Задаток при покупке квартиры в ипотеку передается от покупателя продавцу и обеспечивает последнему уверенность в том, что сделка состоится. Каковы особенности данного платежа и правила его оформления? Каким способом осуществляется передача денежных средств? Что говорит законодательство? Наша статья даст вам ответы на эти и другие вопросы.
Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку
Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты.
Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде.
Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.
Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.
При этом обязательным является соблюдение ряда правил:
- В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора.
- Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более.
- Продавец недвижимости должен подтвердить Право собственности на нее.
Какие функции выполняет предварительный Договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?
- Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
- Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
- Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.
Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.
Чем аванс и Залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку
Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.
Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.
[offerIp]
Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) Недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.
Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья.
Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть.
Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.
Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.
Как составить договор задатка при покупке квартиры в ипотеку
В ходе составления договора о задатке важно учесть, что квартира приобретается на условиях ипотеки. Это уточнение является принципиально важным для покупателя, ведь банк рассматривает задаток как часть первоначального взноса, а потому в случае отказа человек может вернуть свои деньги на основании п.1 ст. 381 Гражданского Кодекса РФ.
Данный пункт гласит, что, в случае прекращения обязательства из-за невозможности его исполнения, сумма задатка подлежит возврату. Вместе с тем, ясного определения того, что данная формулировка распространяется и на отказ в кредите, нет.
Поэтому в договоре о задатке в качестве одного из условий возврата должно быть указано отрицательное кредитное решение банка.
Прежде, чем подписывать соглашение, проверьте наличие в его тексте следующих данных:
- Сведения об участниках сделки. В договоре должна быть указана информация о покупателе и всех собственниках недвижимости: их ФИО, серии и номера паспортов, места фактического проживания либо регистрации.
- Информация о квартире: ее адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, стоимость. При желании вы можете указать дополнительные сведения — к примеру, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.
- Дата заключения. Это позволит вам в любой спорной ситуации доказать, когда именно был заключен договор.
- Сумма задатка. Она указывается цифрами и обязательно расшифровывается прописью.
- Порядок передачи средств. Следует обозначить, когда покупатель передает продавцу деньги и каким способом. К примеру, вы можете написать, что вся сумма была передана наличными при подписании договора, либо указать реквизиты расчетного счета.
- Время совершения операции купли-продажи квартиры. Обозначьте сроки, отведенные на оформление основного договора купли-продажи. Старайтесь использовать не абстрактные фразы (к примеру, «в течение месяца»), а конкретные даты (скажем, до 31.10.2018).
- Права и обязанности участников сделки. Первоочередным обязательством продавца является передача квартиры в том состоянии, в котором она была при осмотре, а покупателя — своевременное внесение оплаты.
- Форс-мажорные обстоятельства. Нужно обозначить, какие ситуации следует считать чрезвычайными, и также описать их влияние на условия исполнения соглашения.
- Дату вступления в действие. Большая часть договоров вступает в силу в момент их подписания.
- Подписи сторон. В заключительной части соглашения каждый участник сделки ставит свою подписи и расшифровывает ее, указав фамилию с инициалами.
При необходимости договор можно дополнить пунктом, в котором обозначаются любые детали, значимые для участников. Соглашение, которое не подлежит обязательному нотариальному заверению, составляется в двух экземплярах.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры в ипотеку
Воспользуйтесь рекомендацией опытных риэлторов и дополните соглашение справкой от психиатра, подтверждающей, что участники сделки купли-продажи квартиры пребывают в здравом уме и памяти. В случае неблагоприятного развития событий этот документ избавит вас от судебных разбирательств по этому вопросу.
Важно! Получив задаток, продавец на обоих экземплярах собственноручно указывает его точную сумму (не только цифрами, но и прописью), ФИО полностью, текущую дату и подпись.
После обсуждения основных условий сделки стороны подписывают соглашение с учетом достигнутых договоренностей. Передав задаток при покупке квартиры в ипотеку в оговоренном объеме, покупатель должен взять у продавца расписку о том, что тот получил средства.
Дополнительной мерой защиты интересов покупателя является написание продавцом расписки вручную шариковой ручкой. Дело в том, что подделать почерк человека гораздо сложнее, нежели его подпись. Печатный экземпляр расписки о получении задатка подлежит нотариальному заверению.
При проведении сделки по покупке жилья в ипотеку в банк следует предоставить копии соглашения и расписки. Перечисление денежных средств может осуществляться безналичным путем, и в таком случае в банке понадобится платежное поручение.
Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку
Наверняка вы задались вопросом о том, какую сумму (процент от общей стоимости квартиры) следует предоставить в качестве задатка. Эти средства, как правило, передаются на определенный промежуток времени, по истечению которого стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости.
Размер задатка не регламентируется нормативно-правовыми актами, поэтому вы не сможете найти информацию по данному вопросу в первоисточниках (к примеру, в Гражданском кодексе). Общепринятой является практика определения этой суммы участниками сделки купли-продажи квартиры.
Обычно в подобных операциях размер задатка составляет от 5 % до 10 % рыночной стоимости недвижимости.
Попытки одной из сторон существенно увеличить либо уменьшить сумму задатка должны серьезно насторожить второго участника сделки купли-продажи квартиры.
Если продавец настаивает на увеличении этой суммы, то вполне возможно, что он рассчитывает получить более выгодное предложение от третьих лиц, либо стоимость жилья сильно завышена.
Попытки покупателя уменьшить задаток могут свидетельствовать о том, что его выбор не является окончательным, и процесс поиска недвижимости продолжается.
В каких случаях возможен возврат задатка при покупке квартиры в ипотеку
В статье 381 ГК РФ сказано, что задаток возвращается покупателю в случае невыполнения продавцом его обязательств. В частности, если он:
- не выписал всех жильцов, зарегистрированных в квартире. Прописанные на жилой площади люди имеют право проживать на ней, поэтому недвижимость считается находящейся под обременением.
- изменил решение о продаже жилья независимо от того, почему он сделал это;
- не погасил долги по коммунальным платежам до проведения сделки купли-продажи, что противоречит действующему законодательству;
- указал заведомо ложную информацию в ходе заключения предварительного соглашения о задатке при покупке квартиры в ипотеку (например, продавец мог скрыть тот факт, что у квартиры несколько владельцев);
- не выполнил условия предварительного соглашения (к примеру, не подготовил документы для продажи);
- не явился для подписания основного договора по сделке в указанный день.
Во всех вышеперечисленных ситуациях продавец должен не только возвратить покупателю задаток в полном объеме, но и заплатить ему сверху такую же сумму в качестве штрафа.
Заранее изучите информацию о том, как вернуть свои деньги в случае нарушения продавцом условий договора. Обычно покупателю достаточно сообщить второй стороне о необходимости возврата денежных средств. Если продавец отвечает отказом, следует подать Иск в суд —вероятнее всего, он будет удовлетворен.
Вам также может понравиться
В каких случаях возвращают задаток
Покупатель или продавец, заключая договор передачи имущества, обращает внимание на все мелочи, чтобы не оказаться в убытке. Одним из пунктов договора продажи недвижимости может быть возможность передачи материальной гарантии. Для участников сделки важно знать, задаток за квартиру возвращается или нет при расторжении договора.
Что такое задаток
Для понимания необходимо уяснить правовое определение задатка. В российском законодательстве соответствующий термин изложен в статье 380 ГК, п.1.
По сути, это гарантийный платеж, служащий причиной того, что покупатель и торговец не откажутся от контракта при возникновении более выгодных предложений.
Если товар был отдан покупателю, то переведенная предварительная сумма фактически признается предоплатой.
При составлении документа купли-продажи автомобиля, недвижимости, земельного участка или иного имущества, необходимо письменно закрепить наличие или отсутствие предварительного обеспечительного платежа. В противном варианте, при разрешении конфликтной ситуации через суд, переданные финансовые ресурсы признаются авансом и подлежат возврату физическому или юридическому лицу.
Факт передачи наличных денежных ресурсов подтверждается распиской.
На каких условиях оформляется
Стороны, придя к предварительному устному соглашению о необходимости перечисления обеспечительного перевода, оформляют письменный документ. Особенно часто необходимость гарантийного платежа возникает при покупке земли или недвижимости в ипотеку. Пункты договоренности о предварительном перечислении включают в себя:
- ФИО, данные паспорта всех участников сделки.
- Причину передачи гарантийного платежа.
- Сумму передаваемых финансовых ресурсов.
- Общий объем сделки.
- Срок, в течение которого должен быть перечислен основной платеж и передан товар.
Важным пунктом контракта является указание на то, что вносимая сумма — часть общего торгового контракта. Согласно Гражданского Кодекса РФ, при отказе потенциального выгодоприобретателя от сделки, задаток не возвращается. Если от контракта отказывается продавец, то возврат задатка осуществляется в двойном размере.
Задаток должен иметь письменное сопровождение
Когда задаток подлежит возврату
Возвращается залог или нет, зависит от итогов соглашения. Практика показывает, что клиентов, передумавших приобретать жилье, интересует вопрос, как вернуть задаток за квартиру. По закону, гарантийный платеж возвращается в паре случаях:
- Когда сделка аннулирована по причинам, независящим от воли участников.
- Приобретение дома, машины или иного ценного имущества, за который был внесен задаток, не состоялось из-за нарушений условий договора продавцом.
Аннулирование договора всегда имеет веские причины. Это может быть стихийное бедствие, уничтожившее объект продажи.
Если деньги были внесены как гарантия при продаже с молотка, то его можно вернуть. Возврат задатка по аукциону – рядовая, ординарная процедура, не требующая судебного вмешательства.
Если публичные торги не состоялись, то финансы возвращаются на счета участников с помощью стандартной банковской проводки. Возвращаются средства, перечисленные проигравшими аукцион участниками.
Когда предполагаемый субъект торгов решает отказаться от аукциона, до наступления определенного срока ему будет возвращен залог. Если отказ произошел после указанной даты, задаток не возвращается.
Средства победителя переводятся в счет оплаты по заключенному договору. Вопросы использования финансового обеспечения на торгах регламентируются 448 статей ГК. Если по истечении оговоренного времени организатор аукциона затягивает завершение сделки или отказывает, тем самым нарушая права участника, то аукционер должен возвратить внесенные денежные средства в двойном объеме.
Особым вариантом торгов является организация продажи компании, по отношению к которой проводятся мероприятия по банкротству. Задаток вносят корпорации или частные лица, желающие приобрести компанию. Проигравшим торги участникам деньги возвращаются.
Когда не возвращается
Что касается того, возвращается ли задаток, если покупатель отказывается от соглашения, наиболее распространенный ответ – нет. Финансовый смысл задатка – гарантировать исполнение сделки, возврат вложенных денег станет нарушением логики контракта.
Задаток может быть как возвращен, так и нет
Кроме сделок по купле – продаже, гарантия применяется при соглашениях аренды.
Риэлторы, представители автосалонов предлагают клиенту, желающему арендовать авто или снять квартиру, дачу, садовый участок, гараж, внести залог, обычно в размере определенного процента от стоимости имущества.
Если при использовании съемного жилья или иного имущества клиент допустил его порчу, владелец забирает залог в качестве компенсации.
Возвращается или нет задаток при покупке квартире или дачи, зависит от причины, по которой продажа не состоялась. В случае, когда виновным оказывается покупатель – деньги остаются у потенциального продавца.
Когда задаток возвращается в двойном размере
Принципиальное отличие задатка от иных видов авансовых платежей заключается в наличии дополнительной функции. Возвращение двойной суммы имеет значение как мера воздействия на недобросовестного участника сделки.
Покупатель перечислил задаток, тем самым увеличив активы собственника. Возвращая переведенные деньги, владелец имущества, фактически, остается с первоначальным капиталом.
Возврат двойного финансового обеспечения является материальным убытком для продающей стороны.
Задаток в двойном размере перечисляется:
- При не выполнении продавцом своих обязательств по реализации недвижимости или иного ценного имущества (квартира, дом, ресторан, яхт-клуб, автомобиль, мотоцикл и т. д.).
- При отказе аукционера заключать соглашение с победителем аукциона.
- Если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора.
- Иные случаи, когда соглашением предусмотрен задаток, сделка не состоялась по вине лица, его получившего.
Оформление договора
Процесс составления договора о передаче задатка не представляет большой сложности, если заранее подготовиться к его составлению.
В документе необходимо указать все значимые пункты, позволяющие идентифицировать стороны договора, размер передаваемой суммы, условия ее передачи.
Важно указать, что денежные средства являются задатком, в противном случае, даже в верховном суде будет крайне сложно доказать, что это не аванс. Указывается срок выполнения основного договора, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение.
Правильное оформление документа – гарантия выполнения участниками своих обязательств.
Все документы должны оформляться в соответствии с правилами, дабы избежать спорных ситуаций в дальнейшем
Договор задатка подписывается одновременно или позже основного договора купли-продажи, так как имеет подчиненное к нему положение.
Оформление расписки
При передаче денежных средств в наличной или безналичной форме оформляется расписка. Основная часть ее дублирует значимые пункты договора:
- ФИО и регистрационные данные участников.
- Причину получения денег.
- Сумму.
- Указание на то, что финансы переданы в качестве задатка.
- Дату передачи денег.
Расписка составляется компьютерным способом, но большее одобрение при решении споров судебным порядком вызывает документ, написанный собственноручно получателем. По желанию продавца документ может быть составлен в двух экземплярах.
Отличия задатка от аванса и залога
Заключая сделку, участник должен отличать три термина: задаток, залог, аванс. Последний означает предварительный платеж до оказания Услуги или передачи товара. Если сделка не состоится по вине продавца, предоплата будет возвращена покупателю.
Залог является гарантией добросовестного участия в сделке, но не имеет функции платежа. При неисполнении условий контракта покупающей или арендующей стороной, залог остается у продавца в качестве компенсации. При успешном решении вопроса покупатель оплачивает товар, залог возвращается клиенту.
Задаток сочетает в себе обе функции. Он является гарантом обеспечения сделки и частью оплаты за товар. Задаток выгоден покупателю, поскольку его наличие накладывает финансовые обязательства на собственника (арендодателя, аукционера) в случае отказа от сделки.
При некорректном составлении расписки или договора задатка недобросовестный продавец истолкует договор в свою пользу. Судебные решения часто встают на сторону собственника ресурсов и признают перечисленный платеж авансом. Таким образом, несостоявшийся покупатель возвращает свои деньги, но не получает компенсацию за нарушение условий договора аренды или купли — продажи.
Дополнительно о задатке можно узнать из видео:
Задаток при покупке дома – советы юриста
Согласно гражданскому законодательству задаток за дом должен оформляться соответствующим договором. Задаток – это денежные средства, которые одна сторона передает другой в подтверждение того, что договор покупки дома будет заключен и исполнен.
Как можно оформить задаток
В законе указано, что договор задатка независимо от его суммы, обязательно должен быть заключен в письменном виде. На практике надежнее оформить такой договор у нотариуса. Если правило о письменном заключении договора задатка нарушено, то задаток считается авансом, если, конечно, стороны не докажут другое.
Передача задатка может быть оформлена несколькими видами договоров:
- Договор задатка;
- Предварительный договор купли-продажи.
С юридической точки зрения надежнее составить предварительный договор, который также надо оформлять у нотариуса, чтобы впоследствии не возникло вопросов по поводу дееспособности продавца и действительности данного документа.
Кому и в каких случаях возвращается задаток при покупке дома
Если в силу каких-либо причин заключение договора невозможно, либо обе стороны не хотят заключать его, то задаток за дом должен быть возвращен покупателю.
Если человек, который внес задаток, не желает покупать дом, то задаток остается у продавца. Если же продавец не хочет заключать договор, то он обязан будет вернуть покупателю двойной размер задатка.
Помимо прочего, тот, по чьей вине договор не был заключен, обязан возместить второму лицу понесенные убытки, если в договоре о задатке не указаны другие условия или конкретная сумма.
Несколько советов о задатке
С юридической точки зрения предлагаются учесть слудующие советы:
- Если нет острой необходимости в задатке, не надо его вносить. Сразу оформляйте договор о покупке дома.
- Если все-таки без задатка не обойтись, заключайте предварительный договор о покупке дома у нотариуса и передавайте деньги при нем с оформлением расписки (которая вместе с договором останется у вас).
- Задаток при покупке дома не должен быть большим, так как в случае отказа продавца заключить договор о продаже дома, возвращение денежных средств может быть очень затруднительным (например, продавец добровольно не вернет деньги, а после решения суда выяснится, что он официально не трудоустроен, имущества нет, поэтому решение вообще может остаться неисполненным, а о задатке придется забыть).
- Задаток должен передаваться только после того, как проверены документы о собственности на сам дом, а также на земельный участок, расположенный под домом. Гарантированным вариантом является обращение к юристу, который даст правовой анализ документов, так как можно попасться в руки мошенникам и остаться без задатка (например, если впоследствии выяснится, что дом не является собственностью того лица, кому вы передали задаток или земля находится в аренде, а вас это не устраивает и пр.)
- Никогда не передавайте задаток при покупке дома без нотариуса, даже если вам обещают, что документы будут оформлены потом. Спешка или слишком большая сумма задатка должны вас насторожить.
- Заключайте договор о задатке только в том случае, когда у вас есть денежные средства на его покупку (если вам кто-то обещал отдать долг, банк должен перевести деньги и пр., учитывайте, что может произойти сбой и в случае, когда вы вовремя не получите деньги, а соответственно не передадите их продавцу, заключение договора о приобретении дома может не состояться).
Если вы не хотите остаться без задатка и возможности его вернуть, перед оформлением договора задатка обратитесь к юристу, который не только проверит все документы, но и предостережет от неверных поступков, будет участвовать при оформлении сделки, чтобы не были ущемлены ваши права.
Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10522 юристов ждут Вас Быстрый ответ!
Задать вопрос
Задаток при покупке жилья: можно ли вернуть при отказе от приобретения?
В момент покупки жилья нередко требуется заплатить задаток, который представляет собой процент от общей суммы заключаемой сделки и который, в свою очередь, является подтверждением намерения приобрести квартиру. Однако по тем или иным причинам сделка может сорваться либо из-за продавца, либо из-за покупателя. Тем не менее, задаток не всегда удается вернуть.
В этой статье мы рассмотрим, чем именно отличается задаток от аванса, когда его можно вернуть обратно, а в каких случаях это сделать вовсе невозможно.
Практически любая денежная сумма будет принята в качестве аванса, если только стороны сделки не заключили соглашение о задатке. Так же как и аванс, задаток является той суммой денег, которая выступает в роли обеспечения предстоящей сделки.
И главное их отличие заключается в том, что в случае отказа от сделки аванс всегда можно вернуть, тогда как задаток можно возвратить лишь при наличии определенных условий.
А все потому, что задаток подразумевает под собой определенную ответственность, которая возлагается на того, кто оказался виновен в том, что сделка не состоялась.
Задаток можно вернуть, если сделка по купле-продаже квартиры была сорвана из-за продавца этого жилья. Например, продавец не предъявил требуемые документы, которые нужны для сделки в тот срок, которые был предъявлен в соглашении о задатке. Тогда продавец обязан вернуть полученный им задаток, причем в двойном размере.
Но если же сделка была отменена из-за самого покупателя, то задаток вернуть уже нельзя будет. Поэтому даже если покупатель неожиданно передумает покупать квартиру, то внесенные им денежные средства в качестве задатка останутся на руках у продавца.
В случае если в процессе приобретения жилья неожиданно стало известно, что в квартире остались зарегистрированные жильцы, то это все равно никак не будет препятствовать заключению сделки. Однако это может быть причиной отказа покупателя от покупки такого жилья.
И если в момент заключения соглашения продавец умолчал либо обманул покупателя о том, что все жильцы были сняты с учета, то из-за этого сделка может вовсе не состояться. В этом случае можно будет считать, что виноват в этом сам продавец жилья.
Однако сложившуюся ситуацию можно решить мирным путем. Можно либо продлить имеющееся соглашение о задатке, либо договориться о возврате задатка не в двойном размере, а лишь в одинарном.
Тем не менее, если покупатель будет настаивать на возврате задатка именно в двойном размере, а продавец откажется это сделать, то возникший спор можно будет решить лишь через суд.
Во время составления договора о задатке необходимо указать в нем все необходимые условия, особенно если они касаются получения кредита от банка. Поскольку возврат задатка будет зависеть от того, что было прописано в договоре на случай отказа банка выдавать Кредит на приобретение жилья.
И если в договоре будет отмечено, что отказ банка в кредите может считаться причиной удержания задатка, то покупатель не сможет вернуть деньги обратно.
И хотя в этом нет прямой вины покупателя, однако косвенно сделка не состоялась именно из-за него, поскольку он не предпринял никаких действий, чтобы обратить в другой банк для получения кредита. Продавца не касается то, в какой именно банке покупатель будет брать кредит.
Поэтому чтобы не попасть в неприятную ситуацию из-за отказа банка в кредите, важно детально прописать такую ситуацию в договоре о задатке.
Если стороны сделки не заключили соглашение о задатке, то полученные продавцом деньги по умолчанию будут считаться авансом. Однако в таком случае должна быть предоставлена расписка о получении продавцом денежных средств от покупателя.
В случае отсутствия какого-либо документального подтверждения, покупатель не сможет вернуть свои деньги обратно, если сделка купли-продажи не состоится, поскольку он никак не сможет доказать, что передал продавцу денежные средства в качестве аванса.
Что касается задатка, то он является подтверждением того, что был заключен договор, а также задаток выступает в роли обеспечения исполнения данного договора. В таком случае важно, чтобы между сторонами сделки был заключен хотя бы предварительный договор купли-продажи квартиры.
Как вернуть задаток: по расписке и предварительному договору
Задаток является очень важной составляющей договора купли-продажи недвижимости, так как именно внесение аванса будущим собственником означает действительные намерения о покупке.
В случае непредвиденных обстоятельств или появления более выгодного предложения возникает необходимость в возврате денежных средств, но существуют юридические особенности сделки, которые могут воспрепятствовать такому повороту событий.
Можно ли вернуть задаток за квартиру?
Согласно нормам гражданского законодательства, задаток не возвращается при условии нарушения покупателем условий заключенного между сторонами договора. При этом отмечается, что если покупатель или продавец не виноваты в случившемся, то задаток необходимо вернуть в полном объеме без каких-либо переплат.
Обычно задаток возвращается в случае:
- Разрушения дома;
- Признания жилья аварийным;
- Причинение дому вреда как людьми, так и вследствие различного рода катастроф;
- При срыве альтернативных сделок и т.д.
Объективными обстоятельствами возврата задатка является отсутствие вины ее участников в срыве договоренностей.
Возврат задатка
При расторжении договоренности между продавцом и покупателем сумма задатка и вообще вопрос о его возвращении зависят от множества индивидуальных факторов, в рамках которых складываются такого рода правоотношения.
По инициативе покупателя
Сделка в любой момент может сорваться, однако при независящих от воли сторон обстоятельств, возвращение задатка должно производиться всегда.
Непредвиденными обстоятельствами в таком деле могут считаться:
- Отказ банковской организации в выдаче ипотечного кредита в счет которого должно было быть заключение договора купли-продажи;
- Срыв реализации недвижимости покупателя, если оформление происходило в виде альтернативной сделки;
- Предоставление заведомо ложных сведений о недвижимости продавцом;
- Плохая работа риэлторского агентства, заключающаяся в недобросовестном исполнении своих обязанностей;
- Смерть покупателя, если в договоре не прописаны обстоятельства, позволяющие закончить сделку наследникам;
- Болезнь близкого члена семьи, требующая дорогостоящего лечения т.д.
Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:
В случае, если сделка расторгается по вине продавца недвижимого имущество, обычно возвращается двойная ставка от полученных денежных средств.
При отсутствии положения о двойном размере выплат при нарушении договора продавцом, он возвращает только полученную сумму.
По инициативе продавца
Как показывает практика, продавцы редко отказываются от реализации недвижимости, так как именно продажа выступает главной целью заключения договора.
Однако и в таких ситуациях могут происходить случаи, приравнивающиеся к непредвиденным обстоятельствам:
- Разрушение жилого дома в следствие природных катаклизмов, а равно и человеческой ошибки;
- Пожар, а равно и любая другая порча внешней и внутренней отделки квартиры;
- Возникновение претензий третьих лиц, о которых не было известно ранее, чаще всего это происходит с унаследованной недвижимостью и прочее.
Если произошло какое-либо происшествие и возможности приобрести жилье не осталось, всегда можно договориться с продавцом полюбовно, просто попросив вернуть деньги.
Возврат задатка, внесенного по предварительному договору купли-продажи
Задаток, отданный или полученный по предварительному договору в большинстве случаев признается авансом и не подлежит возврату.
При этом существует несколько способов возвращения задатка за квартиру покупателю:
- Обращение в суд, который установит правомерность предъявляемых требований.
- Мирное соглашение между сторонами, если каждый из участников договора настроен на диалог.
Судебные органы являются последней инстанцией, однако следует учесть, что вероятность выигрыша в таком процессе оставляет 50%, т.к. разные суды воспринимают задаток или аванс по-разному.
Чем отличается предварительный договор купли-продажи от обычного?
Предварительный договор заключается в случае, если обе стороны нацелены на продажу и покупку недвижимости. Обычно в нем указывается период, в течение которого должен быть заключен стандартный договор с указанием всех особенностей и нюансов сделки.
В случае, если в установленное предварительным соглашением время никто из сторон не способствовал направлению уведомления о желании заключить полную сделку, то договор считается завершенным. При этом уплаченный аванс остается у продавца, и покупатель теряет возможность его возврата без указания непредвиденных обстоятельств.
Способы возврата
В случае, если обеим сторонам удалось договорить о судьбе денежных средств, то каждый получает именно то, что было у него до начала процесса сделки. Причин мирного разрешения может быть масса, от отсутствия реальной возможности приобретения жилья, до нового предложения покупателю или продавцу.
Если договориться не удается, суд разрешит спорную ситуацию на свое усмотрение.
При этом, судебные издержки могут составлять гораздо большую сумму расходов, чем потерянные денежные средства по незаключенной сделке, так как:
- Существует необходимость участия юристов;
- Госпошлина формируется из стоимости предъявляемого искового заявления;
- Могут потребоваться дополнительные расходы на специалистов и экспертизы.
Прежде чем подавать Исковое заявление в суд, необходимо удостовериться в рентабельности судебного разбирательства, а также реальных шансов одержать победу.
Случаются ситуации, при которых составляется только расписка о получении денежных средств без заключения какого-либо предварительного договора. В таком случае, при нежелании возвращать средства, покупатель должен обратиться в суд по истечению срока действия передачи.
Расписка является способом заключения договора о передаче некой суммы в пользование другому лицу, без указания ее назначения. При таких обстоятельствах суды принимают сторону покупателя и обязывают продавца вернуть все полученные им деньги.
Правовые последствия возврата задатка по предварительному договору сторон в судебном порядке
Основным последствием возврата задатка через суд является расторжение договора, однако, для каждой стороны может наступить индивидуальный исход в зависимости от решения суда.
Суд может вынести решение только в пользу какой-либо одной из сторон, участвующих в процессе, поэтому в итоге разбирательства остается лишь один победитель:
- В случае победы задаткодателя, задаткополучатель обязан вернуть все полученные им денежные средства в полном объеме, либо в объеме, указанном в договоре, и дополнительно оплатить все расходы на судебное разбирательство;
- Если решение суда осталось за задаткополучателем, то несостоявшийся покупатель жилья, теряет отданные деньги, а также остается без возмещения расходов.
Задаток является предварительным этапом заключения договора купли-продажи, поэтому при его оформлении следует учитывать не только возможные риски, но и верность своего решения. Без особых обстоятельств, вернуть уплаченные деньги практически невозможно, т.к. в большинстве случаев суды встают на сторону более пострадавшей стороны – продавца.
Как вернуть аванс за квартиру | Чем аванс отличается от задатка
В сделках с жилой недвижимостью предоплата, вносимая продавцу покупателем и представляющая собой некоторую процентную долю от стоимости объекта сделки, является «материальным» подтверждением твердости покупательских намерений. Однако сделка в силу различных причин может не состояться. Рассмотрим ситуации, при которых продавец обязан возвратить сумму предоплаты, а также ситуации, не требующие возврата аванса покупателю.
Отличия задатка от аванса
Законодательными нормами сумма предоплаты, выступающая обеспечением будущей сделки, признается авансом, если нет соглашения о задатке (ст.380 п.3 Гражданского кодекса). Авансовая предоплата при купле-продаже жилья в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю.
Никакой материальной ответственности стороны при этом не несут.
У аванса нет обеспечительной функции, обязывающей покупателя купить определенную квартиру, а продавца – продать ее именно покупателю, внесшему авансовую сумму.
Другое дело, если предоплата оформлена соглашением и названа в нем задатком (ст.380 Гражданского кодекса). Тогда виновная в срыве сделки сторона – покупатель или продавец – понесет финансовую ответственность (ст.381 Гражданского кодекса).
Возврат аванса при срыве покупки жилья
Обычный сценарий авансового платежа между покупателем и продавцом квартиры представляет собой заключение договора об авансе или передачу наличной суммы аванса без договора под расписку. Худший вариант – аванс передается даже без расписки. Отметим, что вернуть предоплату по последнему варианту невозможно, поскольку нет бумажного подтверждения.
В договоре аванса обычно имеется пункт, устанавливающий ответственность покупателя и продавца за срыв сделки – если виноват покупатель, то авансовая предоплата остается у продавца безвозвратно. Если же виноват продавец, то он возвращает сумму аванса обратно покупателю.
Внешне эти условия справедливы. Но аванс, как отмечалось выше, не является обеспечительным платежом – это выплата в счет платежей, предстоящих по исполнению договора покупки жилья.
А поскольку из-за сорвавшейся сделки договора нет, то продавец не вправе присваивать аванса и обязан возвратить средства покупателю (ст.1102 Гражданского кодекса).
При отказе продавца возвратить авансовую сумму у «бывшего» покупателя возникает право искового обращения в суд для признания договора аванса недействительным и взыскания выплаченной продавцу суммы.
Наконец, несостоявшийся покупатель вправе истребовать от отказывающегося возвращать деньги продавца квартиры выплаты не только суммы аванса, но и процентов за пользование ею продавцом (ст.
395 Гражданского кодекса).
В суде сторона продавца квартиры обычно требуют признания авансовой выплаты задатком, поскольку ответственность по этому платежу точно конкретизирована Гражданским кодексом (ст.380 и 381).
Но нахождение в договоре аванса пунктов ответственности сторон, применяемых исключительно к договору задатка, противоречит ст.422 Гражданского кодекса.
Поэтому эти пункты признаются судом недействительными.
Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя
Внесенная по соглашению задатка сумма возвращается покупателю, если виновником срыва сделки является продавец квартиры. К примеру, получатель задатка передумал или помешал завершению сделки, не представив какие-либо значимые документы к сроку, определенному соглашением задатки – продавец обязан возвратить двойной размер задатка (ст.381 п.2 Гражданского кодекса).
Если же сделка не состоялась из-за вины покупателя – задаток безвозвратно остается у продавца (применяется норма, названная выше). Т.е. при изменении намерений покупателя к жилью, за которое им вносился задаток – эта сумма считается принадлежащей продавцу.
Причины расторжения сделки приобретения жилья обычно возникают в процессе переговоров сторон. К примеру, покупатель выясняет, что в квартире остаются прописанные жильцы. Хотя препятствием совершения сделки они не являются, покупателя это может не устроить, поскольку продавец должен был снять с учета всех жильцов. И тогда сделку можно расторгнуть с признанием вины продавца.
Между несостоявшимся продавцом и покупателем споры возникают как в отношении возврата задатка, так и в размере возвратной суммы – Закон требует возврата задатка в двойном размере. Стороны вправе найти добровольное решение проблемы.
Например, продлить действие соглашения о задатке, чтобы дать время продавцу на устранение причин разногласий. Или договориться об одинарном или хотя бы полуторном размере возврата задатка.
Если же покупатель твердо намерен вернуть двойной размер предоплаты, а продавец отказывается, то конфликтную ситуацию необходимо решать в суде.
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
Готовя договор задатка, сторонам следует внимательно обдумать его условия. Пункты ответственности сторон должны отражать их интересы в ситуациях, угрожающих срывом сделки. И если в соглашении о задатке прописано условие возврата предоплаты при отказе банка по кредиту, то сумма безоговорочно возвращается покупателю.
Если же договор содержит пункт об удержании задатка при отсутствии ипотечного кредитования, то средства несостоявшемуся покупателю не возвращаются. В ситуации, когда договором не обусловлена ответственность по факту отказа покупателю в банковском кредите, его прямой вины нет.
Однако косвенно в срыве сделки будет виноват именно покупатель – он мог обратиться в другой банк, но выбрал именно «отказной».
Разве продавцу важно знать, откуда покупатель возьмет деньги при купле квартиры – в этом или другом банке? Лишь тщательная оценка возможных обстоятельств срыва приобретения покупателем жилья у продавца позволит уберечь стороны от неприятных проблем с возвратом задатка.
Мы убедительно советуем покупателям квартир и домов обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости до подписания соглашения (договора) об авансе или задатке и до выплаты суммы предоплаты. Наиболее безопасный вариант – проработка договора о задатке до состояния наибольшего соответствия интересам покупателя у юристов-профи, названных выше.