• Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?
• — Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.
• В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.
• — С заниженной ценой.
• После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.
• — На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.
• — Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних.

Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

1. — От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).
2. — Сделка совершена по поддельным документам.
3. — Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.
4. В течение какого времени сделку могут признать недействительной?
5. Один год
6. Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.
7. Три года
8. Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.
9. Десять лет
10. Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Важно помнить

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку.

Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья.

Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте.

Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму. 

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. 

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

• Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
• Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
• Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
• Узнать, все ли выписаны из квартиры.
• Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
• Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
• Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
• Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
• Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
• Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

• Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.
• Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
• Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Признание сделки недействительной: основания, сроки и порядок действий

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

1. признать сделку недействительной;
2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

• Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
• Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
• Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
• Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

• 

• 

• 

Чужие дети оставят вас без квартиры. Верховный суд рассказывает, как покупать недвижимость с долями

Покупка недвижимости на вторичном рынке — риск. Сделку может опротестовать собственник, о котором раньше не было известно, или госорганы, если заметили нарушение. Чтобы доказать правоту и сохранить жильё, придётся посетить множество судов без гарантии победы. Верховный суд на конкретном примере показывает, на что надо обращать внимание при заключении сделки на покупку недвижимости.

Помешали дети

История началась с того, что женщина стала продавать свою квартиру. Кроме продавца, собственниками были двое несовершеннолетних детей, которые владели ⅓ доли.

Дети-собственники делают сделку сложнее.  o.nedvizhke.ru

Раз квартира принадлежала детям, понадобилось разрешение органов опеки и попечительства. Они дали добро, но поставили условие — купить другую квартиру и выделить в ней доли. Отчитаться об этом надо было в течение месяца. Способ расчёта с несовершеннолетними владельцами в разрешении не был описан.

Женщина нашла покупателя, продала квартиру, получила деньги, но другую не купила и доли детям не выделила.

Надо идти в суд

Из-за этого органы опеки и попечительства обратились в суд с иском на продавца. Они просили признать сделку недействительной, ссылаясь на ст. 168 Гражданского кодекса «Сделка, противоречащая закону».

Покупательница, шокированная происходящим, тоже пошла в суд, чтобы отстоять новое жильё. Она ссылалась на то, что её не проинформировали об обязанности продавца выделять доли в другой квартире. К тому же в решение опеки не была описана процедура расчётов.

Суд встал на сторону опеки. Квартиру вернули продавцу, а покупательнице назначили компенсацию — 1,05 млн.

Верховный суд отменил решение

После районного суда был областной, который отказал и отделу опеки, и новой владелице.

Органы опеки и попечительства обратились в Верховный суд, который отменил предыдущее решение и отправил дело на повторное рассмотрение.

Верховный суд отменил решения.  autoassa.ru 

ВС в решении ссылался сразу на две статьи: 168 —  «сделка, противоречащая закону» и 173.1 «сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Коллегия заключила, что суд первой инстанции не мог руководствоваться только одной статьёй, поскольку там не прописаны основания, по которым сделка должна признаваться недействительной.

Суд второй инстанции, по мнению Верховного суда, и вовсе неверно истолковал нормы.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, — ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем. Этот довод в Верховном суде сочли значимым. И подчеркнули — нет доказательств соблюдения прав детей, того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах.

Не забывай про ЕГРН

По заключению ВС, подобные сделки, которые проводятся с участием органов опеки и попечительства, должны быть прозрачными. Каждая сторона должна видеть и выделение долей, и расчёты, и документы от опеки.

Чтобы обезопасить себя, перед покупкой надо заказать полную выписку ЕГРН на сайте Росреестра. В ней будут указаны все собственники, в том числе и проблемные. Если из выписки следует, что детям выделены доли, то у продавца надо просить разрешение от органов опеки.

Глаза боятся, а руки подписывают на нас в Дзен

Можно ли оспорить сделку купли-продажи — Юридическая консультация

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом:

• в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)
• либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности по недействительным сделкам и моменты, с которых они начинают течь, предусмотрены ст. 181 ГК РФ.

Для признания сделки недействительной должны быть юридические основания, предусмотренные законодательством.

Так, например, сделка может быть признана недействительной по основаниям, связанным со злоупотреблением правами, которое совершили стороны сделки, или сделка проведена лицом, которое не понимало значения своих действий, или сторона сделки не собиралась ее исполнять (например, передавать деньги за купленную квартиру), т.е. подлинная воля сторон не была изначально направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Также Гражданским кодексом РФ четко определен круг лиц, которые могут оспорить сделку.

Можно ли оспорить дарственную?

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

• Так, например, в конкретной рассматриваемой ситуации таким заинтересованным лицом может выступить сын бабушки как ее потенциальный наследник.
• Автором вопроса указано, что перед сделкой отсутствовала справка о дееспособности бабушки, которая являлась стороной сделки.
• Скорее всего, речь идет о справке из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, в которой указывается, что конкретный человек не состоит на учете в ПНД и может совершать сделки со своей недвижимостью, поскольку понимает значение своих действий и может ими руководить.
• По сложившейся на рынке недвижимости практике перед заключением договора купли-продажи покупатели обычно запрашивают от продавцов недвижимости справки с похожей формулировкой с целью снижения в дальнейшем правовых рисков признания сделки недействительной в суде по иску продавца или заинтересованных лиц с его стороны.

Оспаривание договора дарения квартиры

Например, если в момент совершения сделки бабушка-продавец (даже не лишенная дееспособности) не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, а у ее сына будут (или есть) доказательства, подтверждающие данные факты, то сделка, заключенная вами с бабушкой, может быть признана судом недействительной (ст. 177 ГК РФ).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Поэтому справка из психоневрологического диспансера от врача-психиатра, полученная перед сделкой бабушкой-продавцом после проведенного ее осмотра специалистом, с указанием о возможности проведения сделки, могла бы быть одним из тех доказательств, которое должно быть учтено судом в случае судебного разбирательства.

Что касается вопроса автора о получении данной справки бабушкой-продавцом уже после совершенной сделки, то, не зная всех конкретных особенностей и обстоятельств ранее заключенной сделки, трудно давать рекомендации.

Оспаривание договора дарения: принципы и прогнозы

Отмечу только, что в некоторых случаях в возможном судебном споре может сыграть свою правовую роль полученное уже после заключенной сделки заявление от продавца, оформленное в нотариальной форме, с одобрением условий ранее совершенной сделки, а также получение постфактум продавцом справки из психдиспансера, о которой упоминает автор вопроса.

В судебном процессе суд будет оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Если изначально содержание сделки и ее правовой результат не противоречили закону, стороны обладали в момент ее заключения полной право- и дееспособностью, а их волеизъявление было свободно и совершалось в условиях, исключающих вредное воздействие на него (т.е. сделка была совершена не под влиянием заблуждения), то признать ее недействительной практически невозможно.

Как происходит признание сделки недействительной?

Случаев недействительных сделок множество. Иногда это случается из-за заведомого обмана второго участника договора. Иногда в процессе заключения нарушаются все видимые и невидимые государственные законы. Суть одна: какая-то из сторон обязательно оказывается в невыгодном положении.

Недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные и оспоримые. Главное отличие между ними заключается в том, что ничтожная сделка становится таковой в момент подписания договора — она изначально не имеет силы и не требует аргументов, чтобы ее опровергнуть. То есть она с самого начала нарушает закон. Оспоримая же сделка требует признания ее таковой в суде.

Если вы оказались во второй ситуации, то вам нужна помощь профессионального юриста. Грамотную защиту в суде лучше предоставить специалистам.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 184 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.

Отсчет времени идет с того момента, когда человек узнал о неправомерности соглашения или в его отношении прекратились непреодолимые обстоятельства, из-за которых он не мог подать иск (например, угрозы).

Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить.

Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной. Ничтожной сделка становится, если:

• одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
• один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
• один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
• соглашение чисто формальное;
• один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
• сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
• соглашение угрожает правам третьих лиц.

Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:

• договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
• если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
• договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
• нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
• один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.

Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.

Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.

Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.

Если сделка ничтожна, заведомо недействительна и совершена, например, недееспособным лицом, то сделать это просто — достаточно взять соответствующий медицинский документ.

Если речь идет о том, что один из участников не имел права распоряжаться предметом соглашения, то нужно получить бумагу, в которой расписаны ограничения прав этого человека.

Все гораздо сложнее, если одна из сторон сделки угрожала другому расправой или кто-то третий угрожал им обоим.

Как доказать, что насилие и давление имели место быть? Собранные доказательства здесь — залог успеха. Худшее, что в этом случае можно сделать — неправильно выразить основания для иска о недействительности соглашения.

Последствия недействительных сделок

Обычно лица, которые пытаются доказать недействительность сделки хотят, чтобы после суда все стало так, как было до договора. В ряде случаев так и бывает. Полученный при соглашении доход или имущество возвращают участникам или, если это невозможно (например, оказывалась какая-то услуга), отдают деньгами.

У одной стороны имущество или доход может забирать государство в качестве штрафа — такое часто случается с теми участниками сделки, которые пользовались неправомерными путями для ее заключения, например, угрозами и насилием. Если обе стороны нечестны, то государство может забрать доход у обеих.

Все зависит от того, почему сделка признана недействительной и при каких обстоятельствах она совершалась. Также можно подать еще один иск, о возмещении морального вреда — например, если соглашение было заключено недееспособным лицом или несовершеннолетним.

Иногда расторжение соглашения влечет за собой возбуждение уголовного или административного дела, и далеко не всегда невиновным оказывается тот, кто подал иск.

Иногда все полностью отменить не выходит. Например, когда предметы, полученные по итогу соглашения, оказались утеряны не по вине нового владельца или покупатель не знал о том, что покупает имущество мошенническим путем.

Нередки ситуации перепродажи недвижимости третьим лицам, и судебное решение зависит от того, как покупатель вел себя при ее приобретении.

Например, гражданин Б. покупает квартиру у гражданина А. Гражданин Б. предусмотрительный человек. Прежде чем подписать бумаги, он проверяет документы, узнает, какое отношение к квартире имеет господин А., может ли он ее продавать. Также он выясняет, есть ли у недвижимости законные наследники.

Если гражданин Б. проверил все это, то он честный покупатель, и отобрать у него квартиру нельзя. А если гражданин Б. безо всяких проверок приобрел имущество у сомнительного человека и при не внушающих доверие обстоятельствах, то в итоге потерять квартиру он вполне может.

Необходимо тщательно все взвесить, прежде чем решиться на оспаривание соглашения. В некоторых случаях затраты на судебные тяжбы могут быть намного больше суммы, которую вы хотите вернуть.

Источники:

Недействительность сделок