В необычном выпуске бухгалтерского ликбеза Алексей Иванов рассказывает за что ловят нечистых на руку бухгалтеров товариществ собственников жилья. Спойлер: основных схем всего четыре и все они примитивные.
Всем привет! С вами Алексей Иванов — директор по знаниям интернет-бухгалтерии «Моё дело» и автор телеграм-канала «Переводчик с бухгалтерского».
Каждую пятницу в нашем блоге на «Клерке» я рассказываю о бухгалтерском учёте. Начал с азов, потом перейду к более сложным материям.
Тем, кто только готовится стать бухгалтером, это поможет поближе познакомиться с профессией. Матёрым главбухам — взглянуть на привычные категории под другим углом.
Сегодня необычный выпуск. Расскажу о схемах, которые применяют нечистые на руку представители профессии в отдельно взятой отрасли. Точнее, это даже схемами сложно назвать — настолько примитивно деньги собственников жилья перекладываются в карман бухгалтера.
Соответственно, и ловят таких жуликов частенько. Предвосхищая негатив в комментах, сразу хочу сказать, что я не проецирую «достижения» отдельных персонажей на всех бухгалтеров, трудящихся в ТСЖ: в любой семье не без урода.
И, конечно, я буду топить за аутсорсинг — я не первый год говорю, что в малом бизнесе будущее за ним.
Почему эта тема вообще всплыла
Недавно я наткнулся на опрос в Телеграм-канале «ЖКХ», который читаю для повышения юридической подкованности при общении с соседями и коммунальщиками. Автор спросила подписчиков доверяют ли они бухгалтерии своего ТСЖ. Оказалось, что 2/3 не доверяют, а половина из них сталкивалась с бухгалтерской нечистоплотностью.
Результат не удивил. Скандалы с участием ТСЖ регулярно всплывают в прессе. К руководству ТСЖ чаще всего предъявляются три претензии.
- Завышение платежей, когда, например, квитанции за потребляемую тепловую и электрическую энергию собственникам выставляются по нормативу, а ресурсоснабжающим организациям деньги перечисляются, исходя из показаний общедомовых приборов учёта.
- Оплата аффилированным подрядчикам работ, которые фактически не выполнялись или выполнялись, но их рыночная цена ниже уплаченной суммы.
- Сокрытие доходов ТСЖ от собственников квартир. Например, от размещения рекламы или сдачи общедомовых площадей в аренду.
А как воруют бухгалтеры? Таких исследований пока не проводилось. Мне стало интересно, и я проанализировал приговоры по уголовным делам, вынесенным в отношении бухгалтеров ТСЖ за последние пять лет. Выяснилось, что большинство осужденных применяют одну из четырёх нехитрых схем. Эти схемы укладываются в ст. 159 УК РФ «Мошенничество» и ст. 160 УК РФ «Присвоение или растрата».
Схемы присвоения денег бухгалтером ТСЖ
- Коммунальные платежи собираются с собственников в наличном виде, но до расчётного счета не добираются или добираются не в полном объеме. Собственники узнают об этом только когда им приходят сообщения о неуплате от обслуживающих организаций. К этому времени бухгалтер обычно увольняется. Пример:
Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры
Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.
Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:
- есть ли Договор найма с жильцами;
- что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
- нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.
Если договора не было
Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.
Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.
Как выселить образцовых жильцов
Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.
Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — Закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.
Как выселить жильцов, нарушающих договор
Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.
Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:
- Нарушение сроков оплаты;
- Причинение вреда квартире;
- Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
- Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.
Как ТСЖ правильно работать с должниками
Сфера деятельности ТСЖ, а в целом управления МКД, имеет ряд особенностей, которые следует учитывать в работе. Наличие должников — один из примеров. От организации работы с должниками зависит возможность товарищества в полной мере исполнять смету доходов и расходов, а также годовой план работы. Юрист по вопросам ЖКХ Дмитрий Бурняшев даст рекомендации — как ТСЖ работать с должниками.
Работа с должниками — требование законодательства
Ведение работы с должниками является обязательным требованием к деятельности ТСЖ (пп. ж п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).
Существует мнение среди председателей товариществ, что указанные Правила 416 не действуют на ТСЖ, а поэтому и исполнять все требования Правил 416 ТСЖ не должны. Такое мнение не соответствует законодательству, поскольку Правила 416 устанавливают стандарты и порядок деятельности по управлению МКД, в том числе для ТСЖ, ЖСК ( пп. б п. 1 Правил 416).
Принципы работы с должниками
По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.
Своевременность. Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.
Обещания должны исполняться. Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание.
К сожалению, проблема многих ТСЖ — председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд).
В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.
Обещания должника должны юридически оформляться. Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности.
При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п.
72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).
Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ. К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.
Досудебная работа
Претензионный или досудебный порядок урегулирования споров является обязательным, если такой порядок предусмотрен законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ).
Действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке перед обращением в суд направлять должникам претензии. Такое правило действует в отношении должников — физических лиц.
По иному ситуация стоит в случае с управляющей организацией, поскольку в отношении должников-юридических лиц требуется соблюсти претензионный порядок и по спорам о взыскании денег, возникших из договоров, предусмотрен досудебный порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Как известно, в основании деятельности УК лежит договор управления, поэтому без претензий в адрес должников не обойтись.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Учитывая принципы работы с должниками — досудебную работу надо проводить в обязательном порядке для повышения возможности и скорости получения задолженности.
На этапе досудебной работы можно выделить следующие способы.
Обзвон должников. Если вы имели дело с коллекторами, то знаете, как частые звонки могут подтолкнуть к оплате задолженности. Но в случае с ТСЖ, обзвон производится с целью напомнить, что имеется задолженность и ежемесячно она растёт.
При разговоре стоит избегать фразы “если вы не оплатите, мы подадим в суд” или “мы уже готовим документы в суде”.
При упоминании суда у должников сразу возникает защитная реакция, а суд рассматривается как угроза, и в большинстве случаев, разговор заканчивается на том, что должник говорит: “ну раз так, то идите в суд”.
Чтобы фиксировать звонки и результаты переговоров заведите таблицу.
| Дата звонка | адрес должника | ФИО и тел. | Сумма долга | Договоренность с должником | Итоги |
| 26.01.2020 | г.Ставрополь, ул. Пирогова, 180, кв.999 | Иванов И.И9620064899 | 25 000 | оплатит частями: |
"Может ли ТСЖ выселить собственника из квартиры?"
Один из наиболее животрепещущих вопросов в жизни многих россиян — жилищный, и так получилось, что в этот раз при прямом общении наших читателей с юристом волновали различные ситуации именно в этой сфере. На эти и другие вопросы ответил старший помощник прокурора Уфы Руслан Каримов. — Здравствуйте, я из Уфы.
У меня вот какой вопрос: может ли товарищество собственников жилья выселить человека из приватизированной квартиры, если он является ее собственником, и передать жилье ЖЭУ? — Нет.
Выселение может произойти только по решению суда, вступившему в законную силу, и осуществлять его в таком случае будут не члены правления ТСЖ, а работники службы судебных приставов.
Вам кто-то показывал решение суда? — Нет, никто пока ничего не приносил: — А почему тогда у вас вообще возник такой вопрос? Кто-то поставил вас в известность о выселении?
— Нет… Мне напрямую никто ничего не говорит, только через соседей слышу, что нас хотят выселить и передать квартиру ЖЭУ. И несколько раз замечала, что члены правления ТСЖ топчутся около моей квартиры:
— Это не повод для тревоги. Есть возможность выселения в том случае, если управляющая компания подала бы на вас в суд за значительную сумму задолженности по коммунальным платежам и суд бы принял решение о выселении или предоставлении жилой площади меньшего объема. — У меня нет долгов, я всегда вовремя плачу. — В таком случае требования ТСЖ о вашем выселении из приватизированной квартиры незаконны. — А куда мне обращаться, если все-таки меня будут беспокоить? — В прокуратуру того района, где вы проживаете. Напишите жалобу на действия членов правления ТСЖ, и Прокурор предостережет управляющую компанию от незаконных действий. — Поняла, спасибо.
— Добрый день! У меня была комната, а потом мы вместе с мужем поменяли ее на кооперативную квартиру и вместе же выплачивали всю сумму. Эта квартира оформлена на меня. Могу ли я сейчас оформить дарственную на мужа?
— Поскольку имущество приобреталось в период официально зарегистрированного брака и совместного проживания, то оно является совместно нажитым. И необязательно оформлять договор дарения, вы просто можете отказаться от своей доли, закрепив этот факт нотариально посредством брачного договора. Для вас эта форма будет удобнее. — Но мы не заключали брачного договора, когда женились: — Он заключается как в связи с бракосочетанием, так и в любой момент совместной жизни. Там вы можете прописать любые вопросы, касающиеся имущества. — Скажите, а такой договор оформляет какой-то специальный Нотариус? — Нет, можно подойти к любому нотариусу. — Понятно, спасибо за разъяснения!
— Мы, пенсионеры из Ишимбая, хотим подарить свою квартиру сыну, но вот слышали такие разговоры, что вроде бы ему придется платить 13 процентов Налог с этой сделки. Правда ли это?
— Нет, когда речь идет о заключении договора дарения между родственниками, то налог не оплачивается. — Спасибо, поняли.
— Здравствуйте, я из Стерлитамака звоню! У меня дочь с мужем въехали в новый недостроенный дом, и такая получилась проблема: у них новорожденный ребенок, а они не могут его оформить, раз их не регистрируют в этом доме. Но малыш ведь не может жить без прописки? Должны же хотя бы какую-то справку дать, что ли?
— Во-первых, пока дом не сдан в эксплуатацию, никто не может туда заселиться. У меня к вам встречный вопрос: на каком основании молодая пара туда заселилась, кто им разрешил? Ведь пока дом не введен в эксплуатацию — нет акта приема-передачи, не выдаются ключи от квартир. Или хотя бы ответьте: в связи с чем дом не ввели в эксплуатацию? — Этого я не знаю… — Понимаете, это два взаимосвязанных момента: если дом не введен в эксплуатацию, то человек не может в нем проживать, ведь здание не принято госкомиссией, не проведена проверка на предмет безопасности проживания в нем, и, значит, получается, что люди самовольно заселились в этот дом. И пока все это не будет выполнено, никто не имеет права проводить регистрацию жителей по этому адресу.
— Добрый день, я уфимец, мне 80 лет, живу в девятиэтажном доме по Уфимскому шоссе, дом 6. У нас на четвертом этаже невозможно вызвать лифт и приходится каждый раз идти пешком. Я уже не один раз обращался в ЖЭУ, приходил мастер, но сказал, что нет какой-то детали и заводы ее уже не выпускают. А что же делать нам, жильцам? Ведь плату-то с нас берут как за исправный лифт!
— А какая у вас управляющая компания? Кому вы квартплату платите? — ЖЭУ-75. — Вам следует обратиться с письменной жалобой на бездействие вашей управляющей компании в свою районную прокуратуру, которая проведет проверку и в случае, если обнаружатся нарушения, примет меры. Параллельно можно написать такое же заявление-жалобу в Государственную жилищную инспекцию в РБ. — Хорошо, попробуем.
— Я пенсионер, живу в Белебеевском районе, в поселке Приютово.
Звоню вам, потому что у меня уже терпение лопнуло: круглые сутки продается спиртное по разным домашним адресам! Если магазины закрываются в одиннадцать вечера, то из домов продают всю ночь до утра! Я, как и все местные жители, знаю несколько таких адресов, уже не раз обращался с заявлениями в полицию, но результата никакого нет. Что еще можно предпринять?
— Нужно обратиться с письменным заявлением-жалобой на бездействие сотрудников полиции в прокуратуру города, ведь именно это ведомство надзирает за работой полиции, прокурор обязательно примет меры.
— Здравствуйте, из Альшеевского района звоню. Мы не согласны с решением мирового судьи, обжаловали его в Верховный суд РБ, теперь будет кассационное рассмотрение.
Но мы были изначально не согласны и с квалификацией уголовного дела дознавателем: она расценила действия хулигана по статье 115 УК РФ, а там ведь было и незаконное ношение оружия, и стрельба около жилых домов и много чего другого: Так может ли сейчас потерпевшая обратиться сама в уголовный суд?
— Может, вы имеете в виду возмещение материально-морального вреда в гражданском порядке? — Нет-нет! Именно в уголовный суд, ведь эта статья неправильная была, по которой уже есть решение: — Если вы считаете, что в действиях нарушителя усматриваются признаки других уголовных статей, то следует обращаться с соответствующим заявлением в органы внутренних дел, которым именно эти статьи подследственны. Какое бы решение ни принял начальник ОВД, потерпевшая вправе его обжаловать — если не согласна. — Хорошо, а вот еще вопрос: кассационные слушания будут уже во второй раз. А вот как узнать — в том же составе или в другом? — Уголовно-процессуальным кодексом не прописывается вопрос о составе суда. Есть условие: три квалифицированных судьи — и только. Поэтому, возможно, что ваше дело будет рассматривать тот же состав судей, а может, и новый состав. Это законодательством не запрещено. — И еще одно: знаем, что была фальсификация документа, совершенная подсудимым и его адвокатом. Несколько раз подавали ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы, но суд его отклонил. Как быть? — Потерпевшая имеет право знакомиться с материалами дела и с разрешения судьи снимать копии (фото, ксерокопии). Напишите заявление на имя начальника ОВД, раз считаете, что была фальсификация, и приложите копии из материалов уголовного дела. Он проведет проверку. — Понятно, спасибо.
— Добрый день! У нас с женой квартира в общей долевой собственности. Какие можно предпринять действия, чтобы мои сестры не претендовали на нашу Недвижимость в каком-нибудь непредвиденном случае? И еще: я бы хотел как-то оформить свою часть на сестру жены, каким образом это делается?
— Можно составить договор дарения в любой нотариальной конторе. — А как-то делить доли не нужно? — Нет. Вы просто оформляете договор дарения именно на половину доли в квартире.
— У нас с мужем есть частный дом, муж оформлен собственником. Золовка просит прописать в этот дом свою несовершеннолетнюю дочку. Хотим узнать — какие правовые последствия могут быть?
— Собственник сам решает — кого зарегистрировать на принадлежащей ему площади. К тому же регистрация по месту жительства не образует каких-либо прав на недвижимость. Никаких притязаний на этот частный дом зарегистрированное лицо иметь не может. Правда, вам стоит учесть, что в случае если золовка откажется потом по какой-либо причине выписывать свою дочь, то собственнику делать это придется в судебном порядке. — Понятно, спасибо.
— Здравствуйте, мы уфимцы. Живем втроем в приватизированной квартире: я, моя жена и взрослый сын. Сын был женат, усыновил ребенка, но сейчас его супруга ушла вместе с ребенком жить к своим родителям.
Приватизирована наша квартира по долям — на нас с женой и на супругу сына с ребенком. Сын от участия в приватизации отказался, но свою долю квартплаты исправно платит.
А вот как быть с оплатой за ребенка? Его жена говорит, что они должны оплачивать по половине за него:
— Да, это так. Поскольку ребенок совместный, то бремя расходов по его содержанию несут оба родителя.
— Добрый день! У нас с мужем есть в собственности квартира. Детей нет, жилье оформлено на него. У нас вопрос: как обезопасить себя от притязаний со стороны родственников мужа?
— Вы можете в рамках брачного договора оговорить это условие. — Но ведь неизвестно — кто раньше умрет? — А вы хотите, чтобы квартира досталась не родственникам, а государству? — Нет, вообще-то мы хотели бы оставить ее племяннице, которая нам очень помогает. Но только дарственную сейчас мы оформлять не можем. — В брачном договоре можно прописать и этот пункт. Нотариус вам подскажет, как это делается детально. — Хорошо, спасибо.
Подготовила Анжелика Гизатуллина.
Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!
Как выйти из ТСЖ
Внимание! Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему жилым помещением.
Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.
Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.
На нашем сайте вы найдете и другую информацию о деятельности ТСЖ и сможете узнать, чем оно отличается от УК и ЖСК, а также что такое ассоциация ТСЖ.
Применительно к нежилым помещениям
Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений.
Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке.
А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.
Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.
Справка. Кроме вносимых взносов, источником доходов для товарищества могут быть и государственные субсидии.
Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.
А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.
Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.
Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.
Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.
Как выйти из ТСЖ одной квартирой
В соответствии с Гражданским кодексом, товарищество собственников недвижимости является некоммерческой корпоративной организацией.
Возможность свободного выхода из ТСЖ закреплена в пункте 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ, причем закон не предусматривает никаких ограничений относительно неоднократного вступления и прекращения членства одного и того же товарищества. Таким образом, собственник квартиры может без проблем входить в число участников ТСЖ и выходить из него так часто, как пожелает.
Порядок действий определяется Уставом, а основанием для выхода из ТСЖ является письменно выраженное желание жильца. Процедура предусматривает выполнение нескольких действий:
- погашение задолженности перед товариществом при наличии таковой;
- оплата коммунальных платежей и прочих счетов, предшествующих выходу из ТСЖ;
- составление заявления о прекращении членства в адрес председателя;
- отправка заявления в адрес ТСЖ заказным письмом с уведомлением.
В том случае, если собственник подает заявление лично, ему необходимо подготовить 2 экземпляра документа. Один из них вручается управляющему ТСЖ, второй остается у жильца. При этом на заявлении указывается дата и номер входящего обращения, что позволяет исключить вероятность «случайной потери» документа.
Сразу же после передачи заявления в Правление собственник уже может считать себя вышедшим из ТСЖ. Окончательное же решение об исключении из состава товарищества принимается председателем и утверждается общим собранием.
- Далее инициатор выхода из членства подписывает договор об оплате коммунальных услуг, обслуживании и содержании жилья
- На этом этапе важно внимательно ознакомиться со всеми документами, чтобы исключить наличие в них пунктов, обязующих собственника принимать участие в расходах ТСЖ по оплате консьержа, охраны и т.п
- Никаких серьезных последствий для собственника квартиры отказ от дальнейшего участия в товариществе жильцов дома не несет. Даже при прекращении сотрудничества с ТСЖ владелец жилья может продолжать пользоваться всеми предусмотренными законом правами:
- получение коммунальных услуг, в т.ч. текущий и капитальный ремонт;
- информирование о деятельности ТСЖ;
- ознакомление с протоколами общих собраний, отчетов по дому, технической документацией;
- обжалование решений товарищества.
Выход из ТСЖ особенно выгоден собственникам квартир, испытывающим финансовые затруднения, ведь основной плюс этого поступка — освобождение от уплаты членских взносов.
Значительные минусы принятия такого решения – отстранение от обсуждения важных вопросов и невозможность повлиять на принятые членами товарищества решения.
А для некоторых жильцов личный вклад в обустройство пространства вокруг себя гораздо предпочтительнее денежной выгоды.
Как выйти из правления ТСЖ
Как ТСЖ бороться с присвоением бухгалтером денег собственников
Бухгалтеры ТСЖ – частые фигуранты уголовных дел о незаконном присвоении средств. При большом объёме хищений ТСЖ банкротят, а его председатель несёт субсидиарную ответственность по обязательствам. Основных схем незаконного присвоения денег четыре – рассказываем в статье о том, как их не допустить.
Как ТСЖ верно составить смету доходов и расходов: советы эксперта
Можно ли доверять бухгалтерии ТСЖ
В конце января телеграм-канал о юридических проблемах жилищно-коммунального хозяйства спросил читателей, доверяют ли они бухгалтерии своего ТСЖ.
Результаты опроса в телеграм-канале «ЖКХ»Результаты опроса в телеграм-канале «ЖКХ»
Результат не удивил. Скандалы с участием ТСЖ регулярно всплывают в прессе. К руководству ТСЖ чаще всего предъявляются три претензии:
- Завышение платежей, когда, например, квитанции за потребляемую тепловую и электрическую энергию собственникам выставляются по нормативу, а ресурсоснабжающим организациям деньги перечисляются, исходя из показаний общедомовых приборов учёта.
- Оплата аффилированным подрядчикам работ, которые фактически не выполнялись или выполнялись, но их рыночная цена ниже уплаченной суммы.
- Сокрытие доходов ТСЖ от собственников квартир. Например, от размещения рекламы или сдачи общедомовых площадей в аренду.
Но как же присваивают деньги бухгалтеры ТСЖ? Таких исследований пока не проводилось. При этом, им есть что скрывать от председателя и собственников квартир. В результате анализа приговоров по уголовным делам, вынесенным в отношении бухгалтеров ТСЖ за последние пять лет, мы выяснили, что большинство осуждённых бухгалтеров применяют одну из четырёх главных схем.
Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ
Схемы присвоения денег бухгалтером ТСЖ
Схемы присвоения денег бухгалтерами ТСЖ квалифицируются по статьям 159 УК РФ «Мошенничество» и ст. 160 УК РФ «Присвоение или растрата». Ниже описана каждая из них и приведены примеры приговоров.
- Коммунальные платежи собираются с собственников в наличном виде, но до расчётного счёта не добираются или добираются не в полном объёме. Собственники узнают об этом только когда им приходят сообщения о неуплате от обслуживающих организаций. К этому времени бухгалтер обычно увольняется.
Пример:
Вс рф: денежные средства, поступающие от собственников помещений в оплату коммунальных услуг не являются доходом тсж
Столяров Д. А., Эксперт журнала
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 6/2018
Спор о том, являются ли денежные средства, поступающие от собственников помещений в МКД в оплату жилищно-коммунальных услуг, содержания, ремонта и обслуживания дома, доходами ТСЖ, идет давно. Очередная веха в этом споре – Определение ВС РФ от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016, принятое в пользу ТСЖ.
Два подхода арбитражных судов
При разрешении спора в арбитражном суде Суд первой инстанции поддержал ТСЖ (Решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2017 по делу № А41-86032/2016), с чем не согласились суды апелляционной и кассационной инстанций (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017 и АС МО от 18.10.2017 № Ф05-15117/2017).
| Поступившие от членов ТСЖ денежные средства в оплату жилищно-коммунальных услуг не являются доходом товарищества, то есть его экономической выгодой. Деятельность ТСЖ носит некоммерческий характер, доказательств получения заявителем посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения за перечисление денежных средств в оплату коммунальных услуг налоговый орган не представил | Платежи за жилищно-коммунальные Услуги, содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, поступившие в ТСЖ от собственников помещений в МКД, должны учитываться в целях налогообложения дохода. Исходя из норм жилищного законодательства, ТСЖ в данном случае выступает в качестве самостоятельного субъекта правоотношений с собственниками помещений в домах, организациями, оказывающими жилищно-эксплуатационные услуги, и подрядчиками, его правовое положение в части предоставления коммунальных услуг собственникам помещений соответствует правовому положению исполнителя таких услуг |
Что выбрал ВС РФ?
Высший арбитр признал верным подход суда первой инстанции. Обоснование звучит так.
ТСЖ – это результат объединения собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Согласно ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 разъяснен особый статус ТСЖ.
ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов товарищества.
Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.
Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.
В целях установления налоговых обязательств, зависящих от величины полученного дохода, используется определение, закрепленное в п. 1 ст. 41 НК РФ.
| Доход | Экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц», 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ |
При УСНО в качестве объекта налогообложения выступают доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов (п. 1 ст. 346.14 НК РФ). Доходы определяются в порядке, установленном п. 1, 2 ст. 248 НК РФ, без учета доходов, указанных в ст. 251 НК РФ.
По мнению ВС РФ, основания полагать, что денежные средства, поступившие от собственников жилых помещений в оплату жилищно-коммунальных услуг, содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, являются доходом в смысле, придаваемом этому понятию п. 1 ст. 41 НК РФ, отсутствуют, если:
ТСЖ не получает какую-либо выгоду в связи с передачей от собственников помещений сумм оплаты указанных коммунальных работ (услуг) их поставщикам;
фактическая деятельность ТСЖ соответствует его предназначению, установленному жилищным законодательством;
в налоговом законодательстве нет иных указаний по учету обозначенных платежей. Напомним, с 01.01.2018 действует прямое указание на то, что ТСЖ, ТСН, УК, применяющие УСНО, при определении объекта налогообложения не учитывают доходы, полученные от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Ключевой вывод
Исходя из материалов дела № А41-86032/2016 и позиции ТСЖ, не опровергаемой налоговым органом, все платежи за жилищно-коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, поступившие от собственников помещений, ровно в той же сумме перечисляются поставщикам коммунальных ресурсов.
Следовательно, поступления от собственников помещений, квалифицированные налоговым органом при проверке как доходы, подлежащие обложению налогом при УСНО, в действительности доходами не являются. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал дополнительные доначисления как незаконные.
Информация для УК
Что касается УК, их обрадовать нечем. Судьи по-прежнему демонстрируют такой подход.
Общество, выполняя функции УК, не осуществляло посредническую деятельность, его правовое положение в части предоставления собственникам помещений коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества соответствует правовому положению исполнителя коммунальных услуг. Поэтому денежные средства, поступающие от собственников жилых помещений за указанные услуги, являются доходом УК и, соответственно, подлежат обложению налогом, уплачиваемым в связи с применением УСНО, и другими налогами (в период утраты права на применение УСНО). Примерами являются постановления АС СКО от 09.02.2018 № Ф08-11258/2017 по делу № А53-15797/2017, АС ЗСО от 22.01.2018 № Ф04-5853/2017 по делу № А70-5924/2017.
При этом довод УК о необходимости применения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ судьи отклоняют как несостоятельный.
Указанная норма представляет собой новое регулирование правоотношений по уплате налогов, в частности, порядка определения доходов с момента вступления изменений в силу, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, в рассматриваемом случае – с 01.01.2018. Об этом – постановления АС ЗСО от 07.03.2018 № Ф04-461/2018 по делу № А70-7080/2017, АС ВВО от 05.02.2018 № Ф01-6393/2017 по делу № А31-7437/2016.
Как выйти из ТСЖ многоквартирного дома? И каковы последствия выхода одной квартирой?
Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – корпоративная Некоммерческая организация, которая была сформирована на основе объединения всех имеющихся в постройке собственников жилья многоквартирного дома.
Оно решает огромное количество вопросов, которые связаны с управлением дома.
Поэтому выбор той или иной компании для непосредственного управления должен лежать далеко не на одном жильце квартиры, а на многих сразу. Но подробнее об этом поговорим в следующих пунктах.
Выйти одной квартирой
- Можно ли выйти из ТСЖ одной квартирой?
- Решение о создании товарищества является добровольным и принимается на общем собрании жильцов.
- Каждый участник самостоятельно принимает решение об участии в создании управляющей организации, а также вступления в нее.
Для этого требуется только желание и заявление, лично заполненное гражданином. После вступления в общество-товарищество всегда есть возможность беспрепятственного выхода из него.
Наряду с этим вопросом может возникнуть другой: как отказаться от управляющей компании одной квартире?
Это предусматривается в законе, а именно в пункте 3 статьи 143 Жилищного Кодекса. В нем также говорится, что вступать или выходить из ТСЖ может совершенно любой участник.
Следовательно, выйти из обсуждаемой управляющей организации можно, как и одной квартирой, так и целым домом.
Поэтому, если вы в одиночном порядке хотите выйти из состава вашей управляющей организации, то вы можете сделать это беспрепятственно.
Однако, вы должны ознакомиться с некоторыми правилами, которые рассказывают об установленном порядке подобного действия. Более подробно данный вопрос будет изложен в пунктах ниже.
Заявление о выходе из ТСЖ образец.
Пошаговая инструкция
Для того, чтобы осуществить выход из товарищества у вас должна иметься весомая причина. Она может заключаться в том, что ваши права были каким-либо образом ущемлены.
- Например, с вас неправомерно списывали денежные средства за коммунальные услуги, которые по факту не предоставлялись, вам предъявляли какие-либо требования или же не оказывали должных услуг.
- Если вы не довольны действиями своего ТСЖ, вы имеете все права на то, чтобы разорвать с ним отношения.
- Для этого вам необходимо явиться в офис управляющей организации и там объявить о своем решении.
- Далее рассмотрим более детально, как правильно это сделать и что необходимо, чтобы не нарушить закон и не пострадать ни морально, ни материально.
-
- Вам нужно написать соответствующее заявление (в пункте ниже рассмотрим, как именно оно составляется).
- Как уже говорилось ранее – выбор ТСЖ – дело добровольное. Устав организации определяет порядок вступления в управляющую организацию и выхода из нее. Для выхода в первую очередь, конечно же, необходимо погасить все имеющиеся задолженности перед компанией.
- Затем написать заявление, которое можно отправить заказным письмом с уведомлением, либо отнести в правление лично. Если ваше обращение-заявление подается самостоятельно, то необходимо подготовить его в двух экземплярах. Один остается в ТСЖ, а на втором ставится дата, подпись и полностью фамилия, имя, отчество человека, который принял ваше заявление.
- Далее, вы приобщаете доказательства того факта, что вы не удовлетворены деятельностью товарищества.
- После того как ваше заявление написано, оно рассматривается в течение одной рабочей недели.
Если по факту прошествия этого времени управляющая организация никак не отреагировала на вашу просьбу, вы можете обратиться в нее повторно, или же привлечь жилищную инспекцию.
- Если ваше заявление рассмотрено в установленном порядке, по организации составляется приказ о вашем одиночном выходе из состава организации. Приказ подписывается и с ним знакомятся все жители многоквартирного дома.
Также, подобное ваше заявление освещается на общедомовом собрании.
Составление заявления
- Заявление составляется на чистом листе формата А4.
- На нем не должно быть никаких дополнительных надписей, лист должен быть белым.
- Рекомендуем составлять обращение при помощи компьютерного шрифта.
Это делается для того, чтобы члены товарищества могли быстро и легко проверить ваше обращение, при этом не вчитываясь в непонятный почерк.
Ведь велика вероятность, что некоторые слова не будут поняты, а это значит, смысл может быть несколько изменен.
Если у вас нет возможности составить текст на компьютере, то напишите заявление от руки, однако сделайте это максимально понятным почерком, а по возможности и вовсе печатными буквами. Писать нужно черной или синей пастой.
В заявлении обязательно указывается название товарищества и его точный адрес. Далее пишется от кого (ФИО жильца и его адрес проживания). Сам текст заявления пишется в свободной форме.
Причины выхода из правления указываются по желанию собственника жилья. Также нужно указать дату, именно с этого числа прекращается членство в ТСЖ.
Ну и в завершении, нужно обязательно подписать договор с управляющей организацией в вашем доме-постройке об уплате коммунальных платежей, а также непосредственно расходов на различные статьи трат конкретного жилья и его обслуживания. Только после этого можно будет считать выход из правления окончательным.
Если же имеется несколько собственников (родственники, вступившие в Наследство, бывшие супруги и т.д.), то каждый владелец решает вопрос выхода из товарищества самостоятельно. И в случае выхода одного собственника, для остальных остается все неизменным.
Выход из состава ТСЖ происходит и при смене собственника жилья, то есть при продаже. В момент подписания договора купли-продажи старый хозяин автоматически выходит из членства, а новому необходимо писать заявление, если он желает стать членом компании.
Выход из ТСЖ всем многоквартирным домом
Как выйти из ТСЖ всем домом? Товарищество создается только в том случае, если в нем зарегистрировано 50% собственников.
Поэтому и выходить всем домом из правления не обязательно, а достаточно набрать более половины жильцов.
Выйти из ТСЖ всем домом можно в двух случаях: ликвидация и реорганизация в форме разделение. Ликвидация товарищества осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
А реорганизация возможна только если в правление входит несколько многоквартирных домов. Процесс выхода, что для первого, что для второго случая особо не отличается.
Для этого необходимо собрать больше половины собственников, которые согласны подать заявление о выходе. Оно пишется так же, как и для выхода одной квартирой.
Далее на общем собрании принимается решение о прекращении существования ТСЖ, подписывается протокол, который передается в товарищество, а потом избирается новое управление.
В заключении можно добавить, что выход из состава товарищества никак не отразится на правах и обязанностях владельца жилья.