Чем грозит: неудобная для жизни квартира

Когда бюджет ограничен, приходится чем-то жертвовать: выбирать квартиру в районе подальше от центра города, но большой площади или, наоборот, покупать жильё в престижной локации в ущерб простору. В некоторых случаях выбор ограничен не столько бюджетом, сколько представлением о жизни в квартире.

Как избежать ошибки. Не спешить с покупкой. Тем более если бюджет позволяет. Подумать, действительно ли выбранная квартира будет удобной. Если представить свою семью в однушке сложно, лучше рассмотреть варианты попросторнее. Если денег не хватает, можно взять ипотеку. О том, как накопить на первый взнос по ипотеке, можно почитать здесь.

Максим Глазков, Москва

пожалел, что купил маленькую квартиру

Два года назад я готовился купить квартиру в Москве. Выбор был между однушкой площадью 44 м2 и двушкой 51 м2. На первоначальный взнос по ипотеке у меня было только 1,3 миллиона ₽. Ещё была «подушка безопасности», в которой было $20 тысяч, но эти деньги брать не хотелось. Они — на самый экстренный случай.

В итоге купил двушку за 7,65 миллиона ₽. Хорошая трёхкомнатная квартира площадью 64 м2 стоила в районе 8,8 миллиона ₽. Я мог её себе позволить, но пришлось бы пожертвовать всеми накоплениями.

Сейчас я об этом жалею. Мне немного тесновато в двушке. Хочется больше площади: чтобы была гардеробная, небольшая кладовка, куда можно поставить велосипед, хочется большую кухню-гостиную, где можно было бы принимать гостей и отдыхать. Сейчас квартира моей мечты стоит уже около 30 миллионов ₽. Если бы два года назад я не зажал $20 тысяч, то сейчас мечтал бы о чём-то другом.

Вывод: не надо жадничать, когда покупаешь квартиру. Теснота приведёт к стрессу или заставит копить на большую площадь.

Чем грозит: можно провести жизнь в дороге

Застройщик может утверждать, что дорога от нового дома до метро будет занимать 20 минут на автобусе. На деле эти 20 минут могут превратиться в час, а то и два, если встать в пробке в утренний час пик.

Как избежать ошибки. Самостоятельно проверить транспортную доступность жилого комплекса: доехать до него на общественном транспорте и на машине. Можно проехать с работы до жилого комплекса в будний день. В итоге сразу будет понятно, насколько серьёзные пробки на маршруте, много ли людей в метро или автобусе.

Екатерина Л., Люберцы

проводит в дороге по пять часов в день

Перед нами стоял выбор: купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или трёхкомнатную в ближайшем Подмосковье. Только такие варианты подходили по бюджету. Выбор сделали в сторону просторной квартиры на окраине города Люберцы в девяти километрах от МКАД.

Квартира оказалась действительно просторной. В ней очень комфортно жить, принимать гостей, детям достаточно места для игр. Но, к сожалению, доступно это всё только в выходные. В будни мы выходим из дома очень рано, а когда возвращаемся, уже пора ложиться спать.

Дорога от дома до офиса в центре Москвы может занимать до пяти часов в день — по 2,5 часа в каждую сторону. Сначала мы едем до ближайшей станции метро — это около часа по пробкам. Перед этим ещё ждём маршрутку.

В районе много новых домов, так что утром — большая очередь из желающих добраться до Москвы. Порой в маршрутке приходится ехать стоя всю дорогу. После ещё 30 минут добираемся на метро и идём от метро до работы.

Чем грозит: можно дольше ждать квартиру

Если застройщик не сдаст квартиру в срок, сложнее всего придётся тем, кто платит ипотеку и снимает квартиру. Это лишние расходы на аренду. Компания также может построить дом с нарушением норм или сдать квартиры с некачественной отделкой. Это тоже обернётся проблемами и дополнительными расходами.

Как избежать ошибки. Перед покупкой квартиры нужно проверить учредительные документы застройщика, свидетельство о госрегистрации, разрешение на строительство дома, проектную документацию и другие документы. Изучить, какие объекты компания уже построила, были ли задержки при сдаче домов. Обо всех проблемах покупатели обычно пишут на форумах и в группах в соцсетях.

Читайте по теме:

Как проверить застройщика на надёжность?

Вадим, Московская область

чуть не попал в число обманутых дольщиков

Пять лет назад я купил квартиру в строящемся жилом комплексе «Урбан Групп» рядом с Красногорском. Это был крупный, известный застройщик, его проекты вызывали доверие.

На момент моей сделки уже ходили слухи, что у компании могут быть проблемы. Правда, в офисе продаж уверяли, что это слухи, при этом дом рос, и рабочих на площадке было много.

Однако спустя несколько месяцев работы на объекте практически прекратились, застройщика признали проблемным. Мне повезло: дом, где я купил квартиру, успели достроить. Наверное, изначально стоило быть внимательнее, тщательнее проверить застройщика и не рисковать при покупке квартиры.

Чем грозит: суд, потеря денег

Договор долевого участия занимает минимум десяток страниц. В этом документе указано, какую квартиру и когда застройщик должен передать покупателю, сколько она стоит, какие гарантии даёт компания, какова ответственность застройщика за затягивание сроков сдачи.

Например, в договоре может быть прописано: «Дольщик не имеет права предъявлять никаких требований к застройщику, кроме как устранить дефекты силами застройщика». Однако по закону, если квартира не соответствует договору, покупатель может требовать от застройщика не только устранить дефекты, но и соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение недостатков.

Этот пункт договора, конечно, можно оспорить в суде. Но это довольно долгий процесс, поэтому проще предотвратить проблему и попросить застройщика исправить договор или взять квартиру у другой компании.

Как избежать ошибки. Разобраться в каждом пункте договора. Если появятся вопросы, обратиться к юристу.

Чем грозит: плохой экологией и потерей времени на походы в магазин, аптеку и больницу

После переезда в квартиру может выясниться, что рядом с домом нет поликлиники, а до ближайшего продуктового магазина идти полчаса. Или обнаружится, что недалеко расположен мусоросжигательный завод или производство, из-за которого в районе появляется неприятный запах.

Как избежать ошибки. Внимательно изучить карту, найти ближайший к дому детский сад, школу, больницу. Прогуляться по району, дойти до этих объектов, чтобы убедиться, что расстояние до них небольшое. Спросить у местных жителей, что им нравится и не нравится в районе, почитать соцсети и форумы. Проверить экологию — например, здесь.

Чем грозит: под окнами может вырасти небоскрёб или появиться шумная магистраль

При выборе новостройки нужно не только изучить генплан конкретного проекта, но и найти информацию о развитии района. Ведь если окна квартиры выходят на поле, не факт, что на его месте через несколько лет не появится жилой комплекс.

Нельзя застраивать только особо охраняемые территории, национальные парки, парковые зоны. На всей остальной территории строить можно. Также можно сносить старые низкие здания, промышленные объекты и возводить на их месте высотки.

Как избежать ошибки. Найти информацию о плане застройки на сайтах районных управ в разделе капитального строительства и на отраслевых сайтах (в Москве, например, это сайт стройкомплекса).

Николай, Видное

переживает, что под его окнами могут построить дублёр МКАДа

Квартиру в новостройке в Видном я купил семь лет назад. Тогда из окон открывался прекрасный вид на лес. Его, конечно, застроили. И это не было сюрпризом: я видел план проекта нашего ЖК и понимал, что будут следующие очереди. А вот информация о том, что прямо перед моим домом построят дублёр МКАД, стала неожиданностью.

Строительство дороги было запланировано ещё в начале 2000-х годов. Сама трасса отмечена на генплане развития города Видное, но я не подумал посмотреть его при покупке квартиры.

Чем грозит: квартиру мечты могут купить

Застройщики часто проводят акции и предлагают скидки. Однако ждать скидку на понравившуюся квартиру не всегда разумно, ведь её в любой момент может купить кто-то другой. Ещё одна проблема — застройщик может так и не запустить акцию, а квартира, наоборот, подорожает за это время.

Как избежать ошибки. Если не хватает денег на покупку квартиры, всегда можно воспользоваться ипотекой.

Калькулятор ипотеки Сравни.ру

Чем грозит: штраф

Этот пункт касается квартир с так называемой свободной планировкой. Несмотря на название, распоряжаться жилой площадью по своему усмотрению нельзя. У квартир со свободной планировкой есть планировка по проекту. Как правило, она прорисована в буклетах и есть на сайте застройщика.

Если собственник квартиры возведёт стены по этому плану, то дополнительных действий не потребуется. А вот в противном случае придётся согласовывать расположение стен. Без этого перепланировка будет считаться незаконной, за это грозит штраф 2000–2500 ₽ и предписание узаконить изменения.

Как избежать ошибки. Заранее изучить документы на квартиру и планировку по проекту.

При покупке квартиры не стоит слепо доверять всему, что рассказывают менеджеры в офисе продаж. На каждом этапе — от выбора района до заключения договора с застройщиком — нужно проверять документы. Это и план развития территории, и карта города, и разрешения застройщика.

Перед сделкой необходимо приехать и изучить район, попробовать доехать от будущего дома до работы, пройти до поликлиники и ближайшего парка.

Если выбрать уютное жильё с приятным видом из окна, с расположенной недалеко остановкой общественного транспорта и школой, то, во-первых, в нём будет комфортно жить, во-вторых, его получится быстро продать, когда придёт время.

Где жить, пока строится дом?

Нужные средства для покупки новостройки часто получают от продажи своей старой квартиры. Проблема в том, что между внесением задатка и новосельем проходит время, в течение которого нужно где-то жить.

Проблему решают по-разному. Кто-то в ожидании сдачи дома ютится у родственников. Кто-то вынужден снимать жилье. Учитывая, что сроки сдачи домов застройщики часто не соблюдают, покупатель жилья в новостройке рискует неопределенно долго оставаться в «подвешенном состоянии». Те, кто не готов к таким лишениям, ищут возможность оставаться в старой квартире вплоть до получения ключей от новой.

Пробел в биографии

По мнению руководителя отдела жилой недвижимости компании «Городская Недвижимость» Марины Поляковой, «в основном в ожидании, когда достроится дом, покупатели переезжают в съемные квартиры». К затратам на взносы в долевое строительство или ЖСК добавляется арендная плата, но в конце концов временное жилье можно выбрать недорогое, небольшое по площади и в отдаленном районе.

В случае аренды возможны проблемы с пропиской, ведь покупатель квартиры потребует от собственника выписаться из нее. Напомним, что в статье 19.

15 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за проживание по месту жительства и месту пребывания без регистрации – штраф в размере от 1500 до 2500 руб.

А за фиктивную регистрацию вообще планируют наказывать жестко, вплоть до лишения свободы сроком до трех лет.

Вообще-то, доказать, что вы постоянно проживаете по какому-либо адресу, а не «приезжаете в гости на пару дней», довольно трудно. И крайне редко полиция ведет такие расследования. Однако в ожидании постройки нового дома «бегать» от полиции не стоит.

По закону гражданин, «прибывший к месту временного проживания на срок свыше 90 дней» должен зарегистрироваться.

Следует отметить, что срок подачи заявления на регистрацию рассчитывается не с момента снятия с учета, а с момента «прибытия к месту жительства или месту пребывания».

С начала 2011 года в стране действует упрощенная процедура регистрации, по которой, при наличии у граждан на руках договора найма с подписью собственника, они могут зарегистрироваться без его участия.

Однако очень часто арендодатели, хозяева квартир, не горят желанием официально регистрировать своих квартиросъемщиков, ведь договор найма (этот документ вкупе с паспортом гражданина РФ является достаточным основанием для временной регистрации) может привлечь внимание не только регистратора, но и налоговиков.

В таком случае нужно искать или другого, законопослушного, наймодателя или – компромисс. В частности, распространена схема, когда заключаются договор безвозмездного пользования, а к нему в одном экземпляре (для собственника) составляется дополнительное соглашение с указанием цены и срока найма.

Договор может быть предъявлен всем желающим, в том числе полицейскому или налоговому инспектору. Допсоглашение – исключительно «для внутреннего пользования», только для расчетов между хозяином жилплощади и нанимателем. Ничего хорошего в этой схеме нет.

Все-таки надо искать возможность зарегистрироваться законно, лучше всего у близких людей, друзей или родственников.

Комфортный вариант

Чтобы не испытывать лишений «жизни на чемоданах», лучше всего ожидать сдачи нового дома в своей старой квартире, ведь необходимые для приобретения новой квартиры в строящемся доме средства можно выручить путем займа под залог старой. Пока собственник аккуратно выполняет обязательства по погашению долга, его никто не заставит съезжать.

Конечно, теоретически возможна и продажа старой квартиры частному лицу с условием, что вы обязуетесь освободить ее в какую-то определенную дату. Еще один вариант – найти покупателя и снимать у него эту же квартиру. Но таких покупателей вряд ли будет легко найти. К тому же застройщики иногда имеют обыкновение сдавать дома в эксплуатацию с опозданием.

Поэтому покупатель строящейся квартиры рискует оказаться на улице.

Кредит под залог недвижимости является разновидностью ипотечного кредита, просто залогом является не покупаемая квартира, а уже имеющаяся в собственности. Как уже отмечалось выше, основным преимуществом данного вида кредитования являются низкие процентные ставки и большие суммы кредитов – до 80% от оценочной стоимости объекта залога.

В посткризисное время многие банки возобновили выдачу подобных займов. Залог нужен кредитору как гарантия обеспечения исполнения заемщиком обязательств. Если обязательства не исполняются, то банк имеет право компенсировать задолженность заемщика за счет имущества, находящегося у него в залоге.

По условиям кредита под залог недвижимости у заемщика сохранится право собственности на имущество. Переданная в залог недвижимость по-прежнему принадлежит заемщику, но с обременением, которое и является следствием залога. Так, получив кредит под залог недвижимости, без согласия залогодержателя (банка) продать эту недвижимость нельзя.

Но в остальном владелец может делать в ней все, что душе угодно. Лишь маленькая оговорка: прописывать там своих родственников или сдавать ее можно только с согласия банка. В последнем случае заемщик зачастую прибегает к варианту сдачи квартиры для того, чтобы погашать ежемесячные обязательные платежи по ипотеке за счет арендных платежей.

Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением. И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В случае такого исхода залогодержатель (банк) забирает себе не всю стоимость заложенного имущества, а только часть, необходимую для покрытия задолженности по кредиту и компенсации расходов, связанных с реализацией объекта залога. Однако следует иметь в виду, что в залоге находится весь объект недвижимости, а значит, съезжать все равно придется.

Впоследствии банк продаст эту квартиру, возьмет ту часть вырученных средств, которая ему причитается, а остаток вернет несостоятельному заемщику. Но такие случаи, когда заемщики теряют жилье, все-таки единичны. Выгода банка прежде всего в процентах с займа.

Поэтому он, как правило, стремится сделать все возможное, чтобы урегулировать конфликт с заемщиком.

В любом случае не нужно отдавать квартиру в залог, не будучи уверенным в том, что долг может быть выплачен. Тогда уж лучше ждать постройки нового дома «на чемоданах».

В зачет

Еще один способ приобретения квартиры в строящемся доме за средства, вырученные с продажи старой, заключается в реализации так называемой зачетной схемы, или «трейд-ин», уже давно обкатанной на рынке автомобилей, а в последнее время перенятой рынком недвижимости.

Это своего рода декларация, по которой застройщик получает эксклюзивное право продажи вашей старой квартиры по договоренной цене.

Так работают многие застройщики («Петротрест», «Строительный трест», «Северный город» (холдинг RBI), «Ленстройтрест», «Инком ДСК-3» и некоторые другие).

Суть «трейд-ин» в том, что по договору между застройщиком и покупателем первый принимает в зачет стоимости новой квартиры стоимость старой, принадлежащей покупателю. По договору последнему придется реализовать квартиру в ограниченный срок, как правило, от 90 до 120 дней.

Хотя бы в эти три-четыре месяца у покупателя будет своя крыша над головой, но затем все равно придется отправляться на постой к родственникам или в съемную квартиру.

В 2011 году «Главстрой-СПб» совместно с Ханты-Мансийским банком и Банком «Зенит» объявил о старте ипотечной программы «Квартира в зачет», по которой покупателю не нужно съезжать из своего старого жилья вплоть до получения ключей от нового.

По этой программе покупатель мог приобрести квартиру за счет кредитных средств банка и во время строительства дома оплачивать только проценты по кредиту. После сдачи дома покупатель сразу же заселялся («чистовая отделка») и мог продавать свою старую квартиру, и только после заселения начинал выплачивать кредит банку.

К сожалению, сегодня эта программа уже не действует, упомянутые банки ее остановили. Тем не менее возможность привлечения средств путем залога старой квартиры остается. Пожалуй, для того чтобы в комфорте дожидаться новоселья, этот способ едва ли не самый лучший. С другой стороны, квартиру, находящуюся в залоге, довольно трудно продать.

Для этого необходимо получить согласие залогодержателя, а банки не всегда приветствуют досрочное погашение кредита.

Продавать старую квартиру и снимать жилье – или отдать старую квартиру в залог? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Что «ближе к сердцу», каждый решает для себя сам.

Вячеслав Березниченко

Будут ли жить в моей квартире строители во время капитального ремонта, как запретить им там жить?

• Ситуация значит такая, квартира находится на значительном удалении от моего дома, там строители делают капитальный ремонт.
• Изначально я спрашивал как они собираются работать, так как шуметь после 21-22 часов и в выходные дни не желательно.
• Они сказали, что будут работать до поздна, но шуметь вечером уже не будут, а будут заниматься исключительно тихими моментами ремонта, что хотят закончить быстрее, так как у них много заказов.
• Далее был разговор по поводу до скольких они там будут находится и будут ли там ночевать или вообще жить.
• Первым делом строители сделали санузел и ванную, и естественно начали там принимать гигиенические процедуры.
• То что они ходят в мой новый унитаз и не всегда попадают (это я заметил при посещении квартиры), на это повлиять не могу, так как больше не куда, придётся после ремонта там всё вымывать и дезинфицировать, но то что уже и ванной моются, меня честно говоря вывело из себя.

Я всё понимаю, но нах… оно мене простите нужно, я делаю ремонт купил новую сантехнику и заеду в квартиру и буду всё там мыть и обтирать.

1. Они вроде в недоумении но согласились, вообще ванную не открывать.
2. Далее я обнаружил, что кто то из них ночует там, объяснили тем, что у них остаётся дорогое оборудование и они боятся его бросать, а забирать каждый день нет возможности.
3. Опять меня возмутило приготовление жратвы, матрас на поддонах возле батареи.
4. Стал звонить им и запрещать это делать, они стали возмущаться, что мол вы первый такой человек, что такие условия выдвигаете.
5. Если я плачу деньги и хочу получить отремонтированную квартиру, если я сам там не живу, зачем мне там такие жильцы.
6. Вообщем связался с их главным руководством, объяснил ситуацию, сначала он мне пытался навешать, то что все люди, вы же понимаете, надо по человечески всё делать.
7. По человечески они сделали когда посчитали стоимость ремонта и материала, на которые я им и выдал деньги, а за работу получат в конце, но в процессе ремонта постоянно возникали проблемы и дополнительные растраты.

Я им разу сказал это ваши проблемы. Например пришлось вызывать газосварщика и перекрывать стояки в подвале, оплачивать жэку переопломбировку и нанимать такси для их представителя.

Я сразу сказал, меня не интересует что там в подвале или ещё где, я плачу за свою квартиру и всё! В итоге всё равно пришлось платить мне!

Вот так, поэтому согласно того, что я не хочу чтоб в моей квартире мылись, брились, готовили пищу и ночевали строители я им это запретил — и имею на это полное право.

Поэтому сразу договаривайтесь за время, так можете и сказать работаете к примеру с 6 до 21 и чтоб потом вашего духу там не было. В квартире не курить, пользоваться ванной и кухней, где хотите там и ночуйте, готовьте пищу и мойтесь, туалет уж ладно, это не запретишь, но и совесть нужно тоже иметь когда мочишься, мимо нового унитаза.

Переезд в частный дом, советы и размышления

Добрый день! Наконец-то созрел для первого поста, так что сильно не пинайте если что.

На фоне льготной ипотеки и последующего скачка цен на квартиры в 2020 году, последние несколько месяцев в моем информационном поле возникают новости, что тот или иной знакомый купил или собрался покупать частный дом, видимо дома не сразу подскочили в цене как квартиры. Поскольку я недавно переехал в частный дом из квартиры, эти знакомые начинают спрашивать «как? че? доволен? а это? а где?» Решил поделится своим опытом тут, может кому будет полезно.

Несколько лет назад, мы с супругой озадачились вопросом расширения жилплощади, и решили переехать в частный дом, да еще и в другом городе (Казань). В итоге после полугода выбора места, приценки и анализа в конце 2018 года купили небольшой дом от застройщика.

На тот момент у нас в собственности была 2х комнатная квартира в другом городе за 250 км от нового дома, где мы собственно и жили. После была череда внутренней отделки, ремонта. Весь 2019 год с перерывами по факту заработка денег делался ремонт.

Веселое занятие ездить 3-3,5 часа по трассе, чтобы потом вечером уставшим ехать назад домой за 250км. Конечно иногда и оставался спать в доме, для взрослого мужика создать условия легче чем маленькому ребенку: надувной матрац, рукомойник и туалет на улице.

В 2020-ом с задержками и трудностями из за Короновируса, но мы все таки переехали и год живем в своем доме, на небольшом участке 5 соток. Это дом в пригороде, а не «переезд в деревню» мой образ жизни связан с городом, заработок тоже, я покупаю продукты в магазине, а не фермерствую.

Лопатой деньги тоже не гребу, поэтому речь пойдет не про частный дом-дворец или «дорохо-бохато», а для людей по проще, рынок такой недвижимости у нас только формируется, с коммуникациями и интернетом стало попроще и многие люди как и я задумываются о переезде. Теперь несколько советов и ответов на частые вопросы:

1) Кому подойдет жизнь в доме, а кому нет?

В доме всегда есть чем заняться, если ты хочешь любишь лежать на диване или гамать за компом 20 часов в день, и тому подобное, то может дом это не для тебя и в квартире будет реально проще.

Да нам строил дом застройщик, на ремонтные работы мы нанимали людей, но несмотря на это дом заставляет прокачивать, либо навыки «домашнего мастера», либо прокачивать кошелек. Тут каждый решает сам как ему удобнее.

Я где-то по середине =) какие-то работы делаю сам, какие-то прошу специалистов.

2) Сколько денег нужно?

Дом это не просто стены или коробка, многие считают «ну все стены поднял, крышей закрыл тут ерунда осталась» или начинают обсуждать какой же дом лучше кирпичный, каркасник или из газобетона?  Это как обсуждать Бензиновый автомобиль или Дизельный. Материал стен и «коробка дома» это лишь составная часть. Важная часть, но не весь дом.

Есть плюсы и минусы у каждой технологии, и в тех и этих домах можно хорошо жить, а может быть куча проблем. По мне сейчас дом это: Стены и крыша+инженерные коммуникации (газ, электричество, вода, канализации и все вот это)+внутренняя отделка (жить 10летиями в голом бетоне без отделки, так себе решение.

но об этом потом) + участок (не стоит сбрасывать со счетов работы по участку, банальные дорожкикрылечкипарков тоже ого-го сколько стоят) И вот после этих составляющих могу сказать, что денег нужно ОТ: примерно как стоимость неубитой трехкомнатной квартиры в крупном городе и ваш доход ОТ 1200-1500$ в месяц.

Я думаю для регионов России это некий «средний класс».  Повторюсь что это сумма ОТ которой стоит отталкиваться если вы думаете ввязать в строительствопокупку, стоит располагать такими финансами и быть готовыми еще вкладывать. Вы можете сказать, вон на ютубе чувак построил за миллион, он живет и радуется.

На что могу сказать либо это микродомиквремянка, либо человек превратил все это в долгострой и живет на стройке. Об долгострое напишу ниже.

3) «Дом должен быть большой», «2 этажа не меньше, а лучше 3″, » Я потихоньку буду строить, к пенсии закончу ко мне все дети и друзья приезжать будут», «Участок нужен минимум 12, а то 20 соток, я же там усажаю всё и сад будет и картошка и БАНЯ!»

Все эти мифы и выражения способны уничтожить у вас много нервных клеток и больше ничего. Берите ношу по силам, особенно если вы всю жизнь прожили в квартире. От постоянной стройки и трат вбуханных в стройку устаешь. 2 этажа совсем необязательно, более того в квадратуре до 140 м2 одноэтажник выиграет по удобству.

Мой дом 115 м2 в нем: 3 спальни, детская, моя с женой, одна запасная на случай пополнения, она же кабинет, она же гостевая, ну и кухня-гостинная и сан. узел. И мне этого достаточно, я закончил ремонт живу со всеми удобствами и радуюсь.

Да стройся я сейчас, я бы отпилил кусочек под котельную, а сейчас котел висит в кухонной зоне, спрятан внутри кухонного шкафчика.

Но при этом я созерцаю кучу недостроя соседей, когда люди годами живут без обоев: «тут у нас будет дорогая плитка, а пока картон» или с запечатанным вторым этажом: «У нас два этажа, на первом одна комната и кухня-гостинная, а спальни на втором, но второй этаж мы не сделали…

» поэтому у них по факту квартира двушка, а не большой дом, там уже на первом пора снова ремонт делать, а не второй доделывать. Поэтому берите ношу по силам, подумайте что вы сможете довести до ума за год-два, ну максимум три и не устать от стройки.

80-120 метров вполне комфортный дом, куча ненужных гостевых комнат не нужны, куча проходных коридоров не нужны, только пыль собирать, кстати лестница на 2 этаж это минус 10-14м2 к эффективностиполезной площади, т.к она занимает место+коридорчики и т.д. в итоге 140м2 в два этажа=120-125м2 в один этаж.

Плюс второй этаж тянет второй полноценный сан.узел. А отделать сан.узел с учетом воды,канализации плитки и сантехники, стоит дороже чем любую спальню, Ну и постоянно бегать на второй этаж устаешь. В этом плане когда мы выбирали дом, вернее что мы хотим от дома, мы с женой устраивали тест-драйвы: ездили по базам отдыха, брали коттеджи на день (к примеру на праздники) и смотрели, примеряли, как и что в быту нам нравится или нет. В итоге пришли к выводу что лучше взять то что мы потянем в перспективе довести до ума за пару лет и жить, чем влезать в долгострой.

Получилась уже целая портянка текста, и наверное сумбурно. Это первый пост строго не судите. Это лишь вершинка айсберга, думал еще пунктов добавить, но как-то много текста получилось. Если зайдет напишу как выбирать участокдом, на что обратить внимание.

Московская теснота: если строится столько жилья, то почему мы живем все компактнее?

Несмотря на все свои дефекты, прошедшая недавно перепись показала, что на фоне сокращающегося населения страны в целом стремительно растет численность в пяти регионах — Москве, Подмосковье, Петербурге, а также Краснодарском и Ставропольском краях.

Демографическим рекордсменом на этот раз стала Московская область. Ее население за 10 лет увеличилось в полтора раза до примерно 11 млн человек. Столица растет медленнее. В январе нам расскажут, насколько, а пока своими оценками поделился заместитель мэра Москвы по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков.

По его данным москвичей стало больше всего на 1 млн человек. Темпы роста у нас сдерживает дефицит пространства — город уже не такой «резиновый», как прежде. Впрочем, по словам чиновника власти обеспечивают прибывающее население квадратными метрами: с 2010-го в городе построено больше 100 млн кв.

метров жилых и нежилых зданий.

Темпы строительства действительно высокие и обгоняют рост населения. Это отражается и в статистике. По данным Росстата число квадратных метров на душу населения в нашей стране растет примерно на 0,3 м в год.

За 20 лет с 1997 по 2017 этот показатель увеличился почти в полтора раза — с 18,8 до 26,4 кв. м на человека (в 1,5-2 раза меньше, чем в Западной Европе). В Москве положение хуже среднего: на каждого жителя приходится только 19,9 кв. м.

Несмотря на рекордные темпы жилищного строительства (4,5 млн кв. м в 2019-м), прирастают они всего на 0,1 кв. м в год на человека.

Но это если делить все наличные метры на имеющееся население в кабинетных условиях. Если же исследовать реальную жизнь, ситуация окажется совсем иной. Тот же Росстат проводит комплексные обследования условий жизни домохозяйств, изучая все типы населенных пунктов, все группы населения и все типы жилых домов.

Последнее такое обследование проводилось в 2016-м и показало, что квадратных метров, в которых живут реальные россияне, наоборот, становится меньше. С 2011 по 2016 средний показатель снизился с 25 до 22,9 кв. м.

Получается захватывающая загадка: почему квадратных метров строят все больше, а жить становится все теснее?

В первом приближении ответ такой. Первый показатель не учитывает то, как используется квартира, — пустует она, используется как основное жилье, как второе или инвестиционное. Разницу почти в 40% между душевым метражом в официальной статистике и в реальности, наблюдаемой при обследованиях, объясняют несколько факторов.

В Москве пустуют чуть менее 10% квартир (по сравнению с 19% в среднем по стране). Еще часть метража «съедают» незарегистрированные в Москве мигранты: по факту они жилплощадь снимают, а в статистику населения не попадают. Наконец, возможно, самый важный фактор, — это неравенство.

Крупные собственники владеют тысячами метров, но в выборку не попадают из-за своей малочисленности.

В итоге большинство москвичей постепенно возвращаются к исторической норме русской жизни, ключевым измерением которой веками была теснота. Это видно даже по учтенным Росстатом параметрам и средним размерам квартир.

Если в 2000-м однушки составляли среди всех построенных квартир только 20%, то в 2020 — уже 43%. А доля трешек уменьшилась вдвое — с 34% до 17%. Средний размер квартир за десятилетие снизился на 20% — до 51,5 кв. м.

Строят у нас буквально больше, но меньше.

Бедность

Теснота досталась нам по наследству от безысходной бедности старой России. Жилое пространство в традиционной русской избе зимой сжималось до единственной отапливаемой комнаты размером 6 на 4 метра (реже 6 на 6). До четверти этого помещения занимала громоздкая печь.

На оставшихся 18-20 квадратных метрах существовала крестьянская семья из 5-8 человек. Зимой к ним еще прибавлялась спасаемая от холодов скотина, теленок, ягнята, куры. Переселяясь в города, «черный люд» тащил с собой этот тип застройки.

Земляной город, Хамовники, Лефортово, Грузины и многие другие районы выглядели как бесконечная деревня с теснившимися друг к другу избами. Из 22,2 тысяч московских домов в 1881 году 54% были одноэтажными и еще 41% двухэтажными, говорится в отчете о городской переписи 1881/82 гг.

По мере того, как бывшие крестьяне становились фабричными и мастеровыми, они переселялись в съемное жилье и рабочие бараки. Здесь личное пространство сжималось еще сильнее. На человека приходилось уже не 3–4 кв. м пространства, а всего 1,5–2.

«Двух- и трехэтажные дома вокруг площади все полны такими ночлежками, в которых ночевало и ютилось до десяти тысяч человек, — описывал московскую Хитровку Владимир Гиляровский. — Каждый ночлежник платил пятак за ночь, а “номера” ходили по двухгривенному.

Под нижними нарами, поднятыми на аршин (71 см) от пола, были логовища на двоих; они разделялись повешанной рогожей.

Пространство в аршин высоты и полтора аршина ширины между двумя рогожами и есть “нумер”, где люди ночевали без всякой подстилки, кроме собственных отрепьев».

Жизнь мещан и выходцев из средних слоев была чуть более терпимой. В городе было зарегистрировано 89 765 квартир. Из них почти 10% приходилось на подвалы. Примерно четверть москвичей проживали по четыре и более человек в комнате.

Еще в 1908 году 58% рабочих семей в Москве делили комнату с соседями, и только 1% имел в своем распоряжении больше одной комнаты или отдельную квартиру. «Личное посещение исследователями жилищ низших классов может открыть вопиющие факты, ускользающие от статистической регистрации (напр.

чрезвычайно вредное смешение полов)», — жаловались авторы статьи про квартирный вопрос в словаре Брокгауза и Ефрона, называя главным препятствием к улучшению быта горожан «частную спекуляцию».

Советская власть это зло, как известно, искоренила. В 1918-м был издан декрет «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Жилые дома перешли в государственную и муниципальную собственность, если их стоимость превышала определенный уровень (в Москве — 20 тыс. рублей).

Кругом царила разруха и Гражданская война, но меры правительства сработали удивительно успешно. Жилой фонд сокращался — деревянные постройки попросту разбирали на дрова. Но при этом сотни тысяч людей впервые получили какое-то личное пространство.

Новая власть разуплотняла рабочие бараки и ночлежки, заселяя их обитателей в квартиры бывших домовладельцев и богачей. К 1922 многосемейные комнаты — пресловутые «углы» — исчезли. Практически все семьи жили в отдельных комнатах, а почти 2/3 рабочих семей пользовались более чем одной комнатой или отдельной квартирой.

Средний метраж на человека превысил 6,5 кв. м, а местами доходил до 10 кв. м на человека! Но счастье длилось недолго. Впереди была индустриализация, наводнившая города миллионами вчерашних крестьян.

К 1935 году городское население увеличилось почти на 14 млн человек. Жилищное строительство не поспевало за темпами урбанизации. Построенные 23 млн кв. м жилья означали уменьшение средней нормы до 4,7 кв. м на человека.

Хуже всего ситуация была в новых промышленных центрах, но и в Москве стали появляться трущобы и самострои. Бежавшие из голодной деревни на столичные стройки люди строили себе какие-то времянки, используя все, что попадалось под руку.

В спецсообщении на имя Сталина и Кагановича Лаврентий Берия писал в конце 1939-го: «На ст. Москва Октябрьской железной дороги под жилье установлено 46 вагонных кузовов на станционных путях около воинских площадок. На с. Москва тех.ж.д. им.

Дзержинского непосредственно на путях установлено 53 вагонных кузова и на ст. Люблино той же дороги — 135».

Те, кому не досталось вагонов, иногда рыли землянки в насыпях железных дорог — там было суше, и вода не затапливала несчастных. Один из таких «Копай-городов» находился в сегодняшнем Люблино.

«Проверкой установлено, что временных строений («землянок», «шанхаек», «китаек», «копай-городов»), прилегающих к железным дорогам, имеется 80 495 и проживает в них (с семьями) 318 260 человек», — отчитывался НКВД.

Ситуация была признана опасной, и чекисты провели целую спецоперацию, «очистив существующие вблизи железных дорог временные поселения от проживающих в них подозрительного антисоветского и уголовного элемента».

Только в 1950-е с началом массового хрущевского жилого строительства ситуация радикально изменилась к лучшему. Появление первых серий хрущевок резко повысило метраж, доступный советским людям и москвичам в их числе.

Находящиеся сегодня в самом низу пирамиды престижа белые хрущевки (которые интенсивно уничтожает мэрия в рамках программы реновации) увеличили среднюю жилплощадь до 10 м на человека. Впервые возникла зона личного пространства и повседневного быта.

Она росла до 1980-х, потом споткнулась о 1990-е и вновь ожила в 2000-е. Но очень быстро вмешалась новая, давно забытая напасть — неравенство.

Город как капкан

Неравенство и централизация были двумя темными ангелами, которые создавали и охраняли вечную тесноту, портящую характер москвичей, как только отступала бедность.

— Вектор развития города задало его давнее прошлое, — говорит историк архитектуры Юлия Грязнова. — Радиально-кольцевая структура детерминирует централизм и генерируется им. Все тянется в центр — там единственный источник жизни. В нашем случае — власть. И эту структуру потом уже не изменит никто. Ни Бовэ, ни Сталин, ни Собянин. Это — генетический код.

К решению задач модернизации Москва подошла поздно. Сказалось двухвековое первенство Петербурга. Большинство европейских столиц провели у себя хирургическое обновление еще в XIX веке, а Москве пришлось заниматься этим при Сталине. Время соответствовало характеру стоявших задач — и по масштабу, и по свирепости.

— Просто чтобы сделать общественный транспорт, расширить улицы, внедрить регулярную планировку, в общем, построить столицу индустриальной страны, — рассуждает Грязнова, — нужны колоссальные жертвы. Это везде проходило «по живому». Тысячи метров сносились, миллионы строились.

Могло быть, кстати, и хуже: тот же Ле Корбюзье предложил фантастический план, по которому вообще уничтожался под ноль весь центр (только Кремль пощадил). Внутри нынешнего Бульварного кольца он нарисовал огромный парк со свободно стоящими башнями его «Лучезарного города».

Такое, конечно, всерьез никто не рассматривал. Выбрали относительно консервативный генплан, но все равно нужны были административный ресурс и воля — снизу такое не сделаешь. Эти процессы не могли быть демократичными в принципе.

Но у нас дефицита централизации и админресурса не было.

Многие архитектурные и градостроительные решения советского времени были по-настоящему удачными. Но централизация несла в себе угрозы, давшие о себе знать десятилетия спустя. В 1930-х разогнали многочисленные творческие союзы. Всех экспертов по градостроительству организовали в рамках Союза архитекторов.

Творческая автономия маститых архитекторов местами сохранялась, но они стали подрядчиками единого заказчика — государства и персонально его вождя. Единый центр принятия решений означал, что архитектурная дискуссия — о стилях, декоре, принципах градостроительства — закончилась. Главным стал чиновник, а не архитектор.

При Хрущеве это вернулось бумерангом.

— Когда был взят курс на супермассовое строительство, — объясняет Юлия Грязнова, — и за 10 лет нужно было переселить 55 млн человек, стало понятно, что для экономии времени и ресурсов нужно переходить к модульному строительству. В принципе это происходило везде. Но наша специфика была связана со сверхцентрализацией.

В 1950-е укрупняют проектные организации (знакомые нам аббревиатуры: Мосспецстрой и т. д.). Любой фрагмент здания производят на комбинатах. На самой стройке места для архитектора практически не остается. А значит, индивидуальное решение становится почти невозможным. За редкими исключениями.

Никакие условия среды, наличие водоема, рельеф, городская среда — ничего этого просто нельзя было учитывать в рамках получившейся машины.

Миллионы людей впервые в истории получили свои 10–15 кв. м жилья, но ценой тотального однообразия города. Урбанизация катком катилась по старым социальным связям. Но централизованное типовое строительство еще дополнительно усиливало этот эффект.

Например, под влиянием торжествовавших по всему миру модернистских принципов в СССР было решено перейти от квартальной застройки к микрорайонной. На планах это выглядело хорошо: дома свободно располагались по отношению друг к другу, между ними оставалось больше пространства.

Но чтобы сохранить эти преимущества, нужно было каждый микрорайон адаптировать к рельефу конкретной местности, продумывать ориентацию, индивидуальные решения для каждого элемента. А созданная система такой возможности не оставляла.

Без такой доработки на местности микрорайоны разрушали среду обитания: все дворы оказывались проходными, исчезало всякое пространство, в котором люди могли поддерживать социальные контакты, общаться друг с другом. Районы из места жизни уже в 1970-х стали превращаться в пеналы для сна.

Атомизация в таких микрорайонах зашкаливала. Потерявшие контакт друг с другом люди все больше замыкались в своем индивидуальном быте. Метры жилья достались им ценой постепенной утраты пространства города.

К тому же микрорайонная застройка подтолкнула гонку этажности. Она была основана на меньшей плотности строительства по сравнению с прямоугольными традиционными кварталами. В условиях ограниченного городского пространства это означало рост города в высоту.

Когда в советских микрорайонах начнется коммерческая точечная застройка, это сделает их просто невыносимо тесными. Выйти из квартиры зачастую станет буквально некуда.

И именно эту модель «человейников» и возьмут на вооружение крупные девелоперы и городские власти нашего времени.

Рынок добавил к централизации неравенство. Когда цена квадратного метра взлетела под облака вместе с этажностью новостроек, выяснилось, что для очень многих это означает возвращение в «Россию, которую мы потеряли» с ее съемными углами и невыносимой теснотой.

По статистике на 20% самых бедных москвичей приходится почти вдвое меньше метров, чем на 20% самых обеспеченных. Причем душевые метры прибывают по доходным децилям (10%-м группам) очень медленно с 1-й по 7-ю дециль.

То есть, 70-80% москвичей живут значительно теснее среднего показателя по городу. Скачок заметен только у верхних 20%. Главным фактором тесноты выступает рождение детей: знаменатель сразу увеличивается, а в числителе остаются те же метры, что и были.

Домохозяйства с двумя детьми проживают в квартирах в полтора раза более тесных, с тремя детьми — в два раза более тесных, чем домохозяйства без детей.

Впервые за долгие десятилетия стало увеличиваться число коммунальных квартир и их доля в жилом фонде столицы. Главным мотором здесь стала долевая собственность и квартирное рейдерство, жертвой которого становятся небогатые жители.

«В Москве стремительно растет количество квартир, которые юридически числятся отдельными, а фактически являются коммунальными квартирами и бараками», — пишут авторы аналитической справки на сайте движения «Мой дом — против квартирного рейдерства».

Берег утопии

— Высотки захватили мир, — говорит Грязнова. — При ограниченной площади города и растущем числе жителей альтернативы им нет. Но у высотного строительства есть «врожденные» недостатки. Они разрывают социальное пространство города, а значит, его нужно специально организовывать, вписывать в более гуманный контекст. Кроме того, высотки гораздо дороже в эксплуатации и ремонте.

Они менее экологичны. А при плохом качестве строительства еще и недолговечны. Это значит, что через 20 или 40 лет мы упремся в необходимость их разбирать. А это в 1,5 раза дороже, чем строить. Мы на будущие поколения взваливаем просто неподъемное финансовое бремя. Но у девелоперов очень короткий горизонт планирования: они хотят прибыль сейчас, а что будет завтра — уже не их забота.

Механически отказаться от высотности трудно. Где-то жить людям надо. И тут можно синтезировать сразу несколько технических решений. Отчасти ограничить высоту зданий можно, вернувшись к более плотной квартальной застройке.

Но тогда нужно сконцентрировать усилия на гуманизации среды между домами, чтобы ослабить негативные эффекты высокой плотности: создавать уютные дворы, парковые зоны, культурные центры.

Для каждого строения надо искать индивидуальные решения, играть с этажностью, с ландшафтом, озеленением.

«Создавать условия, в которых люди смогут обобществить свой быт, то есть, строить горизонтальные связи, участвовать в коллективных практиках, нести общую ответственность за среду обитания, — подводит итог Юля Грязнова. — А это значит, что нужно вернуть наконец власть архитекторам».

Никакого волшебного средства, позволяющего автоматически «расширить» квадратные метры, в замкнутом пространстве города нет. Попытка их уровнять или перераспределить, как это сделали большевики, пока выглядит маловероятной, да и чревата невероятным конфликтом. Но это вовсе не значит, что на проблему стоит махнуть рукой. Эффективные средства есть.

— Теснота — это не проблема в себе, — говорит Юлия. — К ней можно подойти с другой стороны. Ведь разные жизненные стратегии предполагают разные требования к жилью. Путешественнику может быть достаточно и 7 кв. м.

Студенту 10 м даже лучше, чем 40 — убираться меньше и коммуналку платить легче. Поэтому в крохотных московских апартаментах нет ничего страшного. Плохо, если студент завел семью, а метры остались прежние.

Проблема начинается там, где нет возможности менять стратегию в течение жизни, а вместе с ней и жилье.