Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.

Продажа квартиры с долей ребенка

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

  • Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в Органы опеки и попечительства (ООиП).
  • При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.
  • Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.
  • Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Понятие несовершеннолетнего

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

  • Конституцией РФ,
  • статьей 60 Семейного кодекса РФ,
  • Законом об опеке и попечительстве,
  • статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
  • Жилищным кодексом РФ,
  • иными актами правового характера, в том числе местного значения.

О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.

Нюансы сделки

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

  1. Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.
  2. Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.
  3. Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Варианты

  • Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
  • При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.
  • Для этого есть только два варианта:
  1. если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.

    Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.

    Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей,

  2. реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.

Реализовать Недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

Одобрение органов опеки

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

  • Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры,
  • Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья,
  • Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства,
  • Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

К ним относят:

  1. климатические условия лучше предыдущих,
  2. наличие новых перспектив в работе родителей,
  3. экологическая обстановка лучше, чем прежде,
  4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

Алгоритм действий при продаже

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

    • Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства.В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения,

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

  • Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ,
  • Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства,
  • Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ,
  • Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости,
  • Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки,
  • Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок,
  • Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.

Читать также: Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Список документов и правила их оформления

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.

Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.

Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.

Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.

Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:

  1. паспорта родителей,
  2. свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал,
  3. свидетельство о браке или же его расторжении,
  4. заявление,
  5. документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире,
  6. наличие нотариальной лицензии на проведение продажи,
  7. выписку с лицевого счета,
  8. разрешение от нотариуса на продажу жилья,
  9. предоставление выписки из домовой книги,
  10. Договор на приобретение объекта недвижимости,
  11. квитанция об оплате государственной пошлины.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

  • паспорт,
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет,
  • свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.

К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:

  1. Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье,
  2. Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья,
  3. Происходит продажа и дарение одновременно,
  4. При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье,
  5. При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет,
  6. Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.

В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина

1. Местом жительства признается место, где Гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов.

В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Материнский капитал и права ребенка

Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

  1. Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда Прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
  2. Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
  3. Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:
  • доля в собственности будет сохранена за ребенком,
  • условия проживания не будут хуже предыдущих.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

Дети и Приватизация жилья

  • Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
  • Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.
  • При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
  • Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.
  • На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.
  • В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
  • Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Вам также может быть интересно: Как написать объявление о продаже дома

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

«Куплю квартиру с ребенком»: можно ли продавать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему?

Поиск подходящего жилья – задача нелегкая. Но что делать, если квартира мечты нашлась, но один из собственников –ребенок? Не опасно ли покупать такую квартиру и не может ли сделка быть потом оспорена? Об этом в интервью mir24.tv рассказали юристы.

Смотрите с понедельника по четверг в 14:10, 16.20 и 18.00, в пятницу в 14:10, 16:20 и 17:20 на телеканале «МИР» «Дела судебные. Битва за будущее» – правовое шоу на телеканале «МИР», которое позволит телезрителям из России, СНГ и всего мира стать свидетелями судебных разбирательств, посвященных самому дорогому, что есть в жизни каждого человека – детям.

«Многие покупатели стараются обходить стороной недвижимость, собственником или совладельцем которой являются несовершеннолетние. Это совершенно неоправданно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Покупать такие квартиры не опасно, если соблюсти все необходимые формальности.

Но нужно помнить о нескольких вещах: первое – сделка не будет быстрой. В среднем из-за бумажной волокиты весь процесс оформления документов может занять 1,5-2 месяца. Второе – Продавец обязательно должен получить разрешение органов опеки на продажу такой недвижимости.

Третье – сделка с участием несовершеннолетнего должна быть удостоверена нотариусом».

Как добиться одобрения опеки

По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.

  • Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
  • При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
  • В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.

Для заключения сделок с участием несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

«Надо заметить, каждый случай индивидуален, нет универсальной схемы, по которой органы опеки должны дать согласие на сделку, – говорит Андрей Шевченко. – Поэтому проводится заседание специальной комиссии, которая решает будет ли данная сделка в интересах несовершеннолетнего или нет.

Например, московские органы опеки не очень любят сделки, когда столичная квартира, доля в которой принадлежит ребенку, меняется на подмосковную.

Если продажа жилья, собственником которого является несовершеннолетний, связана с переездом родителей в другой город или страну, то, как правило, проблем не возникает. Один из критериев, которым руководствуются органы опеки – площадь. Но она не всегда является решающим фактором.

Имеет значение район, в котором будет проживать ребенок, близость инфраструктурных объектов, транспортная доступность, состояние жилого помещения и т.д.

«Допустим, органы опеки могут закрыть глаза на уменьшение площади, которой владеет несовершеннолетний в старом фонде, если при этом он получит долю в недвижимости более высокого класса: в новом доме с лучшим ремонтом и пешей доступностью до школ и поликлиник», – говорит Шевченко.

Для того, чтобы не возникло проблем с получением одобрения органов опеки, следует заранее, на этапе подбора альтернативного жилья для ребенка, прийти туда и проконсультироваться.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Shutterstock/FOTODOM

Нотариус вам в помощь, или Когда сделка может быть оспорена

По закону о государственной регистрации недвижимости сделка по продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, требует нотариального удостоверения. «Если она будет проведена в простой письменной форме, без участия нотариуса, то ее без проблем можно будет признать недействительной», – говорит Петр Гусятников.

Согласно законодательству, несовершеннолетние в возрасте от 0 до 14 лет являются полностью недееспособными и не могут выступать самостоятельной стороной сделки, дети от 14 до 18 лет имеют частичную Дееспособность и могут самостоятельно проводить сделки с согласия родителей или законных представителей. Поэтому, в зависимости от возраста ребенка, формулировки в договорах купли-продажи будут отличаться».

Например: «Иванов Иван Иванович, 1986 года рождения, паспорт 45 00 111222, выдан «05» февраля 2011 г. ОУФМС по г. Москве, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Полетов, д. 7, являющийся законным представителем несовершеннолетнего ребенка Иванова Петра Ивановича, не достигшего 14-летнего возраста, именуемого в дальнейшем «Продавец»…».

Если ребенок старше 14 лет, то в договоре будет указан именно он без ссылки на законного представителя. При этом, в качестве приложения по договору, обязательно должно идти согласие его представителей. Без него такой договор также достаточно легко признать недействительным.

«Если родителей или иных законных представителей двое, они оба должны дать свое согласие на сделку. На юридическом уровне допустимо, что представлять несовершеннолетнего и давать согласие будет, например, только мать, но на практике, отец может добиться расторжения такого договора через суд, мотивируя это тем, что он не давал своего согласия», – говорит Петр Гусятников.

Например: муж, жена и несовершеннолетний ребенок проживали в трехкомнатной квартире. Квартира была приватизирована отцом и ребенком, которые и стали собственниками этой квартиры. Мать от участия в приватизации отказалась. В результате семейного конфликта отец принял решение продать квартиру.

Для того, чтобы получить согласие органа опеки, он предъявил доказательства покупки другой квартиры, где у ребенка была доля в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства дал согласие на сделку, и отец (муж) продал трехкомнатную квартиру.

Но мать предъявила Иск о признании договора купли-продажи трехкомнатной квартиры недействительным, указывая на то, что не давала своего согласия на продажу и не запрашивала согласия органа опеки.

Истица также настаивала на том, что, дав согласие на продажу, орган опеки и попечительства фактически решил вопрос о месте жительства ребенка после расторжения брака.

После переезда ребенок проживает с отцом, а вселению истицы во вновь приобретенную квартиру ответчик препятствует. Суды отказали в иске, но Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

В результате иск жены был удовлетворен, а сделка признана недействительной.

Покупатель квартиры мог бы избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным, если бы получил письменное согласие обоих родителей.

Другой пример: неблагополучная семья с двумя детьми продала единственную квартиру, в которой проживали несовершеннолетние дети. Спустя год после совершения сделки семья так и не выселилась из квартиры.

Более того, покупательница квартиры все это время жила с ними, и даже была подвергнута побоям со стороны отца семейства. В результате очередного конфликта она обратилась в суд с иском о выселении семьи из купленной ею квартиры.

Однако суд отказал ей в удовлетворении требований, признал заключенный между ними договор купли-продажи квартиры недействительным.

В качестве обоснования своего решения суд указал следующее: продавец квартиры (мать семейства) сознательно допустила ущемление жилищных прав своих несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в спорном помещении, сделка была совершена без согласия органа опеки и попечительства и не в интересах детей, которые не были обеспечены другим жилым помещением.

Таким образом, истица при приобретении квартиры не получила согласия органов опеки и попечительства, не выяснила материальное и социальное положение семьи, а также место дальнейшего проживания детей, что привело к тому, что она понесла значительные убытки, связанные с арендой жилья и оплатой юридических услуг. Конечно же, суд взыскал с продавца квартиры денежные средства, но учитывая и так тяжелое материальное положение семьи, истица вряд ли их получит.

Аналогичная позиция была высказана и Конституционным Судом РФ. Суд отметил, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей и их действия в любом случае не должны приводить к лишению детей жилища.

Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, покупателю следует настоять на получении согласия органов опеки, а также выяснить место жительства ребенка в случае продажи квартиры.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Shutterstock/FOTODOM

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит Юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, Кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал.

Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в Залог такие объекты.

Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

Единственная возможность в таком случае для родителей – найти деньги на погашение ипотеки, выделить доли детям и только потом продавать квартиру.

Такая сделка сложна с финансовой точки зрения и может затянуться во времени на несколько месяцев, ведь после выделения долей необходимо будет получить разрешение органов опеки.

Стоит ли говорить, что для покупателя это один из самых неудачных вариантов, поэтому соглашаться на него стоит только если продавец предлагает действительно ощутимый дисконт – более 15%.

Для того, чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний необходимо:

  1. получить согласие органов опеки и попечительства на заключение сделки;
  2. получить справку из ПФР РФ об использовании/неиспользовании средств материнского капитала;
  3. получить письменное согласие обоих родителей на заключение сделки (для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет);
  4. снять несовершеннолетнего с регистрационного учета в приобретаемой квартире вместе с родителями.

Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире

«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко.

– Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав.

Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.

Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».

Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.

«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки.

Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.

Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних
Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетнихКупля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетнихКупля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетнихКупля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Продажа доли земельного участка

Право собственности на земельный надел дает его владельцу множество возможностей. Хозяин может как угодно распорядиться своим участком, в том числе «заложить» и продать.

Это право действует, когда речь идет о целой части недвижимости, а вот если нужно продать долю земельного участка, ограничения всё же есть.

Законодатель установил, что в данном случае права остальных совладельцев должны учитываться.

Собственники часто полагают, что могут продать свою долю кому угодно. Их позиция понятна. Каждый считает, что вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии со своим волеизъявлением. Но долевое владение является совместным, отсюда и имеющиеся ограничения.

Что такое доля в праве общей собственности?

Когда имущество принадлежит одновременно двум и более лицам, то собственность считается общей. Такие правила устанавливает Гражданский Кодекс РФ, в статье 244. Если же часть каждого владельца определена, то собственность определяется как долевая.

Учитывая сложившиеся приоритеты на рынке недвижимости, долевая собственность считается более предпочтительной, поскольку минимизирует риск возникновения конфликтов, хотя не исключает их полностью. В таком случае часть каждого сособственника чётко определена, например, одному принадлежит треть объекта, а второй обладает остальными.

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Правовое регулирование

В первую очередь долевые отношения регулирует Гражданский кодекс, так как именно он определяет основные правила сделок по купле-продаже и правовой режим собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Так, в статье 250 устанавливается Преимущественное право покупки.

Не стоит забывать и о нормах Земельного кодекса. Так, статья 11.5 устанавливает возможность выдела земельного участка из совместной собственности.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особые правила для земель данной категории, например, в 8 статье говориться о купле-продаже и порядке осуществления сделки, а в статье 12 указывается возможность продажи доли в таком участке.

Правила продажи доли

Купля продажа: смогу ли продать купленую долю участка купленную в 2013 году имея двух несовершеннолетних

Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:

  1. провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
  2. подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
  3. начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.

Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку. Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.

Последующая продажа будет осуществляться по общим правилам присущим для подобных сделок с недвижимостью. Нужно будет подготовить договор, собрать пакет документации, оплатить пошлину и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права.

Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)

Какие документы потребуются для регистрации

Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:

  • свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
  • предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
  • кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
  • согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
  • согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через Нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
  • квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
  • Доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
  • документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.

Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.

Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.

Выдел доли в праве совместной собственности

По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.

Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

  • если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
  • если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
  • далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.

Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.

Можно ли продать участок, если не проводить межевание?

Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.

В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.

Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:

  1. выделить часть в натуре;
  2. передать лицу долю в праве.

Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.

Можно ли продать долю без согласия сособственников?

Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить.

Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет.

В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.

С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.

Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.

Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.

Скачать извещение о намерении продать долю земельного участка (образец)

Продажа доли на землю с располагающимися постройками

Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.

То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.

Заключение

Продажа доли земельного надела возможна двумя способами: собственник выделяет часть земли в натуре и продаёт её как отдельную собственность или передаёт лицу право в общей доле собственности.

Если имущество ранее было общим владением, то сначала часть должна быть предложена остальным сособственникам и только потом продаваться на общих основаниях.

В противном случае договор может быть расторгнут.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *