Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется Договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить Налог со сдачи квартиры?».

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени.

Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье.

Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна.

Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить.

В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Для сдачи квартиры потребуются:

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

  • паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
  • свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится.

Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.

Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

  • Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
  • По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
  • Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями.

Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).

Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.

Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями.

Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб.

Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее.

Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники.

Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.

Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.

Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).

Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.

Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

  • на одного из супругов;
  • в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
  • с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке.

Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах.

Читайте также:  По работе: могут ли меня заставить перейти на другую должность по приказу

Не считается совместной собственность также Недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

  • квартира приобретается в долевую собственность;
  • имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
  • имеется Доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

  • с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
  • согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного 

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

  • зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
  • зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин, то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

  • необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
  • наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
  • серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Как проверить, куплена ли квартира в браке

На рынке недвижимости продажа квартиры без согласия супруга – явление довольно частое. Продавец очень рискует, покупая такие квадратные метры.

Вполне может такое случиться, что спустя время вдруг приходит повестка в суд – второй супруг решил оспорить сделку и вернуть себе половину нажитого имущества.

Потраченные на покупку средства вам, конечно, возвратят, но на это уйдет много времени. А вот затраты на Услуги риелтора и ремонт никто не возместит.

Как продать совместно нажитое имущество

Точно определить, в браке была куплена квартира или нет, невозможно. Эту информацию предоставляет только продавец. Но все же кое-какие справки навести реально при условии, что второй супруг тоже является собственником жилья. Например, уточнить информацию можно через Единый государственный реестр недвижимости.

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она позволит определить, есть ли у квартиры еще собственники и сколько их. Если помещение в совместной собственности, то продавец обязан предоставить разрешение на продажу от всех владельцев.

Выписка пригодится, если вы покупаете квартиру, которая уже продавалась. То есть продавец купил ее, не проверил хорошо документы и теперь продает вам.

Предыдущий собственник мог сбыть жилье, на которое имеет право второй супруг, но не предоставить согласие. Росреестр зарегистрирует сделку, однако в выписке появится важная отметка – согласие супруга не предоставлено.

Если видите ее, стоит поискать какую-то другую квартиру для покупки. 

Выписку ЕГРН можно получить разными способами, в том числе лично посетив офис Росреестра или МФЦ. Но для тех, кто не хочет терять драгоценное время, есть другой способ – заказать справку в формате онлайн.

В этом поможет сайт ЕГРН.Реестр. Нужно знать только адрес квартиры или ее кадастровый номер, заполнить простую форму и дождаться готовой выписки из ЕГРН. Официальный документ придет на вашу электронную почту.

 

Светлана Курылева, Олеся Москевич 

Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать во временное владение свою квартиру чужим людям — это всегда риск и нервотрепка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та еще головная боль и практически гадание на ромашке. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственный собственник. Ни родственники, ни друзья собственника таким правом не обладают. Исключение — наличие нотариальной доверенности, где прописано право доверенного лица сдавать жилье в аренду. 

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Как найти жильцов

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

Это можно сделать бесплатно на DomClick.ru.

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадежность потенциального квартиросъёмщика придется самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией. 

Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Так вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб.   Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что стоит обратить внимание в первую очередь

Обязательно заключайте договор аренды. Одно из самых важных условий — оплата квартиры и коммунальных платежей. Помимо формальных пунктов, пропишите ответственность сторон в страховых случаях, запрете сдавать квартиру в субаренду, о праве собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.

Читайте также:  Как востановить документы: мой отец вступил в наследство в 1994 году в г. Кировограде украина на дом и земельный

Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно опишите техническое состояние квартиры и только после этого передавайте ключи.

Не забывайте о своих обязанностях налогоплательщика, иначе последствия могут быть весьма плачевными — от штрафа до лишения свободы

Подробно узнать, как сдать квартиру и не попасть под подозрения налоговой можно в статье «Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году»

Сдача квартиры: мой муж унаследовал квартиру. Мы хотим её сдавать. Можно ли оформить на меня Частного

Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

Проверьте документы жильца.

Факт любого получения денег (арендная плата, Залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. Если оплата производится безналично, сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а займодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать.

Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий.

Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях.

Если вы знакомы и находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъемщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Очень часто, особенно при долгосрочной аренде, жильцы хотят сделать квартиру более уютной, подходящей для себя и планируют ремонт. 

Лучше сразу рассчитать затраты и обговорить, на какие изменения вы согласны, кто будет оплачивать материалы и работу.

Сейчас читают

Как собственники и арендаторы обманывают друг друга

Аренда квартиры: что проверить перед тем, как снять

7 советов от риелторов тем, кто хочет снять квартиру

Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону

Ответ на этот вопрос – в вашем договоре с банком. Если условиями ипотечного договора это не запрещено, то других ограничений нет. Но будьте внимательны!

Некоторые банки не пишут прямого запрета, но косвенно он в документах присутствует. Например, в договоре может быть условие, предполагающее досрочное погашение всей суммы долга в случае  передачи квартиры в аренду.

Как узнать наверняка, можно ли сдать квартиру? Поговорить с менеджером банка и обсудить с ним свои планы. Это самый короткий и проверенный путь.

Также можно попробовать обойтись краткосрочным договором аренды или найма. Часто проблемы возникают из-за необходимости зарегистрировать долгосрочный договор, ведь запись о том, что квартира уже находится в залоге у банка, есть в Росреестре. Соответственно, новые изменения вам просто не смогут зарегистрировать.

Стоит ли оформлять квартирантам регистрацию?

По закону вы обязаны уведомить МВД в каждом случае, когда сдаёте квартиру на срок более 90 дней.

Соответственно, также вам необходимо сделать жильцам временную регистрацию или сообщить в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас живут граждане без регистрации.

Если этого не сделать, Штраф в размере 2000–5000 или 5000–7000 руб. грозит вам, а не жильцам (эти суммы актуальны в Москве и Санкт-Петербурге).

Исключение – граждане страны, прописанные в том же регионе, что и арендованная ими квартира.

К счастью, регистрация сейчас происходит очень просто. Её можно оформить в ближайшем МФЦ, но приходить необходимо вместе с арендатором. Естественно, вам также понадобятся паспорта и документ, подтверждающий право владения квартирой.

Все заявления выдадут сами сотрудники МФЦ.

Также регистрацию можно оформить в местном управлении по делам миграции МВД. Снимается регистрация так же быстро и по вашему заявлению.

И не переживайте: регистрация не даёт квартиросъёмщику никаких прав на вашу собственность! Единственное её преимущество – это возможность временно официально проживать в квартире.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать?

Страшный сон любого владельца квартиры. И тут проявляется ещё одно преимущество договора аренды или найма до 1 года.

Также через суд можно расторгнуть договор, если арендаторы не платят за проживание. Но если договор зарегистрирован в Росреестре, просрочкой, которая учитывается судом, считается период свыше 6 месяцев. По краткосрочному договору достаточно 2 месяцев.

Кстати, в договоре вы можете прописать для себя возможность расторгать этот договор во внесудебном порядке и указать, в каких случаях. Вполне вероятно, что в суде эти пункты признают недействительными. Но по факту, чаще всего их достаточно, чтобы найти компромисс, который устроит и вас, и жильцов.

Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно. Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи. Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать.

Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или сервисом Яндекс.Аренда, который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры.

Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов

Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву.

Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации.

Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам. 

«Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев. 

Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом. Терять этот документ не стоит.

Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади.

Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия. 

«Во-первых, основной камень преткновения — это налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода. Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев. 

Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица.

Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами. 

«Для самозанятых процент отчислений сейчас составляет четыре процента. Будьте внимательны! Налогообложение в нашей стране имеет уведомительный порядок. Исходя из этого, важно не упустить из внимания сроки подачи налоговых деклараций.

В случае нарушения сроков подачи декларации и выплат в соответствии с законодательством предусмотрено начисление пени в размере пяти процентов от суммы задолженности налогового отчисления.

В случае подачи неверных данных штраф может возрасти до двадцати–сорока процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев. 

Налогообложение — это только малая часть того, что необходимо учитывать при сдаче жилой площади внаём. Сдавая квартиру, вы можете столкнуться с иными трудностями. 

«Если жилая площадь сдаётся на срок более одиннадцати месяцев, появляется необходимость уведомить Росреестр. Об этом многие забывают, сдавая на длительный срок жильё. Более того, если на вашей жилплощади проживает Гражданин или группа граждан более трёх месяцев, вам необходимо зарегистрировать всех лиц по месту пребывания», — говорит адвокат Александр Спиричев. 

Вывод напрашивается сам собой. Если вы никогда не сталкивались с арендными сделками по недвижимости, имеет смысл более детально изучить этот вопрос. Наилучшим решением будет обращение к специалисту в этой области, который подробно проконсультирует вас.

Читайте также:  После заказа в салоне мебели наматрасника магазин закрылся, продавец (ип) не отвечает на звонки

Юрист рассказал, как истребовать половину дохода от аренды, полученного супругом

 Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости

Совместную недвижимость — квартиру — супруга сдает в аренду. Как мне получить половину арендной платы?

К совместной собственности супругов относится любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, а также права и обязательства, если брачным договором не установлено иное. Учитывая, что брачный договор не упоминался, будем считать, что его нет.

Таким образом, любой объект гражданских прав, в том числе прав аренды жилой площади, приобретенный и возникший в период брака, исходя из толкования статей 34 и 38 СК РФ, должен учитываться при разделе имущества супругов.

Если ваш Брак еще не расторгнут, то раздел прав, в том числе собственности и/или аренды, возможен без суда, через брачный договор, но требует нотариального удостоверения.

Когда брак расторгнут — нотариальному удостоверению подлежит соглашение о разделе имущества. Если договориться в первом или втором случае не получилось, следует обратиться в суд.

Практика такова, что с разделом прав аренды обычно трудностей у судов не возникает.

Верховный суд уже неоднократно указывал на то, что права аренды делятся между супругами наравне с имуществом (жилым помещением) — по ½ или пропорционально долям (если они выделены) либо согласно условиям брачного договора или соглашению о разделе имущества.

К сожалению, до сих пор возникают сложности с определением судами конкретных сумм денежных средств, которые были получены одним из супругов от арендаторов.

На следующие моменты стоит обратить пристальное внимание перед обращением к оппоненту для урегулирования спора на досудебной стадии или в суд — когда полюбовно договориться не получилось.

— Взыскать денежные средства возможно за обратный период, не превышающий трех лет.

— Для признания дохода от сдачи жилых помещений в аренду совместным имуществом супругов необходимо выяснить — были ли между ответчиком и третьим лицом взаимоотношения, вытекающие из договора аренды, если были — то в какой конкретный период (периоды).

Это подтверждается оригиналом договора аренды. Если договор отсутствует у вас и укрывается оппонентом, необходимо проверить, а был ли он зарегистрирован в Росреестре.

Также следует запросить оригинал договора у арендаторов либо сделать копию их договора и заверить ее нотариально.

— Следует выяснить, передавались ли от арендаторов к ответчику денежные средства за аренду жилого помещения и если передавались, то каким образом, в каком количестве и в каких периодах, чем это подтверждается и какова дальнейшая судьба денежных средств — они аккумулируются на расчетном счете и/или истрачены. Подтвердить те или иные обстоятельства дела могут акты приема-передачи денежных средств, выписки по банковскому счету. Если дело дошло до суда, то вы можете попросить суд оказать вам содействие в истребовании доказательств — запросить выписки по банковским счетам в финансовых организациях за определенный период, направить запрос в Росреестр — для выяснения регистрации аренды, а также в ИФНС — для подтверждения уплаты налогов с дохода от сдачи в аренду жилого помещения и уплаты налогов с приобретения недвижимости.

Договоры найма заключаются не всегда, более того, если дело доходит до судебного спора, ответчики часто укрывают такие договоры, особенно в случаях, когда последние не подлежали государственной регистрации. Это осложняет дело, но не ставит истца в тупиковую ситуацию.

Если ответчик систематически получал денежные средства и это подтверждено выписками по банковскому счету, свидетельскими показаниями, а также если нотариально удостоверен факта проживания граждан в спорной квартире длительное время на правах аренды (протокол обеспечения доказательств), — это может сыграть решающую роль в судебном решении.

Однако обращаю внимание, что свидетельскими показаниями не может быть установлен факт передачи денежных средств от арендаторов к ответчику.

Таким образом, Истец имеет право претендовать на денежные средства, полученные от сдачи жилья в аренду только в тех рамках, в которых докажет фактическое получение денежных средств ответчиком от арендаторов.

В судебном споре я рекомендую привлекать арендаторов в качестве третьих лиц, которые не заявляют самостоятельных требований и могут дать по существу спора пояснения, затрагивающие их взаимоотношения с ответчиком.

Идем дальше. Ввиду уклонения от передачи спорных денежных средств от ответчика к истцу у первого образуется неосновательное обогащение в порядке статьи 1102 ГК РФ.

Поэтому вы вправе, помимо требований о разделе арендных прав и обязательств, взыскании денежных средств по арендным правам и обязательствам, также взыскать проценты за периоды аренды, указанные вами и подтвержденные в рамках суда, в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ.

Сумма упущенной выгоды — это та сумма, которая может быть заявлена истцом в случае, когда ответчик существенно занижает размер аренды относительно сложившегося рынка.

Эти деньги были бы получены истцом, если бы ответчик добросовестно относился к условиям договора аренды и отсутствовали бы не согласованные с истцом как собственником общего имущества существенные условия договора: срок аренды, периоды оплаты. Но нас интересует стоимость аренды.

Данная сумма подлежит взысканию в размере ½ от упущенной выгоды в порядке статьи 15 ГК РФ.

Для подтверждения размера упущенной выгоды вы можете сделать подборку объявлений об аренде аналогичных вашему жилых помещений из сети интернет, а можете заказать заключение эксперта-оценщика о среднерыночной стоимости аренды жилого помещения, находящегося в той же локации, с теми же характеристиками (рекомендую второй путь).

Чего истцу ожидать в ответ? Встречные исковые требования ответчика, как правило, строятся на взыскании ½ коммунальных платежей и иных трат, непосредственно связанных с содержанием общего имущества (жилого помещения) в пригодном для эксплуатации виде, например трат на налоги, на ремонт жилого помещения, на охранные комплексы (тревожную кнопку, видеодомофон, пропускной режим в ЖК с выделенной охраной) и т. д., в порядке статьи 210 ГК РФ.

Также ответчиком в виде возражений может быть представлена доказательная база, что истец знал о сдаче жилого помещения в аренду и дал свое письменное согласие на сдачу жилого помещения в аренду на конкретных условиях или собственноручно подписал договор аренды. Тогда упущенную выгоду взыскать не удастся.

Если вы этого не делали, необходимо требовать назначения почерковедческой экспертизы по установлению подписанта, которая установит, что подпись принадлежит не вам. Таким образом вы получите контраргумент против «согласия» или договора, представленного ответчиком.

Также в том случае, если ответчиком представлен договор аренды, по вашему мнению подписанный задним числом, может пригодиться Экспертиза давности реквизитов документа.

Она установит примерный момент времени нанесения чернил на бумагу, что также может повлиять на судебное решение.

От оппонента также можно ожидать, что он займет позицию, согласно которой средства от сдачи жилого помещения в аренду делились между вами в равных долях. Подтверждают это выписки с банковского счета о переводах средств на вашу карту. В этом случае ответчик должен доказать, что назначение перевода — именно получение вами дохода от арендных платежей.

Ведь средства могли быть переведены с другим назначением, допустим подарены. Если ответчик представил фиктивные (по вашему мнению) акты приема-передачи средств от него к вам — также назначайте почерковедческую экспертизу.

Возникли сомнения в подлинности представленных ответчиком выписок по расчетным счетам — запрашивайте выписки из финансовых организаций через суд.

Споры по взысканию арендных платежей имеют множество нюансов, которые, к сожалению, невозможно в полной мере осветить в рамках статьи, поэтому я рекомендую перед обращением к супруге проконсультироваться с юристом, чтобы заранее выстроить эффективную стратегию по взысканию денежных средств, опираясь на конкретные обстоятельства дела и документы.

Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Если вы хотите, чтобы наш Эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *