Ипотечная Недвижимость имеет свои особенности, которые следует учитывать еще на этапе подачи заявки на Кредит. Несмотря на то, что такие объекты являются собственностью заемщика, распоряжаться ими допускается только с согласия банка. Например, многие не знают, можно ли завещать квартиру в ипотеке и как это сделать. Учитывая срок кредитования (в среднем 25 лет), данный вопрос имеет особенную актуальность.
Права собственника по закону
Права законного владельца недвижимости регламентируются Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 30 настоящего законодательного акта, собственник может совершать следующие юридические действия со своим имуществом:
- владеть, эксплуатировать и распоряжаться;
- предоставлять во владение или использование другому лицу на законных основаниях (по договору найма, безвозмездного пользования, дарения и т.д.);
- передавать в арендное пользование юридическому лицу.
При этом он обязан:
- содержать свою собственность и нести соответствующие расходы, а если речь идет о многоквартирном доме, то принимать участие в поддержании общего имущества его жильцов;
- поддерживать помещение в порядке, проявлять уважение к интересам и правам своих соседей, а также бережно относиться к общему имуществу жителей многоквартирного дома.
Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что Жилое помещение должно использоваться для проживания, но Закон допускает эксплуатацию собственности и для коммерческих целей.
Важно! Главное условие – профессиональная деятельность не должна мешать соседям и затрагивать их интересы. Подробнее о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, читайте далее.
Можно ли завещать ипотечную квартиру по закону
Согласно законодательству РФ, лицо, являющееся юридическим собственником, имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Это значит, что он может, в том числе, оставлять указания по его использованию после своей смерти.
Но распространяется ли подобное право на квартиру, приобретенную в кредит, долг по которому еще не погашен?
Главное условие, которое нужно учитывать в данном вопросе, это то, что недвижимость, приобретенная в ипотеку, не является собственностью банка.
Что говорит закон
Права и обязанности владельца ипотечной квартиры регламентируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 37 настоящего закона, данный вид имущества может быть отчужден заемщиком другому лицу только с согласия банка. Получается, что, пребывание квартиры в залоге ограничивает юридические права кредитора.
Однако это не касается возможности передачи имущества по наследству. Согласно п. 3 ст. 37 № 102-ФЗ, заемщик может завещать ипотеку без согласия банка. Если между сторонами заключен Договор, запрещающий это, он признается ничтожным после смерти заемщика.
При этом закон не накладывает ограничений по виду ипотечной квартиры. Так, можно завещать недвижимость:
- приобретенную в долг только что;
- оплаченную частично;
- обремененную долгами по кредитным выплатам.
Таким образом, ответ на вопрос, можно ли завещать кому-то свою ипотечную квартиру утвердительный.
Детям
Согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, существует обязательная доля в наследстве. Она не зависит от наличия или отсутствия завещания, а также не учитывает волю умершего владельца имущества.
Согласно закону в список обязательных наследников входят несовершеннолетние дети (как родные, так и усыновленные), нетрудоспособные родители и супруг умершего, а также лица, находившиеся на его иждивении.
Получается, что ребенку отойдет доля квартиры, независимо от того, имеется Завещание или нет, и даже если он не упоминается в составленном волеизъявлении.
Обратите внимание! Если ипотечная квартиры приобретена после регистрации брака, она является совместно нажитым имуществом, половина которой принадлежит второму супругу. Соответственно, распоряжаться можно только 50% недвижимости.
Если детей несколько, Наследство делится между ними поровну.
Супругу
Муж/жена умершего владельца ипотечной квартиры автоматически получает половину имущества. Кроме этого, умерший может завещать супругу и остальную часть квартиры (при условии отсутствия других обязательных наследников).
Если имеются дети или престарелые родители, волеизъявитель может передать мужу/жене только часть своей половины квартиры.
Родственникам
Родственники, не относящиеся к наследникам первой очереди, могут рассчитывать на ипотечную квартиру только в том случае, если у умершего нет детей, супруга и престарелых родителей. Также обязательным условием является наличие завещания. В нем должно быть указано, кому и в каком объеме переходит имущество волезъявителя.
Если у умершего есть Наследники первой очереди, другие родственники также могут рассчитывать на квартиру, при условии, что они упомянуты в завещании. Но здесь следует учитывать, обязательную долю, за вычетом которой и будет передано наследство.
Как оформить завещание
Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.
Требования к составлению:
- письменная форма;
- наличие подписи наследодателя;
- приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
- печать и подпись нотариуса.
В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:
- главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
- начальником военной части;
- командиром корабля;
- начальником исполнительной колонии;
- работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
- главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.
Образец завещания ипотечной квартиры
Помимо письменной формы и обязательности нотариального заверения, к завещанию предъявляется еще одно требование – четкое изложение воли наследодателя, исключающее любую двусмысленность.
В тексте должна содержаться следующая информация:
- сведения о волеизъявителе – ФИО полностью, дата и место рождения, адрес регистрации и проживания (если они не совпадают), паспортные данные (серия, номер, дата получения и орган, выдавший документ);
- данные нотариуса – ФИО полностью, реквизиты нотариальной конторы;
- сведения о наследниках – достаточно указать ФИО и дату рождения;
- подробное перечисление имущества с указанием доли, полагающейся каждому получателю;
- ознакомление со ст. 1149, подтверждающее получение информации о правах обязательных наследников;
- данные о внесении госпошлины;
- дата, подпись, печать нотариуса.
Образец документа можно скачать здесь.
Обратите внимание! Указание вида недвижимости (о том, что она находится в ипотеке), является необязательным. Данные сведения будут впоследствии получены из Росреестра.
Также нужно учитывать, что наследование ипотечной квартиры предполагает получение не только имущества, но и долгов по нему. С этого момента на наследника переходят все обязательства первоначального заемщика по выплате кредитного долга.
Как избежать оспаривания
Как и любое волеизъявление, завещание ипотечной квартиры имеет риск оспаривания. Что свести подобную возможность к минимуму, нужно учитывать следующие факторы:
- при составлении документа обязательно нужно принимать во внимание обязательную долю, потому что если данная категория наследников не получит причитающуюся долю в полном объеме из незавещанной части, она будет компенсирована из доли, указанной в последней воле;
- учитывать риск признания указанного наследника недостойным по ст. 1117 ГК РФ (это возможно, если им будут совершены противоправные действия как против завещателя, так и других получателей имущества);
- проверить текст на ошибки (особенно в части описания имущества и реквизитов наследников);
- иметь справку о полной дееспособности и отсутствии психических заболеваний.
Также нужно учитывать, что передача ипотечной квартиры по завещанию означает обременение. Поэтому надо соотнести возможности потенциального наследника по дальнейшему погашению кредитного долга.
Таким образом, Процедура завещания ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от передачи других видов имущества. Главное условие – соблюдение всех правил составления волеизъявления и учет обязательной доли наследства.
Подробнее о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, читайте далее.
Важно! Помощь с оформлением завещания и по другим юридическим и ипотечным вопросом вы можете получить в рамках бесплатной консультации. Запишитесь на неё в специальной форме в углу экрана.
Будем благодарны за оценку поста и репост.
Как правильно завещать недвижимость по новым законам
«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях наследования имущества и составления завещания
Александр Артеменков/ТАСС
Судебные разбирательства, связанные с наследством, — одни из самых распространенных имущественных споров. Избежать их наследникам помогает заранее составленное владельцем имущества завещание.
С 1 сентября 2018 года в России вступит в силу закон, расширяющий возможности граждан по распоряжению их имуществом на случай смерти. Вводится новое для российского наследственного права понятие — наследственный фонд.
Что можно оставить по завещанию
Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.
Часто в завещаниях используют формулировку «все имущество, которое окажется мне принадлежащим». В этом случае завещателю при жизни не приходится всякий раз переписывать документ, когда меняется состав имущества — например, приобретена другая квартира.
Завещатель может передать один и тот же предмет собственности (например, недвижимость) нескольким наследникам и, если захочет, указать доли каждого из них. Если в завещании доли не будут указаны, то имущество разделят между наследниками поровну.
Кому можно оставить собственность
Россиянин имеет право завещать свое имущество любым лицам: родственникам, друзьям, посторонним людям, юридическим лицам, иностранцам, государству.
Он также может лишить наследства одного, нескольких или всех своих законных наследников, не объясняя причин.
Однако если у завещателя есть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные Иждивенцы, то они будут иметь право на долю наследства вне зависимости от завещания.
- Также в завещании можно указать «запасного» наследника — на случай смерти или отказа от завещания наследника, выбранного изначально.
- С 1 сентября 2018 года также вступит в силу закон, согласно которому после смерти наследодателя и по его завещанию может быть создан наследственный фонд, который станет одним из наследников наряду с указанными в завещании лицами или наследниками по закону.
- Если завещатель не вспомнил в завещании обязательных наследников, то их полный круг будет определяться в день открытия наследства и Нотариус пересчитает доли.
Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания
Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.
Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя.
Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя.
В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.
Что такое наследственный фонд
Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.
Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде.
В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление.
Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.
В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет.
Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.
В каких случаях не нужен нотариус
Завещание составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом, который предварительно проверяет текст и распечатывает на специальном бланке. Можно составить закрытое завещание: в этом случае нотариус не знает о содержании документа — ему на хранение передается закрытый конверт в присутствии двух свидетелей.
В отдельных случаях завещание может быть составлено без заверения нотариуса — если человек не может обратиться в нотариальную контору и находится в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих его жизни. В этом случае документ составляется в письменной форме и собственноручно подписывается также в присутствии двух свидетелей.
Когда можно вступить в наследство
На принятие наследства дается шесть месяцев, которые отсчитываются с даты смерти наследодателя или объявления его умершим. Для того чтобы вступить в права наследования, следует подать нотариусу заявление об открытии наследственного дела — в том районе, где был зарегистрирован родственник и где выдано свидетельство о смерти.
Если наследник на момент смерти родственника проживал с ним по одному адресу и был там зарегистрирован, то наследственное дело он может открыть в любой момент. Этот наследник считается фактически принявшим наследство, и шестимесячный срок на него не распространяется.
Что такое Единая информационная система нотариата
Документ может храниться у наследодателя или у нотариуса. Информация о заверенном завещании попадает в электронный реестр Единой информационной системы нотариата — там также отражается отмена или замена завещания на новое.
Доступ к системе есть у всех российских нотариусов. Поэтому наследники, которые не знают, где хранится завещание их родственника, могут получить данные нотариуса, заверившего документ, в любой нотариальной конторе на территории России.
Важно найти завещание, поскольку нередки случаи, когда наследник первой очереди вступает в наследство по закону, а потом появляются другие наследники с завещанием — и все сделки с имуществом по этому наследству приходится оспаривать.
Что потребуется наследникам для вступления в наследство
Наследнику нужно принести нотариусу документы: оригинал свидетельства о смерти или его дубликат, справку о том, кто проживал с ним на момент смерти, документальное подтверждение родственных отношений (свидетельство о рождении или о браке). Если родственная связь длинная, нужно показать всю цепочку родства — со свидетельствами о рождении и брака всех родственников, стоящих между наследодателем и наследником.
К чему готовиться наследникам при принятии наследства
За наследство предусмотрена госпошлина, которая рассчитывается исходя из очереди наследования и стоимости наследства. Ставки госпошлины за наследство всего две: 0,3% — для наследников первой очереди и 0,6% — для всех остальных.
Также нужно оплатить Услуги нотариуса — их стоимость рассчитывается исходя из госпошлины и стоимости наследства.
Ипотека в наследство: кредит по завещанию
Ипотечный кредит на жилье рассчитан, в среднем, на 15-20 лет. Срок большой, и случается, что заемщик не доживает до его окончания. Что делать в этой ситуации наследникам, обязательно ли платить за недвижимость, чтобы ее получить, и как отказаться от наследства, если платежи по ипотеке слишком высоки или есть большая просрочка, читайте в материале.
Представим ситуацию, что вы стали наследником квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит. Здесь может быть два сценария развития действия: либо вы принимаете эту недвижимость (и долги по ней), либо отказываетесь от нее. Принять или отказаться от наследства — это право, а не обязанность. Так что вступать в наследство или нет — решать только вам.
Я принимаю наследство
В случае положительного решения вы должны понимать, что принимаете все наследство. То есть долг по кредиту придется выплачивать вам. Если же наследников несколько, они разделят кредитные обязательства пропорционально наследуемой доле.
«Например, сумма кредита составила 9 млн рублей, а в наследство вступают три наследника одной очереди. Тогда каждый будет претендовать на 1/3 долю в праве общей собственности. По такому же принципу распределится между ними и долг, который считается солидарным.
Проще говоря, если один из наследников перестанет вносить платежи, делать это за него придется остальным.
При этом они могут потребовать от недобросовестного наследника возмещения, но в случае отказа вопрос придется решать через суд», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Что нужно делать?
Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода!
«Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», — комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги — это:
- справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
- справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
- документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
- заявление о вступлении в наследство.
Обращение в банк
Об изменившихся обстоятельствах (о смерти заемщика) необходимо известить и банк, в котором человек брал ипотеку. Сделать это можно лично (с отметкой о принятии на вашем экземпляре обращения) или заказным письмом (обязательно с описью и уведомлением).
«Вам, как наследнику, будет нужно предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Затем следует заключение дополнительного соглашения с банком, согласно которому заемщиком становитесь уже вы», — отмечает Юрист АВТ Консалтинг Ирина Куликова.
Делается это после вступления в права наследования на недвижимость.
Выдача свидетельства о праве на наследство происходит не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка, и платежи не приостанавливаются. Поэтому чтобы не накапливать штрафы и пени, даже в период, когда вы еще не вступили в наследство, лучше ежемесячно оплачивать ипотеку.
«Если наследник понимает, что платеж для него велик, но он очень хочет оставить квартиру, есть возможность обратиться в банк с просьбой о рефинансировании кредита — получения нового кредита на других условиях для закрытия старого. Чаще всего этот вариант выгоднее по величине ежемесячного платежа», — рассказывает Владислав Фролов.
Страховая компания
Идеальный вариант — когда наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье в пользу залогодержателя (банка). В таком случае страховая компания погасит долг по кредиту, и наследникам достанется свободная от обязательств квартира.
Как рассказывает Юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова, обычно выплачивается сумма, равная остатку по непогашенной ипотеке 10%. Но бывает, что страховая сумма больше оставшегося долга. Тогда разница передается наследнику.
Что нужно делать?
Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.
«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями.
Однако правила „Росгосстраха“ гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства.
И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», — предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.
Признание смерти человека, оформившего страховой полис, страховым случаем — не самый желаемый результат для страховщиков. Поэтому проводится тщательное расследование каждой истории, выясняются все детали и причины.
«Однозначно не страховым случаем являются самоубийство, алкоголизм и наркомания, смертельные хронические и заразные заболевания. Если они известны до страхования, то выплат не будет. Если же они появились после, задача юриста компании — доказать, что клиент сознательно скрыл эти болезни и ввел страховщика в заблуждение.
Если смерть будет признана не страховым случаем, долг по ипотеке переходит к наследнику», — комментирует Надежда Коркка.
Налог на наследство
С 2006 года налогов на наследство не существует, рассказывает Владислав Фролов. Но наследники оплачивают государственную пошлину, которая рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя:
- 0,3%, но не более 100 тыс. руб. — наследники первой очереди (родители наследодателя, его супруг, родные и усыновленные дети);
- 0,6% (максимум 1 млн руб.) — наследники других очередей.
Госпошлина при наследстве по завещанию равна 0,3%. Также есть льготы в 50% (предоставляются инвалидам 1 и 2 группы; участникам ВОВ и т.д.) и полное освобождение от уплаты. Последним могут воспользоваться лица, проживавшие с наследодателем на одной территории до и после его смерти, несовершеннолетние лица; граждане, признанные недееспособными, и т.д.
Оплачивается госпошлина при получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, который ведет наследственное дело. Также учитывайте, что нужно еще оплатить техническую и правовую работу этого специалиста. Стоимость этих услуг зависит от прейскуранта конкретной нотариальной конторы.
«Что касается ипотеки, доставшейся в наследство, — необходимо уплатить государственную пошлину от стоимости квартиры на день смерти наследодателя, а не пошлину за ипотеку. Дальше же наследники (после вступления в права) будут оплачивать только налог за квартиру в налоговую инспекцию», — уточняет Владислав Фролов.
Я отказываюсь от наследства
Бывает и так, что наследник не может/не хочет принимать ипотечную квартиру. Либо же размер долга по кредиту (подробнее об этом ниже) настолько велик, что смысла брать на себя обязательства по выплатам практически нет.
Отказ от наследства, как и согласие на его принятие, тоже является нотариально удостоверенным документом.
При этом он может быть оформлен у любого нотариуса, а не только у того, кто ведет наследственное дело, отмечает Владислав Фролов.
Наследство, как одно целое
По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества.
К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача.
Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», — рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.
Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям — по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому.
«На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру — нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», — добавляет Владислав Фролов.
Как узнать про долги?
Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда.
«До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст — информация конфиденциальна.
В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов.
Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», — рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.
Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита.
Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры — просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества.
Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.
Как завещать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
Многие граждане принимают решение купить квартиру в ипотеку. В результате на недвижимость налагается обременение, которое снимается только после полной выплаты долга перед банком. При этом владелец имеет право распоряжаться жильем, но с некоторыми ограничениями. Рассмотрим, как завещать ипотечную квартиру, и какие особенности имеет данная процедура.
Можно ли завещать квартиру в ипотеке?
В ст. 1120 ГК РФ указано, что можно завещать любое имущество, в том числе и то, что будет приобретено в будущем. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ главным условием является то, что квартира должна находиться в собственности наследодателя. Недвижимость можно завещать после того, как она будет зарегистрирована на гражданина.
Справка! Согласие финансовой организации на включение квартиры в ипотеку в завещание не требуется.
Гражданин имеет право завещать недвижимость в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ от 16.02.1998. Если кредитная организация включает в договор пункты, запрещающие это делать, то они в судебном порядке признаются ничтожными.
Квартиру с обременением могут наследовать:
- родственники;
- посторонние граждане, указанные в завещании;
- юридические лица, если на момент наследования они указаны в реестре ЕГРЮЛ.
Гражданин может указать как одного, так и несколько правопреемников. Если завещание отсутствует, то ипотечная квартира будет наследоваться по закону.
Условия для завещания ипотечной квартиры
Чтобы включить в завещание недвижимость с обременением, должны учитываться следующие нюансы:
| Условия | Законодательная база |
| Право собственности зарегистрировано в Росреестре | ст. 1112 ГК РФ |
| Документ пишется по доброй воле дееспособным совершеннолетним гражданином | ст. 1118 ГК РФ |
| Завещание оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом | ст. 1124 ГК РФ |
| Гражданин не обязан предупреждать кого-либо о составлении, изменениях или отмене документа | ст. 1119 ГК РФ |
Ипотечная квартира входит в наследственную массу, как и другие виды собственности, поэтому на нее распространяется право выделения обязательной доли. На нее могут претендовать несовершеннолетние или недееспособные граждане, проживающие в объекте недвижимости вместе с завещателем, или лица, находящиеся на его иждивении.
Особенности завещания ипотечной квартиры
Главной особенностью процедуры считается то, что вместе с имуществом к наследникам переходят и долги по ипотеке. Отказаться от исполнения обязательств и получить недвижимость в собственность нельзя.
Исключение составляют случаи, когда при оформлении ипотеки заемщик приобрел полис страхования жизни. Тогда долг перед банком погашает страховая компания.
доли в квартире
Гражданин может назначить несколько правопреемников. В таком случае они будут владеть квартирой на праве долевой собственности. Правопреемники обязаны погашать обязательства перед банком пропорционально той части, которую получили в наследство.
несовершеннолетнему ребенку
В завещании может быть указан несовершеннолетний ребенок, если он не получает в квартире обязательную долю. Его интересы в наследственном деле будет представлять законный представитель (родитель, опекун, попечитель).
Несовершеннолетний освобождается от оплаты госпошлины при вступлении в наследство. Если квартира в обременении, то взносы за ипотеку должны будут оплачивать законные представители ребенка.
При отсутствии такой возможности взрослые могут отказаться от наследства после получения разрешения от органов опеки и попечительства.
Если законные представители выплатили ипотеку, то после того, как ребенок достигнет совершеннолетия, они могут подать Иск в суд о возмещении выплаченных средств.
Квартира, купленная на материнский капитал, оформляется на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Родители могут оставить по наследству только свою часть объекта недвижимости любому правопреемнику.
Пошаговая инструкция: как завещать ипотечную квартиру
Чтобы завещать ипотечную квартиру, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Собрать необходимые документы.
- Обратиться к нотариусу.
- Оплатить госпошлину.
Самостоятельно составленное завещание должно быть написано лично гражданином и заверено у нотариуса (ст. 1124 ГК РФ). Можно обратиться в любую контору, но лучше выбирать по месту жительства, так как именно здесь будет открыто наследственное дело.
Нотариус может предложить стандартный образец завещания. При составлении документа у должностного лица допускается использование технических средств (ст. 1125 ГК РФ).
Завещание может быть оформлено как сразу после покупки жилья, так и спустя время, когда часть кредита будет погашена.
Перечень документов
При посещении нотариуса необходимо предоставить следующие документы и их копии:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на квартиру.
Договор по ипотеке нотариусу предоставлять не нужно.
Расходы
При оформлении документа необходимо оплатить госпошлину в размере 100 руб. за его нотариальное удостоверение (ст. 333.24 НК РФ). Если завещание закрытое, то за его оглашение нотариусом понадобится оплатить 300 руб.
Дополнительно оплачиваются услуги должностного лица по составлению документа. Их стоимость зависит от региона проживания завещателя и варьируется в пределах 1500-3000 руб.
При вступлении в наследство граждане должны будут оплатить пошлину. Для близких родственников (например, если квартира оставлена супругу, дочке, сыну или родителям) плата составляет 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Всем остальным гражданам понадобится оплатить 0,6% от кадастровой или рыночной цены квартиры. Несовершеннолетние и другие категории льготников освобождены от госпошлины.
Правила оформления
Чтобы после смерти гражданина не возникло споров, необходимо правильно составить документ.
В нем необходимо указать:
- данные о завещателе, в том числе Ф.И.О., адрес проживания, реквизиты паспорта;
- информацию о нотариусе и месте нахождения конторы;
- сведения об имуществе;
- данные о наследниках;
- указание частей наследуемой собственности;
- информацию об ознакомлении со ст. 1149 ГК РФ;
- сведения об оплате госпошлины.
Внимание! Информацию о том, что квартира находится в ипотеке указывать не обязательно. Сведения об обременении будут указаны в документах из Росреестра.
Документ подписывается собственноручно завещателем. В конце ставится подпись удостоверяющего лица. Помимо нотариуса такими полномочиями обладают другие должностные лица, если гражданин находится в соответствующих условиях (ст. 1127 ГК РФ).
К ним относятся:
- капитаны судов;
- главврачи больниц;
- начальники экспедиций;
- командиры воинских частей;
- начальники колоний.
Если завещание составляется в чрезвычайных ситуациях или при угрозе жизни наследодателя, то оно должно быть подписано двумя свидетелями. Документ необходимо заверить в нотариальной конторе в течение месяца после того, как будут устранены эти обстоятельства.
Если гражданин не может собственноручно подписать бумагу по причинам, указанным в ст. 1125 ГК РФ, то это указывается в тексте.
Завещание составляется в двух экземплярах, один из которых остается у должностного лица, другой передается наследодателю. Документ должен быть полностью зачитан завещателю после составления. Только после этого гражданин ставит на нем свою подпись. Нотариус должен внести сведения о последнем волеизъявлении в федеральный реестр.
Вопросы наших читателей
Может ли наследник отказаться от ипотечной квартиры?
Завещатель может выбрать одного или несколько правопреемников. Новые владельцы имеют право отказаться от своей части, если не хотят брать долговые обязательства.
В таком случае доля недвижимости перейдет в собственность банка. Когда все наследники не захотят брать обязательства, финансовая организация забирает квартиру целиком и реализует на аукционе.
Если вырученной суммы не хватает на погашение задолженности, то оставшаяся часть списывается банком.
В соответствии со ст. 1157 ГК РФ оформить отказ можно как в пользу кого-то другого из указанного в завещании, так и без указания определенного лица. Нельзя не принять только часть наследства.
Для оформления отказа необходимо подать соответствующее заявление в нотариальную контору, где открыто наследственное дело. Гражданин может не принять наследство, если в течение месяцев не обратится к должностному лицу. Если у нотариуса имеется информация о месте жительства или работе наследников, указанных в последнем волеизъявлении, то он должен будет известить их о завещании.
Подводные камни
Граждане должны учитывать следующие нюансы:
- Родственники, несогласные с последним волеизъявлением наследодателя, имеют право оспорить завещание. Процедура выполняется через суд и только при наличии весомых оснований, например, сомнениях в дееспособности или психическом состоянии завещателя. Поэтому при оформлении документа рекомендуется предоставить нотариусу справку от психиатра.
- Если супруги планируют развод, то сначала они должны разделить совместно нажитое имущество. Каждый из них может завещать только свою долю в объекте недвижимости.
- Иск в суд о недействительности документа имеют право подать не только родственники, но и другие заинтересованные лица. Основаниями могут служить нарушения формы и порядка удостоверения документа, противоправные действия в отношении завещателя наследниками.
- Если в завещании не указаны родственники, то это не может быть основанием для его оспаривания. Иждивенцы и несовершеннолетние должны получить обязательную долю. Остальной частью квартиры собственник может распоряжаться по своему усмотрению.
Заключение
Подведем итоги:
- Квартиру в ипотеке можно завещать после оформления права собственности.
- Согласия банка на передачу недвижимости по наследству не требуется.
- Завещатель может указать одного или несколько наследников, в том числе посторонних лиц, не являющихся ему родственниками.
- Если долг по ипотеке не выплачен, то вместе с недвижимостью к наследникам переходит обязанность по его погашению.
- Граждане имеют право отказаться от квартиры с обременением и оплаты кредита. В таком случае недвижимость перейдет в собственность банка.
Чтобы не возникло проблем после смерти наследодателя, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристами об оформлении последнего волеизъявления. Специалисты дадут советы, как лучше составить документ и на какие нюансы необходимо обратить внимание.