Разбираемся в чем разница между долей в праве собственности на жилой дом и квартирой в блокированном доме
Часть дома / квартира в блокированном доме – это чаще всего половина дома, разделенного на две части. Такое жилье привлекает удобным месторасположением в усадебной застройке в черте города, наличием собственного приусадебного участка и более низкой ценой в сравнении с целым домом.
Привалова Диана Станиславовна
Эти объекты регулярно появляются в продаже на рынке недвижимости Бреста и пользуются спросом у покупателей. Так, среди проведенных агентством «АЛЬТЕРНАТИВА» сделок земельного направления, каждая десятая – именно такой вид жилья.
С помощью руководителя земельного отдела агентства Дианы Приваловой мы постараемся ответить на самые часто задаваемые вопросы про этот тип недвижимости: в чем заключается разница между частью (долей) жилого дома и квартирой в блокированном доме, как их продавать и в каком случае стоит покупать.
Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.
Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников.
Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом.
Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).
В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.
При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.
- Одноквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории.
- Блокированный жилой дом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории.
- Многоквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
- Таким образом, если в доме есть одна квартира и вход осуществляется с придомовой территории – это одноквартирный жилой дом (его еще часто называют индивидуальным).
Если квартир две и больше, и вход в каждую организован прямо с улицы – это блокированный жилой дом. Если же в доме две и более квартир, но попасть в них можно только из вспомогательного помещения (подъезд, фойе), – такой дом относят к многоквартирным.
Соответственно, часть дома, отделенная от другой части и имеющая собственный вход, может быть оформлена и как доля в праве, и как квартира в блокированном жилом доме.
Каковы плюсы квартиры по сравнению с долей в праве для собственника? Поскольку квартира в блокированном доме – это отдельный самостоятельный объект, это означает, что собственник гораздо меньше зависит от соседей.
Например, если вы захотите продать квартиру, вы не будете обязаны предоставлять ему первоочередное право выкупа, как в случае с долей. Не нужно его согласие, если вы хотите зарегистрировать по месту постоянного проживания не члена семьи, сдать помещение в наем или сделать перепланировку/реконструкцию в рамках квартиры.
А если вы владеете долей, во всех вышеперечисленных случаях вам придется взаимодействовать с совладельцем.
Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.
В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены.
Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей.
Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.
Стимулом для разделения дома также было желание сдавать в аренду одну из частей. Институт найма в советские времена был развит: жилья, в том числе, ведомственного и общежитий, на всех не хватало. Студенты охотно снимали части дома, квартиры, комнаты, даже койко-места.
В приграничном Бресте всегда находилось довольно много военных, для офицерского состава также снимали жилье. Поэтому некоторые люди свои дома изначально строили разделенными на две части с таким расчетом: в одной живет семья, а вторую сдают.
Кроме того, ряд предприятий возводил для своих работников одноэтажные дома, разделенные на части/квартиры. Один из примеров в Бресте – застройка для железнодорожников вдоль путей на Киевке (ул. Пивоварная). Это место стали называть – поселок Железнодорожный, поскольку земельные участки в определенном радиусе от путей находились в ведении ЖД, а земля в то время была в дефиците.
Однако по нормам рядом с железной дорогой нельзя было строить многоэтажные дома. Поэтому были возведены длинные одноэтажные дома, которые позиционировались как квартиры, со входом с отдельной придомовой территории. В каждом доме могло быть 4, 6 и 8 квартир.
Долгое время вопрос оформления вышеперечисленных видов жилья оставался неурегулированным. В зависимости от целого ряда обстоятельств в одних случаях части дома были оформлены как доли, в других – как квартиры.
До сих пор при желании продать свое жилье некоторые собственники с удивлением узнают, что владеют долями, хотя в техпаспорте могут быть отмечены именно квартиры под номерами.
Однако в правоустанавливающих документах указано, что в собственности – доля в праве на жилой дом, пусть по факту – это отдельное изолированное Жилое помещение.
С развитием института частной собственности, в процессе приватизации жилья, строительства многоквартирных и одноквартирных жилых домов в Беларуси, была создана нормативно-правовая база, регулирующая эту сферу. В оформленных после этого правоустанавливающих, регистрационных и технических документах таких противоречий уже нет.
Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.
По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.
Для перевода доли в квартиру необходимо обратиться в местный исполком через систему одного окна, затем – в агентство по госрегистрации и земельному кадастру для оформления документации.
Траты при выделении блок-квартир (на выполнение строительных работ, если необходимо, и оформление документации) не одномоментны, а растянуты во времени.
Расходы, как правило, распределяются между совладельцами по их договоренности пропорционально долям, но не обязательно. Если к согласию прийти не удается, можно урегулировать этот вопрос через суд.
Создав квартиры в блокированном жилом доме, собственники могут также разделить между собой участок. Однако это не обязательно. Исходя из практики, в большинстве случаев при выделении квартир земля остается в долях.
Владение участком в долях не влияет на возможность и процесс продажи квартиры в блокированном доме.
Несмотря на то, что земля находится в совместной собственности, вам не нужно будет получать согласие соседа при желании продать свою блок-квартиру.
Разделить участок возможно во внесудебном и судебном порядке с учетом обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.).
Без судебного разбирательства можно обойтись, если стена между квартирами делит участок поровну в долях.
Так бывает редко, чаще всего – в новых постройках, которые изначально проектировались с разделением на квартиры (например, таунхаусы).
Поэтому зачастую участок либо так и остается в долях, либо разделяется по решению суда.
При этом даже после разделения участка и смены его назначения (вместо «строительство и обслуживание жилого дома» на «обслуживание квартиры в блокированном жилом доме») у соседей в пользовании остаются места и имущество общего пользования: коммуникации, проход к участку, сарай, гараж, колодец и т.д. Порядок их пользования может определяться по договоренности либо посредством судебного решения.
Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях.
Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника.
Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).
Зачем? Приведем пример. Изначально вы владели ½ частью дома, равной 70 кв.м. Общая площадь дома таким образом составляла 140 кв.м. Затем вы достроили к своей части еще 30 кв.м. Общая площадь дома стала равна 170 кв.м.
По правоустанавливающим документам каждый из дольщиков имеет в собственности ½ дома – а с учетом увеличения площади это уже по 85 кв.м. Получается, что ваш сосед теперь владеет частью вашей части дома. И при продаже этот вопрос в любом случае придется урегулировать.
Также если с согласия соседа вы сделали реконструкцию (пристройку), но при этом не обращались за разрешением в исполком (то есть провели ее самовольно), перед продажей ее обязательно нужно будет узаконить. При этом инженер, который производит обмер и выдает ведомость технических характеристик, будет проводить инвентаризацию всего дома.
И если у вашего соседа тоже есть самовольная пристройка, узаконить придется и ее. А ведь бывает, что она сделана не до конца, работы остановлены, денег на завершение нет. Но тогда и вы не можете зарегистрировать изменения и продать свою долю. В таких случаях приходится договариваться с соседом, возможно даже, финансировать завершение работ.
В случае, если доля выделена и оформлена в блок-квартиру, таких проблем не возникнет. При этом все же придется совместно решать вопросы, касающиеся внешней реконструкции, ремонта фасада и крыши дома, поскольку они затрагивают интересы ваших соседей.
Обязательно ли переводить долю в квартиру для того, чтобы продать ее? Нет. Если вы не готовы заниматься оформлением квартиры, особенно, в случае, когда не имеете прямого отношения к жилью (например, получили его в Наследство), – можете выставлять в продажу долю без перевода ее в отдельную квартиру.
- Стоит учитывать, что, если жилье по документам является долей в праве, его цена скорее всего будет ниже, чем точно такого же объекта, оформленного как блок-квартира.
- Ваш покупатель сможет сам перевести долю в квартиру, при этом понесет дополнительные расходы, что отражается на стоимости объекта.
- Если вы приняли решение продать свою долю, обязательно сверьте данные техпаспорта, правоустанавливающие документы и на соответствие фактического состояния вашего объекта.
Соответствует ли ваша доля занимаемой площади? Нет ли у вас или соседа неузаконенной реконструкции или перепланировки? Готов ли совладелец к диалогу или нужно наладить коммуникацию? По закону вы обязаны сначала предложить ему выкупить вашу долю. Если он откажется, вы имеете право продавать ее не ниже той же цены иному лицу.
Подробнее о продаже общей долевой недвижимости читайте в статье «Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста»
Эти объекты часто приобретают те, кто привык жить в усадебной застройке, но не может себе позволить купить целый дом. Причиной, как правило, является ограничение в средствах, ведь часть стоит меньше, чем отдельный дом. Такое жилье востребовано у семей с детьми, у тех, кому хочется иметь дома мастерскую или гараж либо не имеющих возможности по состоянию здоровья жить на высоких этажах.
Для кого-то часть дома – это переходный вариант между квартирой и отдельным домом, а кто-то обосновывается в таком жилье надолго.
В то же время, по сравнению с квартирой в многоэтажном доме, частный дом (как и его часть) требует большего внимания: необходимо кроме прочего заниматься обслуживанием и участка, и фасада строения.
ЗАТО с помощью пристройки можно расширить пространство, чего никак не сделать в многоквартирном доме. Многие покупатели приобретают части домов именно с расчетом, что в будущем проведут реконструкцию и увеличат площадь жилья.
Удобное месторасположение – это один из основных аргументов при покупке такого вида объектов. Нередко покупатель ищет жилье только в определенном месте.
Особенность Бреста заключается в том, что в районах усадебной застройки ближе к центру города, где создана довольно развитая инфраструктура, выставляются на продажу, в основном, именно блок-квартиры или части домов.
Отдельно стоящий жилой дом в таких удобных локациях найти непросто, и его цена, как правило, будет высокой: за ту же сумму можно купить дом в лучшем состоянии, но в более отдаленном микрорайоне.
Еще одна причина покупки части дома – это состояние дома и технические характеристики участка, соответствующие цене объекта. Многие покупатели готовы платить за большой, благоустроенный земельный участок с подведенными коммуникациями и жилье с хорошим ремонтом, и их не останавливает наличие соседа за стеной.
В этой статье мы постарались кратко и содержательно рассказать о таких видах объектов недвижимости как часть дома и квартира в блокированном доме. Если вы хотите перевести долю в квартиру, узаконить перепланировку/реконструкцию, разделить участок, продать или купить жилье такого плана, – обращайтесь, специалисты агентства готовы проконсультировать и решить эти задачи «под ключ».
Реконструкция двухквартирного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Реконструкция двухквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Реконструкция двухквартирного дома
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 2 «Основные понятия» Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь подпунктом 14 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и установив, что по результатам осмотра смежных земельных участков сторон ответчиками возведена не веранда, а крыльцо, через которое осуществляется вход в жилой дом, суд пришел к выводу о том, что постройка не соответствует понятию веранды, соответственно, помещению, поскольку в нем отсутствуют как таковые стены, потолок, двери, в связи с чем правомерно отказал в возложении обязанности снести самовольную капитальную постройку, указав, что то обстоятельство, что к крыльцу пристроено еще одно помещение, имеющее хозяйственное назначение, не является основанием для признания наличия реконструкции дома, поскольку СП 30-102-99 «Система нормативных документов в строительстве. Свод Правил по проектированию и строительству. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» предусмотрена возможность пристраивать непосредственно к усадебным одно-двухквартирным домам постройки для содержания скота и птицы; таким образом, основания для признания реконструкции дома самовольной отсутствуют.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2021 N 88-2696/2021Категория спора: 1) Право собственности; 2) Переустройство и перепланировка помещений.Требования: 1) О признании права собственности отсутствующим; 2) О приведении помещения в первоначальное состояние; 3) О сохранении помещения в перепланированном виде.Обстоятельства: Перевод жилого помещения в нежилое (гараж) осуществлен его собственником (ответчиком) с нарушением установленного законом порядка. Истица ссылается на то, что использование ответчиком части площади двухквартирного жилого дома под гараж нарушает ее права и законные интересы, поскольку она является собственником жилого помещения, смежного с помещением гаража.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.
Разрешая указанный административный Иск, в деле по которому К.Р.В. принимала участие в качестве заинтересованного лица, суд пришел к выводу, что перевод жилого помещения — в нежилое осуществлен его собственником К.Р.В.
с нарушением установленного законом порядка, в отсутствие предусмотренного законом проекта переустройства (реконструкции), акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ по переустройству (реконструкции), органом местного самоуправления не издавался, при этом использование части площади двухквартирного жилого дома под гараж нарушает права и законные интересы Х.Г.А., которая является собственником жилого помещения, смежного с помещением гаража, в связи с чем изменение назначения помещения является незаконным, уведомление администрации Овсянковского сельсовета от 06.04.2011 принято с нарушением требований ч. 6 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Реконструкция двухквартирного дома
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие»(Лужина А.Н.)
(«РГУП», 2017)
Таким образом, нынешняя судебная практика должна исходить из того, что не каждая реконструкция порождает новый объект и открывает перспективу применения ст. 222 ГК РФ.
Полагаем, что такой подход обоснован необходимостью более дифференцированного подхода к разрешению спорных ситуаций, связанных с реконструкцией, в основу которого должен лечь критерий существенности изменений.
Представим, что к одной из квартир двухквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности, сделана пристройка. Очевидно, что имеет место реконструкция. Если исходить из того, что реконструкция порождает новый объект, то это ведет к применению ст.
222 ГК РФ и, соответственно, к сносу, причем всего объекта. Вряд ли это разумно и оправданно. Если же исходить из того, что реконструкция не всегда создает новый объект, то исключается автоматическое применение ст.
222 ГК РФ и появляется перспектива применения иных норм, предусматривающих более мягкие последствия. Например, заинтересованное лицо вправе предъявить требование приведения строения в состояние, предшествующее реконструкции (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Материнский капитал: порядок получения и использования»(выпуск 9)(Серебрякова Е.А.)
(«Редакция «Российской газеты», 2019)
Вместе с тем суды не всегда соглашаются с тем, что несоответствие реконструируемого объекта требованиям п. 39 ст. 1 ГСК РФ является основанием для отказа владельцу сертификата в использовании средств материнского капитала, когда в результате реконструкции улучшение жилищных условий реально произошло.
При этом суды исходят из того, что определение понятия «объект индивидуального жилищного строительства», предусмотренное ГСК РФ, раскрывает это понятие применительно к градостроительным отношениям.
Применение норм ГСК РФ к отношениям, возникающим в связи с реализацией гражданами прав на материнский капитал, не соответствует целям, предусмотренным Законом о дополнительных мерах господдержки.
Руководствуясь этим, суды признают обоснованными требования владельцев сертификатов об использовании средств материнского капитала на возмещение расходов на реконструкцию квартир, при условии, что такая реконструкция не затрагивает общее имущество дома и ведет к увеличению жилой площади реконструируемой квартиры.
Нормативные акты: Реконструкция двухквартирного дома
Реконструкция квартиры в двухквартирном жилом доме
Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2021 г.
Прежде всего важно понять, что понимается под реконструкцией жилого дома и чем она отличается от капитального ремонта. Реконструкция — это проведение работ, в результате которых общая площадь жилого дома увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилья. Проще говоря, это увеличение площади жилого дома на определенное количество квадратных метров (учетную норму).
Как оформить двухквартирный дом? Типовые проекты двухквартирных домов
Такие здания – это жилые застройки, квартиры которых расположены несимметрично относительно друг друга. Их планировки могут быть абсолютно разными, а соответственно, и форма дома может быть совершенно непредсказуемой. Входы в квартиру расположены по-разному, не исключая и вариант близрасполагающихся входных дверей.
Двухквартирный дом, построенный по готовому проекту, абсолютно не подразумевает здание прямоугольной формы с квадратными окнами. Бесспорно, в таких постройках нет ничего лишнего и абсолютно нестандартного, однако это не говорит о том, что дом выглядит как-то вычурно или банально.
На практике жилые дома на двух хозяев, как правило, имеют статус «квартир». О чем, вы и написали В рассматриваемой ситуации, дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования.
Федеральный Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий.
Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
Ответ: В настоящее время, в соответствии с Жилищным и Градостроительным кодексом РФ, для перевода квартиры в нежилой фонд, для получения разрешения на реконструкцию требуется согласие собственников жилья всего дома.
Семьи, у которых в собственности есть свой дом, могут использовать материнский капитал на его реконструкцию собственными силами, то есть без привлечения строительной организации. В этом случае деньги на реконструкцию Пенсионный фонд перечислит на банковский счет владельца сертификата на материнский капитал.
Решение никем не исполняется. Собственник заявляет что у него нет денег на разработку проекта по разбору самовольной реконструкции и приведения в первоначальное состояние. Приставы также заявляют, что у них нет денег в бюджете на осуществление вышеназванный действий. сосед снизу не желает исполнять решение суда за свой счет с последующим взысканием потраченных ден. средств с соседа сверху.
Коллеги, помогите советом. В двухквартирном жилом доме собственником квартиры, находящейся на втором этаже без согласования проведена реконструкция (поднят скос мансарды, сделано дополнительное окно).
Дом находится в долевой собственности. Сосед с первого этажа подал в суд.
Суд вынес решение обязывающее собственника квартиры на втором этаже привести здание в первоначальное состояние, существовашее до реконструкции.
Проект на реконструкции двухквартирного дома
Главное требование, которому должен соответствовать проект реконструкции частного дома, состоит в том, что не должны полностью изменяться или заменяться несущие конструкции — их нужно только отремонтировать.
В этом и состоит особенность данного процесса: добавление новых помещений – жилых или подсобных – должно осуществляться при условии сохранения основ уже имеющихся стен.
На реконструкцию частного дома нужно получить специальные документы.
То, что вы описали под понятие «реконструкция» не входит, так как в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Всё, что Вы описали — называется переустройством (ст.
Рекомендуем прочесть: Оформить Машину На Ребенка У Отца Долги По Кредитам
Квартира реконструированная в одноэтажном двухквартирном доме материнский капитал
Учитывая изложенное, в случае предоставления владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий со всеми необходимыми документами, предусмотренными п.п. 10(1) – 10(4) Правил, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности (разрешения на строительство) на индивидуальный сблокированный жилой дом (индивидуальный одноэтажный жилой дом в двухквартирном исполнении, двухквартирный жилой дом) или часть жилого дома (индивидуального сблокированного жилого дома, индивидуального одноэтажного жилого дома в двухквартирном исполнении, двухквартирного жилого дома) у территориального органа ПФР отсутствуют основания для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала.
Материнский капитал на ремонт и реконструкцию — одно из самых запутанных и противоречивых направлений использования семейного капитала вплоть до 2021 года с момента начала действия программы в 2021 году.
Использование материнского капитала на строительство Еще один способ приблизить мечту о собственном жилье – построить свой загородный дом. Программа поддержки семей, имеющих двоих и больше детей, станет для них отличным финансовым фундаментом.
Материнский капитал на строительство дома – один из вариантов улучшения жилищных условий.
При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Реконструкции квартиры в двухквартирном доме
Двухквартирный дом является многоквартирным домом, поскольку согласно Кодексу к многоквартирным домам не относятся только жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат. Двухквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества – крышу, чердак, подвал, инженерные коммуникации.
Также в соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2021 № 47, двухквартирный дом относится к многоквартирным жилым домам.
Таким образом, собственники квартир в таком доме в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ обладают правом долевой собственности на общее имущество дома. Кроме элементов конструкции (крыша, чердак, подвал, коммуникации), это также и земельный участок, занимаемый домом, и постройки, возведенные на этом земельном участке.
В соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЖК РФ собственники не вправе выделять в натуре свою долю. Все действия должны быть согласно ст.36-48 ЖК. Изучайте, выбирайте, пользуйтесь!
Если выдел доли из общей долевой собственности произведен, то вы на своей половине имеете право осуществлять реконструкцию дома, которая конечно не будет сказываться на техническом состоянии тех жилых помещений, которыми пользуются ваши соседи, иначе будут нарушено их право собственности
Материнский капитал на реконструкцию двухквартирного дома
О праве собственников квартир, которые фактически являются изолированными частями жилого дома, приватизировать земельные участки под своими квартирами
На практике существует проблема квалификации ситуаций, когда граждане, имеющие в собственности самостоятельные изолированные части жилого дома, которые в документах именуются квартирами, не могут по этой причине приватизировать земельные участки под своими квартирами. Администрация отказывает в приватизации по тому мотиву, что дом является многоквартирным, а по закону земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 39.
20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Далее в статье сказано, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из этой нормы, приватизация отдельных земельных участков под квартирами или другими помещениями в многоквартирном доме невозможна.
Таким образом, из ст. 39.20 ЗК РФ следует, что основания и порядок приобретения права собственности на земельный участок зависят от того, является ли объект, расположенный на земельном участке, многоквартирным домом или нет. Это квалифицирующий признак.
Определение многоквартирного дома (на мой взгляд, спорное) дано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.
№ 47), согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 3 ст.
16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Статья 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относит, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Надо полагать, именно эти помещения (хотя, очевидно, что не все, а такие, например, как межквартирные лестничные площадки, коридоры) имеются в виду в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ под помещениями общего пользования.
Из приведенных выше норм следует вывод, что части жилого дома, которые не обеспечивают возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме не могут признаваться квартирами. Поэтому и сам дом не может быть признан многоквартирным. К таковым, например, нужно отнести дома блокированной застройки.
Аналогичная правовая позиция изложена в письме Минстроя России от 07 июля 2014 г. № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
В частности, в ответе на Вопрос 1 приложения к указанному письму ведомство разъясняло, что «Статьей 16 Жилищного кодекса определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом».
В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования.
Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным».
В этой связи правильное, на мой взгляд, разъяснение по вопросу о приватизации земельных участков под частями дома было дано в Бюллетене судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 17 июня 2015 г.). В п. 2 Бюллетеня приведен следующий пример судебного дела: «Л-вы и Р.
Обратились с иском к администрации Одинцовского муниципального района Московской области об обязании передать им в долевую собственность земельный участок, расположенный при принадлежащей им на праве собственности части дома, путем выкупа по цене в размере 3-х процентов от кадастровой стоимости и обязать ответчика заключить Договор купли-продажи на данный земельный участок.
Ссылались на то, что являются собственниками одной из квартир в двухквартирном доме и в их пользовании находится земельный участок при доме, поставленный на кадастровый учет. Ответчик не передает им в собственность земельный участок со ссылкой на то, что он расположен при многоквартирном жилом доме.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 13 октября 2014 г.
в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 декабря 2014 г. решение суда оставлено без изменения.
Президиум не согласился с выводами судов обеих инстанций, указав на неправильное применение норм материального и процессуального права.
Отказывая в иске, суд исходил из того, что дом, в котором истцам на праве собственности принадлежит квартира, является многоквартирным жилым домом, и границы земельного участка при доме в установленном законом порядке не определены, что лишает истцов права на предоставление земельного участка в собственность.
Указанный вывод президиум расценил, как противоречащий нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям сторон: п.п. 1, 2 и 6 ст. 36 ЗК РФ и п. 2 ст. 28 ЗК РФ.
Судом установлено, что истцы приватизировали в жилом доме одну из квартир, а вторая квартира передана в собственность третьих лиц по делу. Каждая из квартир представляет собой самостоятельную часть дома, ввиду чего собственники квартир фактически являются собственниками соответствующих частей дома.
При доме сформированы два земельных участка, которыми пользуются совладельцы дома, и участки поставлены на кадастровый учет с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
По смыслу приведенных правовых норм истцы, являясь собственниками части жилого дома, обладают исключительным правом на приобретение в собственность, в том числе в порядке приватизации, части земельного участка, на котором этот дом расположен.
Президиум также указал, что решение суда не содержит ссылок на нормативные акты, в силу которых собственники квартир, фактически представляющих собой обособленные (изолированные) части жилого дома, при разрешении вопроса о приватизации земельного участка, на котором расположен этот жилой дом, должны дополнительно подтверждать, что принадлежащая им квартира является частью жилого дома».
Является Ли Двухквартирный Дом Многоквартирным Или Нет: актуальная информация, пошаговые советы
Является ли двухквартирный дом многоквартирным? Жильцы обеих квартир — собственники. Могут ли они отказаться от услуг УК и заключить самостоятельные договора с организациями-поставщиками коммунальных услуг?
В соответствии с действующим законодательством многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ст.
164 Жилищного кодекса РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Ремонт крыши многоквартирного дома — куда обращаться
- ремонт крыши с частичной заменой отдельных элементов (плит, ферм, стропильной системы);
- противопожарная пропитка и антисептическая обработка деревянных конструкций;
- замена кровельного покрытия;
- утепление и гидроизоляция чердачного помещения;
- замена элементов водосточной системы.
Собственник, обнаруживший на потолке или стенах квартиры следы протечки в кровле, должен немедленно уведомить об этом организацию, занимающуюся управлением общей собственностью жилого многоэтажного дома. Можно позвонить по телефону, указанному в квитанциях по оплате квартплаты. При этом обязательно запишите фамилию сотрудника, принявшего обращение, дату и время звонка, а также уточните регистрационный номер, под которым зафиксирована жалоба. Однако ограничиваться одним лишь телефонным звонком не стоит, так как устные доказательства к делу не приложишь.
Двухквартирный дом является ли многоквартирным домом
Определение понятия «многоквартирный дом» содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Под многоквартирным домом в данном постановлении понимается: «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
К ним относятся хозяева квартир, либо приватизировавшие жилье, либо купившие. Подобно акционерам, они несут финансовые обязанности по содержанию жилья, исходя из общей площади квартиры в общей площади многоквартирного дома. По этому же принципу следует считать их голоса на общем собрании.