного периода об изменении или прекращении отношений или заключении нового контракта. Это положение фиксируется в ФЗ № 132.
Договор о холодном водоснабжении признается продленным на тот же период и с теми же условиями, если в течение месяца до его окончания стороны не заявят о прекращении или изменении его пунктов либо заключении нового на иных основаниях. Этот пункт содержится в типовом контракте, утвержденном правительственным постановлением № 645.

Преимущества продления по закону

Такая автоматическая пролонгация освобождает участников правоотношений не только от заключения дополнительного соглашения или нового контракта. В этом случае сторонам нет необходимости включать соответствующие пункты в исходный документ.

Кроме этого, за счет автоматической пролонгации по закону стабилизируются и отношения между контрагентами, которые могут просто забыть об истечении периода действия договора.

При наличии в нормах необходимых положений предприниматели могут не отвлекаться на совершение дополнительных действий, отвлекающих их от деятельности.

Новый контракт

В случае когда приближается завершение срока действия документа, стороны могут составить и подписать новый договор. При этом участники могут оставить все пункты без изменений или откорректировать что-либо. Предыдущий договор действовать перестанет, а продолжающиеся отношения участников будут регулироваться новым контрактом.

В соответствии с общим правилом в контракте или законе может предусматриваться, что при окончании установленного периода прекратятся обязательства и права сторон. Это, например, распространяется на договор поручительства, проката, морского агентирования и так далее.

В документе могут конкретно указываться обстоятельства, при которых прекращаются обязательства. К примеру, при окончании срока действия договора арендодатель избавляется от необходимости предоставлять охрану используемого контрагентом помещения, обеспечивать коммунальным снабжением и так далее.

Если же такие обстоятельства не указаны в документе, то он действует по умолчанию до полного погашения обязательств.

Необходимость нового контракта

Заключать договор взамен предыдущего целесообразно в тех случаях, когда стороны планируют продолжить сотрудничество, но на иных условиях.

Например, собственник помещения, передающий его в пользование, может решить принципиально изменить содержание и структуру типовой формы контракта. Так, им могут быть исключены одни и добавлены другие положения.

Например, корректировки могут коснуться пунктов об ответственности, дополнительных обязательств, способов исполнения условий, порядка взимания платы и так далее.

Альтернативный вариант

В заключение

Внимание к дате окончания действия договора поможет избежать проблем в предпринимательстве. Пункт, в котором установлен конкретный период, обеспечивает защиту того участника, который в рамках правоотношений осуществляет инвестиции для последующего получения дохода.

Если сделка носит разовый характер, то в контракте нецелесообразно, как правило, прописывать продолжительные сроки. При исполнении сторонами обязательств дальнейшее его действие не имеет смысла. Например, это касается ситуации, когда Исполнитель осуществляет установку ПО. Однако в данном случае заказчик может предложить долгосрочное сотрудничество.

Тогда необходимо заключать новый договор, в котором указывается срок его действия, вносятся пункты о продлении (при необходимости). В каждом определенном случае участникам следует исходить из характера сделки, цели, которой предполагается достичь при вступлении в правоотношения.

Если по каким-то причинам условия продления не прописаны в договоре, а период его действия строго определен, следует вовремя пересмотреть документ и решить его дальнейшую судьбу.

Сколько раз можно пролонгировать договор, ни одна из сторон не

Что такое пролонгация и как она действует

Бесконечное вливание в русскую речь английских выражений часто приводит к тому, что люди просто не понимают о чем идет речь.

Красиво звучащие на иностранном языке слова имеют прекрасные аналоги в самом богатом языке мира, стоит лишь вспомнить их звучание. Итак, пролонгация — продление, все просто и понятно сразу же.

А теперь стоит разобраться, что значит пролонгация вкладов и как она действует.

При заключении с банком договора о вкладе, в нем прописываются условия возврата вложенных средств. Автоматически ваш вклад будет работать и дальше, если вы не требуете возврата средств.

Банк проведет эту процедуру автоматически, вам не нужно специально обращаться в то отделение, где вы заключали договор и вновь подписывать бумаги.

Ставка по вашему вкладу будет установлена также автоматически по существующим на момент продления договора процентам по вкладам в банке.

Все остальные условия, которые были внесены в договор депозита остаются неизменными, автоматическая пролонгация вкладов выгодна как банку, так и владельцу депозита — никаких лишних походов в банк и заполнение новых бумажных носителей информации.

Виды пролонгации, их плюсы и минусы

Существует два вида:

Она подразумевает наличие в договоре соответствующего пункта. В соглашениях различного рода можно встретить формулировки, что если в течение периода действия документа ни одна из сторон не выступит с инициативой прекратить сотрудничество, договор будет продлен на прежний срок;
Она подразумевает отдельное оформление документа о продлении действия прежнего соглашения. По факту новая бумага является дополнением к старому соглашению, где прописаны новые сроки и условия сотрудничества сторон.

Таким образом, автоматическая пролонгация подразумевает, что если партнеров устраивает работа друг с другом, у них нет необходимости возвращаться к вопросу продления договора каждый раз, когда его период истекает.

Если клиент соглашается с условиями банка касательно изменяющейся процентной ставки, в момент продления договора может выйти так, что ставка по вкладу окажется менее привлекательной, нежели раньше.

Неавтоматическая пролонгация отлично подходит для условий, когда рыночная конъюнктура, в которой ведут деятельность стороны или предоставляются Услуги по договору, является изменчивой.
Это позволяет подстроиться под особенности ситуации, возникшей в определенной сфере в данный момент времени, которая предположительно продолжится в течение некоторого периода в будущем.
Если разбирать пример с банковским вкладом, можно сказать, что у клиента появляется возможность пересмотреть соглашение с банком и продлить сотрудничеству на лучших условиях.

Если вы не забираете свои средства из банка

Чаще всего автоматическое пролонгирование происходит со срочными вкладами, только при вступлении в силу обстоятельств непреодолимой ситуации, предусмотренных законом, однако каждый конкретный случай будет выноситься на суд:

Стихийные бедствия и катаклизмы
Причины, возникающие в общественной жизни — революции, забастовки, эпидемии, военные действия
Запретительные меры государственных органов — санкции, запрет на перевозки, торговлю и т.п.

В российском законодательстве нет четкого определения таких ситуаций, каждый конкретный случай будет рассматриваться индивидуально.

Если срок действия договора, заключенного с банком истек, происходит автоматическая пролонгация вклада на тот срок, на который был заключен первый договор.

Если в момент открытия депозита вы внесли в договор специальные условия непродления вклада, то счет будет заморожен, он переходит в статус «до востребования», вам нужно заново заключать новый договор и оговаривать условия его хранения, только так можно продлить депозит.

Срок действия

Период, на который продлевается договор, определяется заранее при внесении пункта о пролонгации. Зачастую он равен сроку действия прежнего соглашения. Но могут быть нюансы.

При составлении отдельного документа, касающегося непосредственно продления, в нем могут содержаться сведения о том, на какой в точности срок продлевается договор. Используются формулировки «на один год» или «на следующий год». Это касается как автоматической, так и неавтоматической пролонгации.

Соответственно, при наступлении срока окончания действия договора со следующего дня начинает действовать новый договор на тех же условиях, если стороны не оговорили иное (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Сразу хочу обратить ваше внимание на такой момент. Довольно часто предпринимателей, а также юристов и счетоводов, в условиях об автопролонгации смущает формулировка, что «договор считается пролонгированным на следующий календарный год».

То есть, по логике, в новом периоде контракт «начинает жить и работать» заново. Вот тут-то и начинаются сомнения.

Загвоздка тут может возникнуть в том, что такое отношение «со стороны» выглядит как аренда на срок более года (т.е. когда госрегистрация – необходима). Но, при более тщательном рассмотрении, сразу видно, что это не продление аренды, а начало действия нового, тоже одиннадцатимесячного, договора, условия которого идентичны условиям окончившегося контракта.

Соответственно, раз новое соглашение тоже рассчитано на срок меньше года, необходимости в его государственной регистрации также нет (п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 5).

Более того, даже если после истечения одиннадцати месяцев и окончания действия договора арендатор продолжит пользоваться имуществом в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

А такое соглашение не нужно регистрировать, т.к.

ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и продолжает действовать до окончания срока его действия или до полного исполнения сторонами своих обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

По договору перевозки груза перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ).

Жилищный Кодекс требует государственной регистрации всех договоров аренды, если они заключены сроком более года. Однако на практике граждане пользуются законным методом обхода регистрации и вытекающих из нее затрат.

Договор аренды заключается на 11 месяцев. Если пункт об автоматической пролонгации в нем прописан, то он вступает в силу в свой срок.

Если не прописан, то согласно пункту 2 статье 621 ГК РФ, если владелец не возражает относительно условий, то арендатор вправе продолжать проживать в квартире.

Договор автоматически продляется на каждый следующий год, в случае, если ни одна из сторон за 10 (Десять) рабочих дней до предполагаемой даты его расторжения письменно не заявит о желании его расторгнуть». Соответственно, при наступлении срока окончания действия договора со следующего дня начинает действовать новый договор на тех же условиях, если стороны не оговорили иное (п.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59). Сразу хочу обратить ваше внимание на такой момент. Довольно часто предпринимателей, а также юристов и счетоводов, в условиях об автопролонгации смущает формулировка, что «договор считается пролонгированным на следующий календарный год».

Можно ли продлить договор после истечения срока его действия?

Продление договора после истечения срока его действия возможно, но не всегда.

В нашей статье мы рассмотрим, в каких случаях и каким образом допускается такое продление, а также расскажем, какие риски несут контрагенты при совершении этой процедуры.

Принцип свободы договора, продекларированный в п. 1 ст.

1 ГК РФ и конкретизированный в ст. 421 ГК, предполагает, что все условия сделки, включая ее срок, устанавливаются по воле сторон, если иное не указано в законе.

Из этого следует вывод, что при отсутствии специальной нормы (или договоренности), указывающей, что срок договора является его существенным условием, стороны могут его не указывать. В желании же установить временные рамки сделки Закон стороны практически не ограничивает.

Соответственно, в продлении договора для сторон также нет ограничений. Как показывает практика, контрагенты, находящиеся в постоянном деловом партнерстве, уже в первоначальный текст договора закладывают условие об автоматической пролонгации сделки по ее окончании. Если такое условие отсутствует, договор продлевается на основании взаимного соглашения сторон.

Возможность продления договора с истекшим сроком действия зависит от того, прекращены обязательства сторон или продолжают действовать.

В первом случае соглашение о пролонгации представляется не только невозможным с точки зрения закона, но и бессмысленным для самих сторон. При сохранении же обязательства соглашение о пролонгации даже за пределами срока действия первоначальной сделки допускается в ряде случаев.

Судебная практика

Данный вывод подтверждает и судебная практика. Например, постановлением от 23.03.

2011 по делу № А74-2370/2010 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа признал допсоглашение к договору подряда действительным, несмотря на истечение срока действия основного договора.

Аргументом в описываемом случае послужил тот факт, что обязательство подрядчика по договору не было исполнено и продолжало длиться.

Пролонгация сделки через год после прекращения

Пролонгация договора через год после истечения срока его действия может быть осуществлена по указанным выше правилам, однако по истечении длительного срока с момента прекращения действия договора стороны несут дополнительные риски. Связаны они с тем, что срок исковой давности по оспоримым сделкам, установленный п. 2 ст. 181 ГК, составляет 1 календарный год.

По прошествии этого срока сторона сделки не может требовать в суде признания такого договора недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Таким образом, если срок действия договора прекратился давно, целесообразнее вместо соглашения о продлении или внесении изменений в первоначальный текст договора (условия о сроке) заключить новый договор.

Продление аренды за пределами срока действия основного договора

Продление договора аренды после истечения срока его действия возможно путем:

автоматической пролонгации договорных отношений при наличии в тексте сделки условия о том, что если ни одна из сторон не заявит намерения расторгнуть договор, то он считается продленным на тех же условиях (на тот же, другой или неопределенный срок);
автоматического продления аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК, когда арендатор по-прежнему пользуется переданным ему имуществом и его контрагент не предъявляет каких-либо возражений по поводу этого.

Таким образом, в случае с арендными отношениями для пролонгации сделки от сторон не требуется дополнительных действий даже после окончания срока соглашения, если оно фактически продолжает исполняться. Кстати, о нюансах пролонгации договора аренды можно узнать в нашей статье по этой ссылке.

Практический совет: во избежание возникновения спорных ситуаций всегда проще заключить новый договор на тех же или похожих условиях, нежели продлевать старый (тем более по истечении срока его действия).
***
В заключение подведем некоторые итоги:

Возможность продления договора за пределами срока его действия зависит от прекращения или продолжения действия обязательства.
Судебная практика подтверждает возможность сторон заключить дополнительное соглашение о пролонгации истекшего договора, если обязательства по нему не были прекращены (исполнены).
Договор аренды автоматически продлевается даже без участия сторон, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии претензий со стороны арендодателя.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Как расторгнуть договор аренды, если он предусматривает расторжение только по взаимному согласию

Вопрос

Организация заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом.

Согласно заключенному договору срок договора аренды 11 месяцев, но вместе с тем в договоре имеется пункт, что при условии, если ни одна из сторон не заявит, что договор расторгается, то он считается пролонгированным на такой срок.

Также в договоре указано, что расторгнуть договор возможно только по взаимному согласию. Как его расторгнуть? Имеет ли он силу, если в нем имеются противоречия по срокам: 11 месяцев и пролонгация на такой же срок в случае, если ни одна из сторон не выразила решение расторгнуть договор?

В описанной ситуации договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по инициативе одной из сторон. Кроме того, договор может быть прекращен с истечением срока, на который он заключен, если одна из сторон в предусмотренном договором порядке не заявит о нежелании пролонгировать его на новый срок.

Поясним. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 11 месяцев, государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению. Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в п. 31 информационного письма Президиума от 11.01.2002 № 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст.

621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Поэтому, если первоначальный договор аренды заключен на срок менее года, то при его пролонгации нет необходимости в государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Иными словами, при автоматической пролонгации договора срок нового договора не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении его срока при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т.е. срок договора продлевается автоматически).

В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений. Достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора.

В этом случае договор аренды считается заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 № 13АП-15292/13).

Таким образом, сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о наличии в договоре каких-либо противоречий относительно сроков, о недействительности или незаключенности договора.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не указано в ГК РФ, других законах или договоре (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, законом и договором при определенных обстоятельствах может быть предусмотрено право на односторонний (внесудебный) отказ от исполнения договора.

Если договор аренды заключен на определенный срок, то односторонний отказ от его исполнения возможен только в случаях, предусмотренных договором. Если такие случаи упомянутым в вопросе договором не предусмотрены, он может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по требованию одной из сторон.

В последнем случае необходимо будет доказать наличие правовых оснований для расторжения договора. Ими может быть, в частности, существенное нарушение договора другой стороной (см. п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств.

Оценить перспективу удовлетворения судом требования о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств мы не можем.

Во-первых, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г.

органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

Во-вторых, арендатор по вышеуказанным договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

Должна ли УО управлять домом, если договор управления не продлён

В Приморском крае орган ГЖН потребовал от организации продолжить управлять домом, хотя срок действия договора с собственниками истёк, а МКД был исключён из лицензии компании. Ведомство ссылалось на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом. Читайте мнение Верховного суда, нарушает ли подобное требование права УО и должна ли она исполнять такие указания надзорного органа.

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа

В деле № А51-21536/2019 одна из управляющих организаций Приморья направила собственникам, муниципалитету и органу ГЖН уведомления о том, что не будет пролонгировать договор управления домом. ГЖИ на основании этого заявления внесла изменения в реестр лицензий субъекта РФ, исключив дом из управления УО.

Но в надзорное ведомство пожаловался один из жителей этого МКД, указав, что никто теперь не занимается содержанием дома и ремонтом общего имущества собственников.

Госжилинспекция провела внеплановую проверку, составила акт и направила УО предписание. Орган ГЖН потребовал, чтобы компания на основании ч. 3 ст.

200 ЖК РФ продолжала управлять домом, пока собственники не выберут другую УО, не создадут ТСЖ или же муниципалитет проведёт открытый конкурс.

Управляющая организация посчитала, что такие требования нарушают её права и противоречат законодательству. Она подала Иск в суд, прося признать предписание незаконным и отменить его.

УО своевременно уведомила собственников и муниципалитет о том, что по истечении срока действия договора управления пролонгировать его не будет. Орган ГЖН в свою очередь исключил дом из реестра лицензий компании. Следовательно, организация не обязана и дальше управлять МКД, ведь между ней и собственниками нет соответствующего договора.

Госжилинспекция в суде указала, что предписание вынесено в рамках закона. В соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, УО обязана заниматься содержанием и ремонтом дома после исключения его из реестра лицензий, пока у МКД не появится другая управляющая организация, ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций.

Об исполнении предписаний ГЖИ после расторжения договора управления

Орган ГЖН требует от УО управлять домом до выбора новой компании в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при вынесении решения также, как и ответчик, опирался на положения ст. 200 ЖК РФ. В силу ч. 3 этой статьи, если дом исключён из реестра лицензий или лицензия компании на управление домами аннулирована, то УО обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД. Делает она это до дня, когда:

домом начнёт управлять новая компания, выбранная собственниками на ОСС или муниципалитетом по результатам открытого конкурса;
владельцы помещений в доме создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его;
при непосредственном управлении домом собственники заключат договор с организацией на содержание и ремонт общего имущества (ст. 164 ЖК РФ).

Поскольку в МКД собственники не выбрали новую УО и не создали ТСЖ или кооператив, а в открытом конкурсе муниципалитета никто не участвовал, Истец не мог прекратить управление спорным домом. Суд первой инстанции не признал предписание незаконным.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обеспечивают непрерывность управления домом при смене УО

Спор перешёл в апелляционный суд.

Управляющая организация в жалобе указала, что уже несколько лет её расходы на содержание многоквартирного дома превышают суммы, поступающие на содержание и текущий ремонт общего имущества от жителей.

Жители задолжали управляющей компании более 1 миллиона рублей, поэтому она не стала продлевать договор, уведомив об этом собственников и муниципалитет в установленном законом и самим договором порядке.

Поскольку договора между ней и собственниками уже нет, размер платы за содержание жилья не утверждён, то орган ГЖН не может принуждать УО выполнять обязанности по управлению домом без указания источника финансирования таких услуг. С момента исключения дома из реестра лицензий компания не вправе управлять таким домом.

Но апелляционный суд, как и предыдущий, при вынесении решения вновь опирался на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Судья указал, что эта норма направлена на соблюдение прав граждан, обеспечивает безопасность эксплуатации многоквартирных жилых домов и непрерывность управления домом и поставки жителям коммунальных услуг.

Собственники помещений не выбрали новую УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет провёл два открытых конкурса, чтобы выбрать компанию, но в них никто не участвовал. Поэтому суд сделал вывод, что УО-истец обязана управлять спорным домом, чтобы обеспечить безопасность и комфорт для его жителей.

При этом не имеет значения, что у собственников помещений в доме накопилась большая задолженность за ЖКУ перед компанией: эти вопросы не являются предметом спора. Законодательство не освобождает УО от исполнения требований в сфере управления домами из-за убыточности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО

Кассационный суд, куда УО подала жалобу, не сказал ничего нового по делу, также опираясь на нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ как основополагающие при разрешении спора компании и органа ГЖН.

Управляющая организация пыталась указать суду на то, что принуждение её управлять домом, исключённым из лицензии, незаконно. Жилищное законодательство не возлагает на УО такую обязанность до выбора новой компании в случае если истёк срок действия договора управления и он не был продлён.

Согласно ч. 4 ст. 200 ЖК РФ, муниципалитет, получив уведомление об исключении дома из реестра лицензий, обязан был созвать общее собрание собственников помещений в МКД, чтобы они выбрали новую компанию или изменили способ управления.

Если жители дома решения не примут, проводится открытый конкурс (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ). При отсутствии желающих получить дом в управление по конкурсу, орган местного самоуправления назначает временную УО в соответствии с ч. 6 ст. 200 ЖК РФ.

Кассационный суд согласился с этими доводами УО-истца, но всё равно не отменил решение первой инстанции. Он указал, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока орган местного самоуправления это не сделает, компания обязана управлять МКД.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются на случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить

Доводы управляющей организации услышали в Верховной суде РФ, куда компания обратилась с жалобой. ВС РФ, рассмотрев материалы, признал, что коллеги ранее неправильно подошли к решению спора и не учли важные обстоятельства дела.

Истец и собственники помещений в спорном доме заключили договор управления по итогам открытого конкурса: на один год и с возможностью его пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия такого договора (ч. 1, п. 1 ч. 5, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

УО заявила об этом и направила уведомления жителям дома и органу ГЖН. На основании заявления компании ведомство исключило МКД из её лицензии. УО прекратила управлять домом 1 июля 2019 года.

ВС РФ отметил, что исключение сведений об МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ – основание для прекращения УО деятельности по управлению таким домом. С даты исключения дома из реестра компания не вправе управлять МКД, в том числе начислять и взимать плату за Жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платёжные документы потребителям.

Требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за:

неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1 , 5.2 ст. 198 ЖК РФ);
воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ);
вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ);
прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

На иные случаи требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не распространяются, в том числе если УО в установленном законом порядке отказалась пролонгировать договор управления.

Законодательство чётко определяет, что в такой ситуации собственники на ОСС должны выбрать другую УО или изменить способ управления домом.

Если они этого не сделают, то муниципалитет проводит открытый конкурс, а при отсутствии результата конкурса назначает временную УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.

ВС РФ признал, что требования органа ГЖН к истцу незаконны, и 19 апреля 2021 года направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Вправе ли ГЖИ обязать УО изменить действующий договор управления

При отказе УО от пролонгации договора она не должна управлять домом до выбора новой компании

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ сделал важные для управляющих организаций выводы, которые компании могут использовать для своей защиты в судах:

Управляющая организация имеет право отказаться от пролонгации договора с собственниками. Компания уведомляет их об этом, а также ставит в известность орган ГЖН и муниципалитет.
После исключения дома из реестра лицензий такая УО не вправе больше управлять домом и норма ч. 3 ст. 200 ЖК РФ к ней не применяется.
Требования продолжать управлять домом после исключения сведений о нём из реестра касаются только тех компаний, кто лишился дома или лицензии из-за нарушений в их работе. Перечень таких нарушений содержится в ч.ч. 5 – 5.4 ст. 198 ЖК РФ.

Если УО отказалась пролонгировать договор управления после окончания срока его действия, а орган ГЖН внёс соответствующие изменения в реестр лицензий, то вопрос управления и содержания таким МКД бывшую УО уже не касается. С этого момента это проблема собственников помещений в доме и муниципалитета: именно они должны решить, кто дальше будет отвечать на надлежащее содержание общего имущества в МКД.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» ????,— подпишитесь на канал,— и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.Интернет-портал для УО и ТСЖСтраница портала ВKонтактеСтраница портала в

Окончание срока действия договора

После окончания срока действия договора сохраняются обязательства по нему (в том числе в части расчетов), которые еще не исполнены сторонами, если в договоре или законе не указано, что они прекращаются.
По общему правилу также сохраняют силу условия договора, которые предполагают их применение после прекращения основных обязательств, например третейская оговорка.
Кроме того, продолжают действовать условия договора, которые регулируют отношения сторон после окончания срока его действия, например по возврату арендованного имущества.
Ответственность за нарушение договора также сохраняется.
По общему правилу окончание срока действия договора не влечет последствий для третьих лиц.

1. Какие обязательства сохраняются

По общему правилу договор действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств, определенного в нем (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Из этого следует, что с истечением срока действия договора не исполненные сторонами обязательства сохраняются, если в законе или договоре не предусмотрено обратное.

Такие обязательства чаще всего прекращает их надлежащее исполнение (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Например, это может быть оплата по договору в полном объеме.

Поэтому, в частности, сохраняется обязанность выплатить страховое возмещение, если страховой случай произошел во время действия договора страхования.

При этом заявление о выплате такого возмещения страхователь может подать и после прекращения действия договора страхования (п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017).

Если соглашением сторон или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему, то все равно сохраняются:

- обязательства, которые в силу своей природы предполагают их исполнение и после окончания срока действия договора. Например, по общему правилу это относится к условию о рассмотрении споров по договору в третейском суде (см. Позицию ВАС РФ). Представляется, что такой подход можно использовать и в отношении соглашения о подсудности и применимом праве;
- обязательства, необходимые для координации отношений сторон после истечения срока действия договора (например, по возврату предмета аренды, обеспечительного платежа и т.п.).

Однако стороны могут установить, что эти обязательства тоже прекращаются с окончанием срока действия договора.

2. Какие обязательства прекращаются

С истечением срока действия договора прекращаются те обязательства, для которых это предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Например, договор может содержать такое положение: «С истечением срока действия настоящего договора прекращаются все обязательства по нему». Это означает, что с этого момента стороны больше не связаны условиями договора, в том числе в части расчетов.

Примером того, как подобное происходит в силу закона, является договор поставки. Так, исходя из п. 1 ст.

511 ГК РФ суды решили, что если истек срок договора поставки, это прекращает обязанность поставщика поставлять товар (см. Позицию ВАС РФ).

Но иногда суды допускают, что покупатель может потребовать поставки товара и после истечения срока действия договора, если поставщик вообще не поставлял товар (см. Позицию АС округов).

Также суд может решить, что обязательство прекращается с окончанием срока действия договора в силу специфики этого обязательства. Например, обязательство арендодателя передать арендатору в пользование земельный участок (см. Позицию АС округов).

Если договорные обязательства прекращаются, нельзя понудить контрагента исполнить их (в частности, потребовать оплаты по договору или поставки недопоставленного товара).

3. Какие права и обязанности возникают

У сторон договора могут возникнуть права и обязанности вследствие окончания срока его действия. Например, с окончанием договора аренды по общему правилу у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, возникает при прочих равных условиях преимущественное перед третьими лицами право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Кроме того, в случае прекращения договорных обязательств может возникнуть в силу закона новое обязательство — вследствие неосновательного обогащения (п. 2 ст. 307 ГК РФ).

Если одна из сторон без оснований приобретает или сберегает имущество за счет другой, такое неосновательное обогащение подлежит возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Такая обязанность возникает, если одна из сторон исполнила обязательство, а другая вообще не исполняла договор или предоставила неравноценное исполнение.

4. К чему могут привести действия сторон после окончания срока действия договора

Такие действия сторон могут привести, в частности:

1) к продлению договорных отношений. Исполнение сторонами условий договора после того, как его срок истек, может привести к автоматической пролонгации договора.

Это произойдет, если в договоре есть условие об автоматической пролонгации, оно не противоречит закону и ни одна из сторон не заявит об отказе от продления.

В этом случае суд может решить, что между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Кроме того, договор аренды может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжит пользоваться имуществом по истечении срока договора, а арендодатель не будет возражать против этого (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Если при этом в договоре есть условие о том, что он прекращается по окончании срока действия договора, суды могут решить, что договор не возобновляется (см. Позицию АС округов);

2) возникновению обязанности заплатить. Например, если арендатор вовремя не возвратит арендодателю арендованное имущество, арендодатель может потребовать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Если по истечении срока действия договора поклажедатель не возьмет обратно находящуюся на хранении вещь, он по общему правилу обязан заплатить за дальнейшее хранение (п. 4 ст. 896 ГК РФ). Стоимость такого хранения может определяться по правилам п. 3 ст.

424 ГК РФ о цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Если условия хранения не менялись и нет доказательств несоразмерности цены, суд может применить ту цену, которая указана в договоре (см.

Позицию АС округов);

3) привлечению к ответственности. Например, если лицензиат использует результат интеллектуальной деятельности (средство индивидуализации) за пределами прав, которые предоставлены ему по лицензионному договору, его можно привлечь к ответственности за нарушение исключительного права на соответствующий объект (п. 3 ст. 1237 ГК РФ).

5. Как окончание срока действия договора влияет на ответственность сторон и исковую давность

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Например, по общему правилу вы можете взыскать с контрагента договорную неустойку за период после окончания срока действия договора (см.

Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Кроме того, вы вправе требовать возмещения убытков, если контрагент нарушил договор (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Такое право сохранится за вами, даже если в силу закона или договора с окончанием срока его действия обязательства сторон прекратятся.

Не влияет окончание срока действия договора и на срок исковой давности. Вы можете предъявить в суд требование, вытекающее из нарушения договора, в течение общего срока исковой давности независимо от окончания срока действия договора (см. Позицию ВС РФ).

6. В каких случаях окончание срока действия договора может затрагивать права и обязанности третьих лиц

Третьи лица не являются сторонами договорного обязательства. Поэтому по общему правилу оно не создает для этих лиц прав и обязанностей (п. 1 ст. 307.1, п. 3 ст. 308 ГК РФ). Следовательно, окончание срока действия договора также не влечет правовых последствий для третьих лиц вне зависимости от того, сохраняются или прекращаются обязательства из договора.

Однако в некоторых случаях окончание срока действия договора может затронуть права и обязанности третьих лиц.

Например, прекратится обязательство поручителя, если с истечением срока действия договора прекращается обеспеченное поручительством обязательство. Аналогичные последствия по общему правилу наступают и для залогодателя — третьего лица, если прекратится обеспеченное залогом обязательство (п. 1 ст. 335, п. 1 ст. 367, п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Кроме того, от срока действия основного договора аренды зависит судьба субарендатора. Дело в том, что договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Поэтому, даже если договор субаренды заключен на неопределенный срок, он прекратится после окончания срока действия договора аренды (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Что такое пролонгация договора и как она происходит

Пролонгация договора — это продление его действия на новый срок. Чаще всего она происходит, когда стороны подписывают дополнительное соглашение об этом или включают в договор условие о его автоматической пролонгации.

Иногда продление может произойти в силу закона. Например, автоматически пролонгируется договор управления многоквартирным домом. Кроме того, по общему правилу может возобновиться на неопределенный срок договор аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает против этого.

В ряде случаев пролонгировать договорные отношения можно, только заключив новый договор на торгах либо в особом порядке без торгов.

1. В каком порядке может быть пролонгирован договор

Договор может быть продлен разными способами:

1. автоматически в силу законодательства — для некоторых договоров;
2. автоматически, если включить условие об этом в договор. Самый частый случай, когда стороны используют в договоре условие об автоматической пролонгации — продлении договора аренды;
3. возобновлением на неопределенный срок — в предусмотренных законом случаях. Самый распространенный — договор аренды;
4. подписанием дополнительного соглашения;
5. заключением нового договора.

Срок, на который можно пролонгировать договор, по общему правилу не ограничен. Он может быть ограничен предельными сроками, установленными для некоторых видов договоров. Например, срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

2. Какие договоры могут автоматически пролонгироваться в силу закона

К таким договорам, в частности, относятся:

- договор управления многоквартирным домом. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении этого договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были в нем предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ);
- договор электроснабжения. Если он заключен на определенный срок, он продлевается на тот же срок и на тех же условиях. Это происходит, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора (п. 2 ст. 540 ГК РФ). Кроме того, он продолжает регулировать отношения сторон, если одна из них до окончания срока его действия внесла предложение заключить новый договор — на период до заключения нового договора (п. 3 ст. 540 ГК РФ);
- договор доверительного управления имуществом. Он продлевается, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Договоры могут продлеваться автоматически не только в силу закона, но и в силу подзаконного акта.

Например, при наличии определенных условий автоматически продлевается генеральное соглашение между кредитной организацией и Федеральным казначейством о размещении средств федерального бюджета на банковских депозитах (п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.12.2011 N 1121).

При пролонгации в силу закона или подзаконного акта договор продлевается, как правило, на тех же условиях и на тот же срок при условии, что наступили обстоятельства, которые указаны в законе или акте.

3. Как сформулировать в договоре условие о его автоматической пролонгации

Для этого укажите:

- при каких условиях состоится пролонгация (в том числе срок, в который стороны могут направить возражения против нее);
- на какой срок продлевается договор;
- сколько раз можно автоматически пролонгировать договор.

Пример формулировки условия

Если в течение месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявила возражение о продлении срока его действия, он автоматически продлевается на один год на тех же условиях. Договор может автоматически продлеваться неограниченное количество раз.

4. Когда и как происходит возобновление договора аренды на неопределенный срок

Возобновление на неопределенный срок установлено для всех договоров аренды, за исключением договора аренды транспортных средств (ст. ст. 632, 642 ГК РФ).

Договор аренды по общему правилу возобновляется на неопределенный срок, если одновременно (п. 2 ст. 621 ГК РФ):

- срок договора истек;
- арендатор продолжает пользоваться имуществом;
- арендодатель не возражает против этого.

Условия договора при этом остаются прежними. Единственное изменение — после возобновления любая из сторон может отказаться от договора без объяснения причин. Для этого ей нужно только предупредить другую сторону в срок, который по общему правилу составляет три месяца при аренде недвижимого имущества и один месяц — при аренде иного имущества (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

5. Как заключить дополнительное соглашение о продлении договора

Заключить дополнительное соглашение о продлении договора по общему правилу нужно в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Для юридических лиц это, как правило, простая письменная форма (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Рекомендуем заключить дополнительное соглашение о продлении договора до того, как истечет его срок действия. Тогда не возникнет неопределенности относительно того, был он продлен или нет.

В дополнительном соглашении укажите срок, на который вы продлеваете действие договора, и реквизиты договора.

6. В каких случаях пролонгировать отношения можно только путем заключения нового договора

По общему правилу это возможно, только если договор может быть заключен исключительно с соблюдением конкурентных процедур, то есть на торгах или в особом порядке по специальным основаниям без торгов.

В противном случае пролонгация договора будет означать обход закона и искусственное ограничение конкуренции.

Такая сделка посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц и по общему правилу ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В частности, это относится:

- к большинству госзакупок. Стороны по общему правилу не вправе дополнительным соглашением продлевать срок действия контракта (Письмо Минэкономразвития России от 31.03.2017 N ОГ-Д28-4011);
Похожие записи: