При получении в наследство долевой собственности нужно учитывать ряд нюансов. Они касаются правил пользования, отчуждения и регистрации имущества. Основной порядок действий зафиксирован в Гражданском Кодексе и предусматривает, возможность получения наследства по завещанию либо по закону.

Круг наследников и размеры долей собственности определяются в соответствии с волеизъявлением покойного в первую очередь. А также с учетом правовых норм ГК РФ. Принятие наследства – это право, а не обязанность. При желании от него можно отказаться.

Если долевая собственность принята, ее дальнейшая продажа возможна только при соблюдении ряда правил.

Переходит ли долевая собственность по наследству?

Если имущество находится в долевой собственности, владельцы могут совершать с ним весь спектр правовых сделок. Это значит, его можно передать по наследству в соответствии со ст. 246 ГК РФ.

Когда долевая собственность передается по наследству?

Наследство долевой собственности, как и любого иного имущества, открывают:

• С момента смерти наследодателя.
• С момента судебного объявления наследодателя умершим.

Долевая собственность наследуется по завещанию. Если таковое отсутствует, наследование происходит по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Как определяются доли наследников?

Если имущество наследуют по завещанию, при распределении долей ориентируются на ст. 1122 ГК РФ, которая предусматривает следующие варианты:

• Наследодатель может в завещании указать размеры будущих долей в имуществе. Например, мужчина владеет ½ жилого дома, т.е. его доля составляет 50 %. В завещании он указывает, что 50 % от его доли после смерти переходит в собственность супруги. А двоим детям достается по 25 %.
• Если размер долей в завещании не обозначен, но указаны наследники, последние наследуют имущество в равных долях.
• Если наследуемое имущество невозможно физически разделить, наследникам полагается к выплате стоимость их доли. Либо собственники имущества, полученного по наследству, договариваются с прочими дольщиками о правилах пользования данным имуществом.

Если в наследуемой собственности выделяется обязательная доля, например, несовершеннолетним детям наследодателя, она не может быть меньше ½ от той доли, что полагалась бы им при отсутствии завещания и наследовании по закону.

При выделении обязательной доли ее в первую очередь изымут из имущества, не упомянутого в завещании (ст. 1149 ГК РФ).

Если такового нет, доли сформируют за счет долей наследников из завещания, разделив долевую собственность между всеми.

При установлении размера долей судья учтет множество нюансов (например, кто из наследников пользовался наследуемой собственностью на момент смерти наследодателя и кому это имущество более жизненно необходимо).

В случае наследования по закону ориентируются на ст. 1141, условиями которой установлено, что наследники одной очереди наследуют в равных долях. Исключением будет наследование по праву представления.

Например, мужчина в равных долях со своей супругой владел квартирой. У него был сын от первого брака и дочь от второго брака. Завещание мужчина не оставил.

Поэтому после смерти его доля в квартире будет разделена в равных частях (примерно 33,3 %) между супругой, сыном и дочерью.

Наследники долевой собственности

При установлении наследников долевой собственности ориентируются на ст. 1116 ГК РФ.

Передать свою долю в имуществе наследодатель может следующим категориям наследников:

• Физическим лицам, независимо от степени родства, живым на момент открытия наследства.
• Физическим лицам, зачатым в период жизни наследодателя и рожденным после его смерти живыми.
• Юридическим лицам, функционирующим на момент смерти наследодателя.
• Российской федерации, включая отдельные субъекты РФ, муниципальные образования, органы государственной власти.
• Иностранным государствам, зарубежным организациям и международным структурам.

При наличии завещания обязательную долю в долевом имуществе имеет определенный круг лиц даже, если его представители не упоминались в качестве наследников в этом документе:

• Дети наследодателя, которым не исполнилось 18 лет на момент его смерти.
• Совершеннолетние дети наследодателя, если они нетрудоспособны (например, являются инвалидами 2й группы).
• Нетрудоспособные родители покойного.
• Нетрудоспособные иждивенцы, проживавшие с наследодателем на момент его кончины.

При отсутствии завещания в качестве наследников долевой собственности выступают:

• Физические лица в порядке очередности.
• Государство, включая муниципальные власти, государственные организации.

Можно ли продать общую собственность, полученную по наследству?

Получение долевой собственности по наследству влечет за собой право на совершение любых юридических сделок с таким имуществом, включая право отчуждения. Но продавать свою долю придется с соблюдением определенных правил, изложенных в ст. 250 ГК РФ.

Это значит, необходимо о намерении продать долю известить прочих содольщиков в письменной форме и предложить им выкупить имущество до выставления на торги.

Сроки оформления общего имущества по наследству

Наследование общей долевой собственности осуществляется с соблюдением сроков, указанных в ст. 1154 ГК РФ. Это значит, заявить свои права необходимо в течение 6 месяцев с момента открытия наследства (смерти наследодателя).

Через полгода наследники долевой собственности получают у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Если имущество требует государственной регистрации, какой-то срок отводится на ее проведение. Например, недвижимое имущество в Росреестре регистрируют в течение 5-14 дней.

В случае привлечения суда к разделу сроки продлеваются. В среднем на 3-6 месяцев. Иногда значительней.

Сроки в особых случаях могут быть сдвинуты, но только по решению суда, если наследник долевой собственности докажет, что не обращался за наследством по объективным причинам:

• Тяжело болел и не имел возможности перепоручить дело доверенному лицу.
• Не имел сведений и кончине наследодателя.
• находился в длительной командировке.
• Не имел представления о своих правах в силу незнания российских законов и/или русского языка и пр.

Необходимые документы при оформлении долевой собственности в наследство

Если долевая собственность наследуется по завещанию, потребуется ряд документов:

• Внутренний гражданский паспорт для физических лиц. Свидетельство о государственной регистрации для организаций.
• Свидетельство о рождении, если наследник – несовершеннолетний гражданин. В таком случае дополнительно потребуется паспорт его законного представителя (как правило, в качестве такового выступает один из родителей).
• Доверенность на право представлять интересы – для организаций. И паспорт лица, представляющего интересы.
• Свидетельство о смерти. Его получают в загсе. Если подлинника нет, по требованию оформят копию.
• Правоустанавливающие документы на наследуемое имущество.
• Выписка из домовой книги или лицевого счета для подтверждения места последней регистрации наследодателя.
• Свидетельства о праве собственности на наследуемое имущество.

Если долевая собственность наследуется по закону, список требуемых документов может быть расширен в зависимости от нюансов. В дополнение могут понадобиться:

• Документы, подтверждающие степень родства с покойным.
• Документы, удостоверяющие факт нетрудоспособности, если предполагается выделение обязательной доли в имуществе.
• Отчет о стоимости имущества, составленный оценщиками из СРО.

• При обращении к нотариусу претендентам придется еще составить типовое заявление.
• Скачать образец заявления о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство можно здесь.
• 
• Скачать образец заявления о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию можно здесь.

Порядок оформления долевой собственности в наследство по закону

Наследование общей собственности по закону осуществляется в несколько этапов:

1. После смерти наследодателя наследники получают в загсе свидетельство о смерти.
2. Претенденты на имущество обращаются к нотариусу по месту жительства наследодателя с заявлением об открытии наследства, удостоверениями личности и свидетельством о смерти.
3. Нотариус выдает претендентам перечень документов, которые необходимо подготовить.
4. Через 6 месяцев заинтересованные стороны представляют необходимый перечень документов. После их изучения нотариус определяет доли в наследственной массе и предоставляет наследникам свидетельства о праве на наследство.
5. Если полученное долевое имущество подлежит государственной регистрации, новые собственники обращаются в регистрационные органы.

Порядок оформления общей собственности в наследство по завещанию

При наличии завещания наследование общей долевой собственности осуществляется в несколько этапов:

1. Наследники после кончины наследодателя получают в загсе свидетельство о смерти.
2. Претенденты обращаются к нотариусу, составившему завещание. Если не известно, было ли оно написано, нужно обратиться к нотариусу по месту жительства наследодателя.
3. Если нотариус не составлял завещание, он проверит факт регистрации документа по базе данных и сообщит адрес потенциальным наследникам.
4. После получения свидетельства о смерти нотариус, составивший завещание, объявляет дату, когда оно будет вскрыто. Событие должно состояться в течение ближайших 15 дней.
5. В объявленный день наследники являются с удостоверениями личности к нотариусу, который в их присутствии вскрывает конверт с завещанием и оглашает волю покойного.
6. Нотариус сообщает наследникам, какие документы необходимо подготовить.
7. Через 6 месяцев наследники являются к нотариусу с пакетом документов и получают свидетельство о праве на наследство.
8. Если унаследованное имущество подлежит государственной регистрации, новые собственники обращаются в регистрирующие органы.

Долевая собственность на квартиру или дом по наследству

Порядок установления и распоряжения долевой собственностью на жилую недвижимость регулируется гл. 16 ГК РФ.

Доли собственников в квартире или доме могут быть определены:

• В процентном соотношении. Например, матери принадлежит 70 % квартиры, а дочери – 30 %.
• Выделены в натуре. Например, в виде отдельной комнаты или пристройки к дому.

Выделение в натуре встречается редко, т.к. требует соблюдения целого ряда условий: отдельный вход, отдельный санузел. В квартирах обеспечить такие требования тяжело. Чаще выделение в натуре встречается в частных домах.

Выделение долей в процентном соотношении предполагает, что содольщики договариваются о правилах пользования общим имуществом. Например, определяют каждому по одной комнате в трехкомнатной квартире и обговаривают правила уборки помещений общего пользования.

При получении в наследство выделенной доли наследник пользуется своим жилым помещением на собственное усмотрение и не претендует на пользование иными долями.

При получении не выделенной в натуре доли наследнику необходимо оговорить с прочими собственниками правила пользования жильем. Если это не удается, можно обратиться в суд для решения возникших вопросов.

Стоимость оформления и налоги

Граждане освобождены от уплаты НДФЛ при вступлении в наследство. В настоящее время им приходится тратить денежные средства только на госпошлину. Плюс определенные расходы могут понадобиться для оплаты услуг оценщика, юриста и регистрирующего органа.

Размер госпошлины при оформлении свидетельства у нотариуса рассчитывается на основании ст.333.24 НК РФ:

• С близких родственников (детей, родителей, супругов) взимают 0,3 % от стоимости наследуемого имущества. Максимальный размер пошлины не может превышать сумму в 100 тыс. руб.
• С прочих категорий взимают 0,6 % от общей стоимости наследуемого имущества. Максимальный размер пошлины не превышает 1 млн. руб.

1. При наличии нескольких наследников общедолевого имущества общая сумма пошлины делится между ними в зависимости от размера полученной доли.
2. Если наследником является несовершеннолетний ребенок, госпошлину за него оплачивает законный представитель.
3. Для расчета используют рыночную стоимость имущества или кадастровую.

Порядок регистрации общего имущества полученного по наследству

Если в качестве долевой собственности, полученной в наследство, выступает недвижимость, смену собственника необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без этого с имуществом не получится осуществлять правовые сделки.

Процедура регистрации общей собственности после наследования проводится в несколько этапов:

1. Гражданин получает у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
2. Новый собственник оплачивает госпошлину (за регистрацию доли в общем имуществе взимают 200 руб. в соответствии со ст.333.33 НК РФ).
3. Наследник обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на долю в жилой недвижимости и представляет паспорт, нотариальное свидетельство и квитанцию об уплате госпошлины. Проще подать заявление через МФЦ (Мои документы).
4. Срок проверки составляет от 7 до 14 дней. По истечении этого срока выдают свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Продажа дома или квартиры в долевой собственности по наследству

Доля в жилой недвижимости может быть продана владельцем, но только с соблюдением правовых норм, изложенных в ст. 250 ГК РФ.

Процедура осуществляется в несколько этапов:

1. Владелец доли письменно оповещает прочих содольщиков о намерении продать свою часть наследуемой недвижимости и предлагает ее выкупить.
2. Собственникам отводится 1 месяц на принятие решения.
3. Если владельцы прочих долей не уведомили о решении или отказались выкупить долю в недвижимости, ее собственник выставляет свое имущество на торги и отчуждает его посредством сделки купли-продажи.

При таких сделках важно учесть, что продать свою долю третьим лицам можно по цене не ниже той, что была предложена прочим содольщикам. Если выяснится, что долю продали дешевле, чем предлагали выкупить иным собственникам, такую сделку легко оспорить по суду.

Отказ от доли в наследстве

Наследник не обязан принимать наследство, если считает, что это ему невыгодно. Например, из-за долгов наследодателя. В таком случае он имеет право отказаться от своей доли общего имущества (ст. 1157 ГК РФ).

Отказ от наследства может быть осуществлен тремя способами:

• Путем подачи заявления нотариусу, у которого открыто дело. Гражданин может отказаться в пользу какого-то конкретного наследника из любой очереди или без объявления такового.
• Путем неподачи заявления о принятии уже после открытия наследства. В таком случае его долю собственности распределят между прочими наследниками в равных долях.
• С помощью суда, если решение об отказе принято наследником уже после получения свидетельства о праве на наследство.

Отказаться можно только от всей доли в наследственной массе. Нельзя написать отказ на часть наследуемого имущества и принять все остальное.

Нюансы

Процедура получения наследства долевого имущества имеет множество особенностей, которые могут и не возникнуть в процессе. Или существенно усложнить жизнь наследникам.

• 1й нюанс: Нотариус не обязан уведомлять претендентов об открытии наследства. Он может это сделать, если ведет наследственное дело и наследодатель заранее сообщил ему координаты будущего наследника.
• 2й нюанс: Если наследник принимает наследство, он автоматически становится ответственным по долгам наследодателя. Нельзя наследственную массу принять выборочно.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

В прошлой статье мы уже рассматривали, как уменьшить налоги при продаже минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим, как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры, полученную в наследство или по договору дарения. Так как вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ).

С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.

Налогообложение при получении квартиры в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Налогообложение при получении квартиры по договору дарения

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья.

Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья.

Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру.

Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью.

Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого.

В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю.

В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года.

Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры до 2019 года

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1.

С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.

2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость.

Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн.

рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн.

рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей.

Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры после 2019 года

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1.

Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже.

До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении.

Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

• Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей
• До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей
• Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года.

Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Как платить налог при продаже квартиры, если в ней изменились доли?

Мы владеем квартирой с 1996 года. Договор купли-продажи в трех долях — на меня и родителей. Доли не определены.

В 2020 году родители решили подарить мне свои доли. Для этого мы сначала заключили соглашение о распределении долей в квартире: в августе 2020 года установили, что мне принадлежит 8/10 квартиры, а родителям — по 1/10. После этого они оформили дарственную. Теперь в Росреестре дата начала владения мною 8/10 квартиры — август 2020 года.

Я хочу продать эту квартиру. Так как три года не прошло, я готова заплатить налог с дохода от продажи подаренных мне долей. Но почему я должна платить налог со своей доли? Квартира в собственности почти 25 лет, а в Росреестре теперь стоит 2020 год. Законно ли это и можно ли как-то оспорить?

Квартира, в том числе подаренные родителями доли, числится в вашей собственности с даты покупки, то есть с 1996 года. В Росреестре только регистрировали перераспределение долей. Это не будет учитываться, чтобы посчитать срок владения недвижимостью, — вам не придется платить налог при продаже квартиры и подавать декларацию.

Минимальный срок владения недвижимостью, за исключением некоторых случаев, — пять лет. А для недвижимости, которую купили до 1 января 2016 года, минимальный срок владения — три года.

Например, квартиру купили 1 марта 2016 года. С 1 марта 2021 года при продаже этой квартиры подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно. А если бы квартиру купили 5 декабря 2015 года, без уплаты НДФЛ собственник мог продать ее с 5 декабря 2019 года.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Ваша квартира была в общей совместной собственности, так как вы не выделяли доли. Позже вы с родителями переоформили ее в общую долевую собственность — определили долю каждого.

Если и другие случаи, когда прекращается право собственности. Но изменения вида общей собственности среди них нет.

Право собственности на долю в квартире возникает в момент первоначальной регистрации права совместной собственности.

В вашем случае право собственности у вас и ваших родителей возникло в момент покупки квартиры — в 1996 году. Тогда не было Росреестра, поэтому квартиру поставили на учет позднее.

Собственниками квартир, приобретенных до 1998 года, становятся с момента покупки, а не регистрации в Росреестре.

Первоначальная доля в квартире принадлежит вам с 1996 года — более трех лет. Поэтому с дохода от продажи квартиры целиком платить НДФЛ вы не должны.

Когда налоговая получит сведения из Росреестра и увидит даты продажи и перераспределения долей, инспектор может заинтересоваться вашей сделкой. В этом случае представьте в ИФНС документы, которые подтвердят, что вы владели долей в квартире с 1996 года, например договор купли-продажи.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Налог с продажи квартиры, если доли в ней получены в разное время — Ваши налоги

05.01.2021

Как платить налог, если квартира получена в собственность по долям. Это далеко не редкий случай. Например, 1/2 квартиры уже находилась в вашей собственности.

А вторую 1/2 вы получили по наследству или в дар от родственника. В результате получается, что первой долей в ней вы владеете больше 5 или 3-х лет, а второй — меньше.

  Нужно ли платить налог и как рассчитать его сумму при продаже квартиры целиком? Вот об этом мы и поговорим.

Зачастую человек получает квартиру по долям. Причем эти доли поступают в его собственность в разное время. Простой пример. Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по ½ каждому). Затем один из супругов умирает.

Соответственно, второй – получает в наследство ½ долю умершего и становится полноправным собственником всей квартиры целиком. Все бы ничего до тех пор, пока квартира не выставляется на продажу.

Ведь возможна ситуация когда с момента получения в собственность первой доли прошло три года и больше, а второй – меньше трех лет.

Отметим, что по налоговому законодательству доходы от продажи имущества (или долей в нем), которым человек владел три года и больше налогом не облагают, а доходы от продажи имущества находившегося в собственности менее трех лет должны облагаться налогом. Так как же в этой ситуации следует платить налог и нужно ли это делать вообще?

Сразу оговоримся. Ответа на этот вопрос в законодательстве попросту нет. Нет, в принципе. Соответственно, есть множество мнений. Как различных контролеров и чиновников, так и независимых специалистов. Причем мнения самые различные и не совпадающие друг с другом.

Мнение первое: налог платить не нужно

Как ни странно этого мнения придерживается Минфин России. Министерство неоднократно указывало (цитата):

«Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.

При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру».

Вс разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры.

Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г.

2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество.

Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв.

м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб.

согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли.

Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г.

исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру.

С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п.

3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.

), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена.

Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г.

Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана.

Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

№ 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества.

Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб.

на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

ВС разобрался, в каких случаях участнику может быть выплачена действительная доля обществаСуд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.

«В рассматриваемом определении Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость более тщательного, индивидуального подхода к каждой конкретной ситуации, рассмотрения вопроса со всех сторон, не нарушая при этом прав ни одного из участников процесса. Хочется надеяться, что данное определение изменит ситуацию», – подчеркнула Алена Ульянова.

По мнению адвоката АП Воронежской области Олеси Алимкиной, проблема общей долевой собственности на жилье традиционно актуальна, и суды в части раздела совместно нажитого имущества консервативны: «если бывшие супруги не смогли договориться о порядке раздела недвижимости, то суд разделит все это имущество строго пополам и стороны будут обречены на дальнейший конфликт до тех пор, пока кто-либо не уступит добровольно другой стороне право собственности в обмен на денежную компенсацию».

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище.

По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

«Тем не менее полагаю, что в рассматриваемом случае ВС поступил разумно, признав долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным, до обращения истицы в суд он не был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и проживает с другой семьей», – отметила Олеся Алимкина.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

По мнению адвоката, лишение стороны спора принадлежащей ей доли в жилом помещении должно быть компенсировано справедливой денежной выплатой, определяемой как соответствующая доля от рыночной стоимости всей квартиры, а не как рыночная стоимость доли, поскольку последняя всегда будет значительно ниже.

«Мне показался крайне низким и несправедливым размер денежной компенсации, определенный заключением специалистов, которое представила истица.

Полагаю, ответчику следовало бы представить альтернативное экспертное заключение или ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но, вероятно, его сторона делала ставку на довод о невозможности лишения его права на долю в имуществе», – заключила она.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что проблема принудительной выплаты доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности на имущество в отсутствие его согласия, несомненно, актуальна.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

Светлана Немчинова полностью поддержала позицию ВС, пояснив, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела имущества бывших супругов, особенно когда один из них злоупотребляет своими правами, не давая согласия на выкуп.

«Ко мне очень часто обращаются доверители с аналогичными вопросами. Я сталкивалась с такими случаями, когда бывший муж, манипулируя наличием своей доли, находясь в квартире, буквально “изводил” бывшую жену.

В одном случае бывший супруг, не проживая в квартире, тем не менее регулярно появлялся в ней, чтобы контролировать личную жизнь бывшей жены, не давал ей возможности приглашать в гости друзей, угрожая скандалами.

В другом случае бывший супруг не давал согласия на продажу квартиры либо на выкуп его доли, поскольку не хотел, чтобы его бывшая супруга вместе с детьми сменила место жительства», – рассказала адвокат.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.